Виды ипотеки жилых помещений.

Существуют различные классификации ипотеки жилых помещений:

- по объему предоставляемого обеспечения можно выделить ипотеку с полным обеспечением, при которой требования залогодержателя обеспечиваются в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения, и ипотеку с предельным обеспечением, при котором в договоре об ипотеке указана твердая сумма обеспеченных требований залогодержателя, сверх которой он не вправе претендовать на преимущественное удовлетворение за счет стоимости предмета ипотеки;

- по фигуре залогодателя можно выделить ипотеку, предоставленную должником по обеспечиваемому обязательству,иипотеку, предоставленную третьим лицом, при которой собственник жилого помещения, не являющийся должником по кредитному договору, предоставляет принадлежащее ему недвижимое имущество в обеспечение. Такая ипотека может сопровождаться заключением договора поручительства с данным третьим лицом, но это не является обязательным требованием;

- по валюте обеспеченного ипотекой обязательства разделяют рублевую и валютную ипотеку.С 2015 года в связи с резким снижением курса рубля заемщики по, так называемой, валютной ипотеке оказались в сложной ситуации, когда сумма обязательства значительно превысила стоимость приобретенного жилья, а размер платежа в перерасчете на рубли вырос в несколько раз. После проведения многочисленных акций протеста валютных заемщиков некоторые банки предложили варианты реструктуризации валютной ипотеки в рублевую или зафиксировали курсы валют, применяемые при погашении кредита на определенной отметке;

- в зависимости от наличия осложнения в субъектном составе ипотечного правоотношения разделяют ипотеку с одним залогодателем и ипотеку с множественностью лиц на стороне залогодателя, при которой с учетом неделимости предмета ипотеки, залоговая ответственность может трансформироваться в солидарную (п. 2 ст. 38 Закона об ипотеке);

- один и тот же объект недвижимости может быть заложен несколько раз по разным кредитным обязательством. В данном случае по рангу ипотечного кредита выделяют предшествующую и последующую, что связано с обеспечением разрешения коллизии нескольких залоговых прав на одну и ту же недвижимость и определением порядка их реализации. Критерием определения старшинства выступает дата совершения регистрационной записи об ипотеке в ЕГРП;

- по форме удостоверения прав залогодержателя – ипотека может сопровождаться оформлением закладной или быть оформлена без закладной;

- по основанию возникновения существует ипотека в силу закона,т.е. возникающая при наступлении определенных фактов, указанных в законе, независимо от воли сторон иипотека в силу договора.

Случаи возникновения ипотеки в силу закона:

- рента- ипотека возникает помимо воли сторон в силу закона, при этом заключается договор ренты, по которому при передаче под выплату ренты недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на передаваемое по договору имущество);

- продажа в кредит - приобретенное с использованием кредитных (заемных) средств жилое помещение, считается находящимся в залоге у банка или иной кредитной организации с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП;

- строительство в кредит - жилые дома или квартиры, построенные с использованием целевых кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа;

- оформление в кредит долевого участия в строительстве - права требования участника при долевом строительстве.

При заключении Договора об ипотеке в нем должны быть отражены следующие существенные условия: предмет ипотеки, его оценочная стоимость, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор ипотеки не может считаться заключенным.

В таком случае никаких прав и обязанностей у сторон данного договора не возникает.

Оценка жилого помещения проводится специализированными оценочными фирмами либо сертифицированными специалистами-оценщиками с учетом современных реалий на рынке жилья, перспектив его развития.

Как уже отмечалось, при оформлении ипотеки может выдаваться закладная.