Порядок и основания получения кредита в целях приобретения жилого помещения

В условиях стабильно высоких цен на жилье накопление денежных средств не всегда позволяет решить столь остро стоящую жилищную проблему.

Одним из наиболее рациональных и доступных способов приобретения жилого помещения или улучшения условий проживания становится ипотека. С помощью ипотечного кредита можно приобрести квартиру в многоквартирном доме, комнату, жилой дом, погасить ранее выданный кредит для покупки жилья, приобрести жилое помещение на этапе строительства путем участия в долевом строительстве многоквартирных домов.

В Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 г., утвержденной распоряжением Правительства РФ от 19 июля 2010 г. № 1201-р, с учетом опыта применения действующей системы ипотечного кредитования указывается, что добиться повышения доступности жилья только расширением возможностей кредитования проблематично, так как увеличение спроса населения за счет развития различных финансовых механизмов без изменения других условий на рынке жилья и жилищного строительства объективно способствует росту цен.

Вместе с тем предполагается, что ипотечный жилищный кредит станет основным механизмом приобретения жилья в собственность, при этом цены на жилье, условия ипотечного жилищного кредитования и доходы населения позволят приобретать жилье 60% населения. Предусматривается, что уровень ежемесячных доходов заемщика будет превышать, как минимум, в три раза сумму ежемесячных расходов по погашению ипотечного жилищного кредита на приобретение жилья, соответствующего стандартам обеспечения жилыми помещениями^[128].

Как правило, используя в обыденной жизни слова "ипотека", "взять квартиру в ипотеку", "надо расплатиться за ипотеку", "ипотечный кредит", люди подразумевают одно и то же. Стоит отметить, что "ипотека" и "ипотечный кредит" – это совершенно разные понятия.

В зависимости от срока, объекта, цели банками предоставляются три основных вида жилищных кредитов.

Земельный кредит – кредит, предоставляемый физическим или юридическим лицам на приобретение и обустройство земельного участка под предстоящее жилищное строительство.

Строительный кредит – краткосрочный кредит на строительство (реконструкцию) жилья, предоставляемый юридическим и физическим лицам для финансирования строительных работ.

Кредит на приобретение жилья – долгосрочный кредит, предоставляемый физическим и юридическим лицам для приобретения жилья.

В соответствии с указанной выше Стратегией на рынке долгосрочного ипотечного жилищного кредитования действуют, следующие основные участники^[129]:

- заемщики– как правило, заемщиками по программам жилищного кредитования являются физические лица, однако участие юридических лиц также возможно, например, при приобретении жилых помещений для проживания работников организации;

- кредиторы-банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты (займы).

По договору об ипотеке жилья кредитор становится залогодержателем, что дает ему возможность в случае неисполнения заемщиком обязательств по кредитному договору получить удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости заложенного жилого помещения преимущественно перед другими кредиторами залогодателя;

- операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентство по ипотечному жилищному кредитованию) – специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению;

- органы государственной регистрации правна недвижимое имущество и сделок с ним;

- страховые компании, имеющие лицензии, осуществляющие имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка;

- оценщики – юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании;

- риелторские фирмы,осуществляющие посреднические услуги на рынке жилья;

- инвесторы – юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, эмитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К их числу относятся пенсионные фонды, страховые компании, инвестиционные банки, паевые инвестиционные фонды и др.;

- инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования: нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.