Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки

В соответствии с абз. 1 п. 1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на принадлежащий гражданину-должнику жилой дом, если он для должника и совместно с ним проживающих членов его семьи является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением случаев, если такой дом является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.

Федеральным законом "Об ипотеке" допускается обращение взыскания задолженности по кредиту или целевому займу на жилой дом или квартиру при условии, что жилой дом или квартира были заложены по договору ипотеки либо ипотеки в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Конституционный Суда РФ в Определении от 17.01.2012 № 12-О-О указал, что как правило, обращение взыскания на жилое помещение, если для гражданина-должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания, не допускается. Однако этот запрет не распространяется на жилое помещение, которое является предметом ипотеки.

По смыслу п. 1 ст. 348 ГК РФ обращение взыскания на предмет залога возможно лишь при наличии оснований для ответственности должникапо основному обязательству, то есть, в данном случае по кредитному договору.

Таким образом, обращению взыскания на заложенное имущество должно предшествовать установление факта задолженности, её суммы и иные обстоятельства неисполнения должником своих обязательств по обеспеченному залогом обязательству^[137].

В ряде случаев, предусмотренных Законом об ипотеке, банк вправе потребовать досрочного возврата кредита и уплаты процентов по нему, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество независимо от надлежащего либо ненадлежащего исполнения заемщиком обязательств по кредитному договору.

Основанием для этого может быть, например, грубое нарушение залогодателем правил пользования заложенным жилым помещением, правил его содержания или ремонта, обязанности принимать меры по сохранению имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества. Основанием может быть также нарушение обязанностей по страхованию заложенного жилого помещения, необоснованный отказ залогодержателю в проверке этого имущества, его отчуждение без согласия залогодержателя.

Важно отметить, что допущение обращения взыскания на единственное жилье относится не ко всем случаем ипотеки, а только если жилой дом или квартира были заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией, либо другим юридическим лицом.

Таким образом, если жилое помещение было заложено в обеспечение займа между физическими лицами, и оно является единственным жильем для заемщика, на него не может быть обращено взыскание.

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 13.08.2014 № 33-4132.

К.С.А. обратился в суд с исковыми требованиями к Х.Т.А. об обращении заложенного имущества в пользу залогодержателя, в обоснование которых ссылался на то, что 04.02.2010 г. между сторонами был заключен кредитный договор с залоговым обеспечением. Согласно условиям договора истец предоставил ответчику займ на сумму 150 000 руб., ответчик в целях обеспечения исполнения обязательств на основании договора ипотеки, заключенного между сторонами 04.02.2010 г., предоставил в залог принадлежащую ей на праве собственности квартиру.

К.С.А., с учетом уточненных исковых требований, исходя из суммы долга 185 317 руб., просил обратить взыскание на предмет залога - квартиру, принадлежащую Х.Т.А., взыскать с ответчика судебные расходы.

В силу п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

При этом Законом об ипотеке предусмотрены особенности ипотеки жилых домов и квартир: согласно его специальным нормам обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (ч. 1 ст. 78).

Таким образом, исходя из приведенных норм права, обращение взыскания на квартиру, которая была заложена по договору ипотеки в обеспечение возврата кредита или целевого займа, допускается судом в случае, если кредит или займ был предоставлен банком или кредитной организацией либо иным юридическим лицом. Между тем договор ипотеки заключен между гражданами в обеспечение возврата займа, выданного К.С.А. ответчику Х.Т.А.

При таких обстоятельствах суд отказал в обращении взыскания на заложенную квартиру, являющуюся единственным жильем^[138].

По общему правилу, обращение взыскания на предмет ипотеки возможно в судебном и внесудебном порядке.

Особенности обращения взыскания на заложенное жилое помещение^[139]: