Ипотека в силу договора считается возникшей с момента ее государственной регистрации.

Особые правила установлены для ипотеки жилых помещений, приобретенных или построенных полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с ФЗ от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих".

Данные жилые помещения также считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на соответствующее жилое помещение. Причем в случае использования кредитных (заемных) средств банка или иной организации оно считается находящимся в залоге у соответствующего кредитора и у Российской Федерации в лице федерального органа исполнительной власти, обеспечивающего функционирование накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих, предоставившего целевой жилищный заем на приобретение или строительство жилого помещения (жилых помещений).

При этом закладная в целях удостоверения прав Российской Федерации по обеспеченному ипотекой обязательству не выдается. В случае нахождения в залоге жилого помещения (жилых помещений) одновременно у соответствующего кредитора и у Российской Федерации требования Российской Федерации удовлетворяются после удовлетворения требований указанного кредитора^[136].

На передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, лишенные родительского попечения, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, необходимо согласие органа опеки и попечительства, которое должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения).

Отказ в даче согласия (разрешения) на отчуждение и (или) на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, должен быть мотивирован. Решение органа опеки и попечительства может быть оспорено в суде.

Получение разрешения органа опеки и попечительства необходимо только в том случае, если законные представители намерены совершить сделку по отчуждению (обременению) жилого помещения, которое уже находится в собственности несовершеннолетнего, либо если при покупке нового жилья используются средства от продажи квартиры, собственником (сособственником) которой являлся несовершеннолетний.

Ипотечный кредит может быть получен с использованием средств материнского (семейного) капитала, в таком случае федеральные бюджетные средства, передаются в ПФР, а через его территориальные отделы направляются на поддержку семей с детьми. Все расчеты выполняются только в безналичной форме путем банковского перевода средств с лицевого счета ПФР на банковские счета следующих получателей: организациям, продающим (строящим) приобретаемое жилье; гражданам, продающим жилые помещения; банкам, предоставляющим кредит (в том числе ипотечный), или организациям, предоставляющим заем; лицам, получившим сертификат на материнский (семейный) капитал, если они осуществляют строительство (реконструкцию) индивидуального жилого дома собственными силами либо на компенсацию затрат, понесенных на строительство (реконструкцию) объекта индивидуального жилищного строительства.

В ряде случаев, при обращении взыскания на предмет ипотеки, заемщики в качестве возражений указывают, что это противоречит действующему законодательству, так как часть жилья оплачена бюджетными средствами, а также при этом затрагиваются права несовершеннолетних детей заемщиков-ответчиков, доли которых в жилом помещении по день вынесения решения суда об обращении взыскания на ипотечное жилье не определены и не выделены. Однако, как показала практика, это обоснование не принимается во внимание судами.

Пермский краевой суд в определении от 19.01.2015 по делу № 33-97 указал, что тот факт, что платежи по кредиту были внесены, в том числе с помощью средств материнского капитала, не является основанием для отказа в требовании взыскателя – банка об обращении взыскания на ипотечное жилье.