Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объёме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счёт заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.

Согласно п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке реализация заложенного имущества происходит путем продажи с публичных торгов или на аукционе.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. По смыслу Закона для реализации имущества в порядке исполнения судебного акта торги должны проводиться только открытые, в форме аукциона, что исключает какие-либо злоупотребления^[140].

Действующее законодательство не предусматривает передачу предмета залога в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы, как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст. 409, 414 ГК РФ) (п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»).

Однако из данного правила есть исключение – при объявлении публичных торгов несостоявшимися проводятся повторные торги, при которых начальная продажная цена снижается на 15%. В том случае, если повторные торги объявлены несостоявшимися, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25% ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества.

В том случае, если залогодержатель не реализует предоставленное ему право оставить предмет ипотеки за собой в течение месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

При обращении взыскания на единственное жилье возникает вопрос о том, что делать с людьми, которые фактически остаются на улице.

После принятия Жилищного кодекса РФ появилась возможность предоставления лицам, проживающим в жилом доме (квартире), на который обращено взыскание, жилых помещений маневренного фонда. Жилые помещения маневренного фонда являются одним из видов помещений специализированного жилищного фонда, принадлежащего муниципальным образованиям. В соответствии со ст. 106 Жилищного кодекса РФ договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается с лицами, указанными в законе, на период до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилое помещение в результате обращения взыскания на него, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание. После истечения указанного срока, т.е. после продажи жилого дома и расчетов с должником, договор найма жилого помещения маневренного фонда прекращается. Лица, проживающие в помещениях маневренного фонда, подлежат выселению^[141].

Существенным условием предоставления жилья маневренного фонда гражданам является то, что жилое помещение, на которое налагается взыскание, является для них единственным пригодным для проживания. То есть, при наличии иного жилого помещения, в которое могут быть выселены залогодатель и совместно проживающие с ним лица, им не предоставляется жилое помещение из этого фонда.

На практике муниципальные образования далеко не всегда заинтересованы в предоставлении жилых помещений маневренного фонда для этих целей. Более того, нельзя не учитывать, что предоставление для этих целей жилых помещений маневренного фонда не отвечает их интересам, поскольку после производства расчетов эти лица утрачивают право пользования жилыми помещениями маневренного фонда, могут не иметь другого жилого помещения, быть малообеспеченными и нуждающимися в предоставлении жилого помещения. В этих случаях на органы местного самоуправления по закону возлагается обязанность предоставить им при наличии условий, указанных в Жилищном кодексе РФ, жилые помещения для постоянного проживания бесплатно по договору социального найма из своего муниципального жилищного фонда. Многие муниципалитеты вообще не имеют жилых помещений, относящихся к маневренному фонду.

Задачи

1. Иванов Е.А. планировал получить кредит на приобретение квартиры для себя и жены, однако в банке, проверив его платежеспособность и соотношение суммы кредита и приобретаемой квартиры, указали, что кредит ему могут выдать, но при единственном условии – чтобы его мать предоставила в залог принадлежащую ей трехкомнатную квартиру. Правомерны ли требования банка, может ли мать предоставить свою квартиру в ипотеку по кредиту сына, не являясь заёмщиком по кредиту и необходимо ли дополнительно заключать с матерью договор поручительства?

2. Симоненко П.С. проживает в муниципальной квартире на правах социального найма и зарегистрирован (прописан) в ней вместе со всей его семьей. Он планирует приобрести квартиру в ипотеку, но у него нет денег на первоначальный взнос. Симоненко П.С. предложил банку оформить кредит под залог квартиры, в которой он проживает в данный момент, так как она находится в престижном районе и стоит гораздо дороже той квартиры, которую он собирается приобрести. Может ли банк согласовать условия кредитования, предложенные Симоненко П.С.?

3. Сивухин В.С. взял в банке целевой кредит на покупку квартиры. В связи с тем, что часть денежных средств он заплатил продавцу сразу, а другую часть только после получения кредита, в договоре купли-продажи квартиры он указал, что оставшуюся часть денежных средств оплатит после получения от банка кредита на покупку. В связи с длительной просрочкой выплат по кредитам банк обратился в суд с требованием об обращении взыскания на приобретенную квартиру. Сивухин В.С. против предъявленного иска возражал, указав, что он не отдавал квартиру в ипотеку. Ни договор ипотеки, ни закладная им не составлялись и не подписывались, в орган государственной регистрации прав не передавались, в связи с чем его квартира банку заложена не была. Какое решение примет суд?

Тесты

1. На какие объекты недвижимости не распространяются специальные нормы об ипотеке жилых помещений:

а) квартира в многоквартирном доме;

б) изолированная комната в квартире;

в) отдельно стоящий жилой дом;

г) садовый домик с системой водоснабжения.

2. Если в договоре о залоге жилого помещения (ипотеке) не указана оценка предмета ипотеки, данный договор:

а) может быть признан судом недействительным;

б) является незаключенным;

в) применяется в части, не затрагивающей стоимость предмета ипотеки;

г) является надлежащим и соответствует действующему законодательству

3. Закладная удостоверяет следующие права ее законного владельца:

а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;

б) право залога на имущество, обремененное ипотекой;

в) право пользоваться предметом ипотеки без ограничений;

г) право приобретения предмета ипотеки по цене, указанной в закладной.

4. Закладная может быть составлена:

а) только одновременно с заключением договора об ипотеке;

б) непосредственно после заключения договора об ипотеке;

в) непосредственно после государственной регистрации договора об ипотеке;

г) в любой момент до прекращения обеспеченного ипотекой обязательства.

Вопросы для самоконтроля

1. Какие принципы ипотечного жилищного кредитования в РФ Вы знаете? Дайте характеристику названным принципам.

2. Какими нормативно-правовыми актами регулируется ипотека жилых помещений в РФ? Назовите основной нормативно-правовой акт, регулирующий ипотеку.

3. Дайте определение объекта и предмета ипотеки. В чем состоит отличие этих понятий? Охарактеризуйте каждое из них.

4. Какие основные требования предъявляют банки к предмету ипотеки жилого помещения? Охарактеризуйте названные Вами требования.

5. Возможен ли залог (ипотека) требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве, в случае, если многоквартирный жилой дом еще не сдан в эксплуатацию? На нормы каких правовых актов Вы ссылаетесь, делая свое утверждение?

6. Возможна ли ипотека одной комнаты в квартире? Назовите условия, при соблюдении которых это возможно.

7. Назовите виды ипотеки жилых помещений. Какой нормативно-правовой акт содержит норму о видах ипотеки жилых помещений?

8. Знаете ли Вы случаи обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, когда оно является единственным жильем для заемщика? При каких условиях это возможно?

ГЛАВА 11