Метод прямой капитализации.
Данный метод разработан и используется специалистами Российского общества оценщиков (РОО).
Для описания метода воспользуемся аргументами, используемыми оценщиками РОО:
X - стоимость собственности;
q - чистый операционный доход;
pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита;
k - ставка капитализации;
Y - ставка дисконтирования;
i - годовая ставка процента по кредиту;
d - ежегодный рост стоимости собственности;
n - предполагаемый срок владения собственностью;
m - коэффициент ипотечной задолженности.
Тогда стоимость собственности (X):
Коэффициент (ставка) капитализации (k) рассчитывается по формуле:
где
Для упрощения расчетов по нахождению используют коэффициент Инвуда или коэффициентом аннуитета. pt - уплата за t-ый год в счет погашения единичного кредита, и представляет собой аннуитет - поток равных платежей в течение n периодов. Тогда pt есть ипотечная постоянная.
где f - ипотечная постоянная.
ОСНОВНЫЕ ФОРМУЛЫ, ИСПОЛЬЗУЕМЫЕ В РАСЧЕТАХ
Будущая стоимость денежной единицы:
Текущая стоимость денежной единицы:
Текущая стоимость обычного аннуитета:
Будущая стоимость обычного аннуитета:
Фактор фонда возмещения:
Взнос на амортизацию единицы:
Текущая стоимость авансового аннуитета:
Будущая стоимость авансового аннуитета:
Фактор фонда авансового возмещения:
Авансовый взнос на амортизацию единицы:
Обозначения в приведенных формулах:
PV – текущая стоимость денежной единицы;
PVA - текущая стоимость аннуитета;
FV – будущая стоимость денежной единицы;
FVA – будущая стоимость аннуитета;
PMT – периодический платеж t-го периода;
SFF – фактор фонда возмещения;
i – годовая процентная ставка;
t – количество лет (периодов).
Формула Фишера:
где:
Rr – реальная ставка;
Rn – номинальная ставка;
d – индекс инфляции (применяется если темп инфляционного роста цен в стране превышает 15% в год).
Коэффициент (ставка) капитализации:
где:
Ro – коэффициент капитализации объекта;
Ri – коэффициент капитализации i-го объекта-аналога;
Vi – стоимость i-го объекта-аналога;
Ii – чистый годовой доход i-го объекта-аналога;
n – количество объектов-аналогов.
Потенциальный валовый доход (ПВД):
где:
S – площадь объекта, сдаваемая в аренду;
Ca – среднерыночная арендная ставка за 1 кв.м.
Потери от недозагрузки объекта (Пн):
Пн = ПВД х Кн
где:
Кн – коэффициент недозагрузки;
Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей);
Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
Действительный валовый доход (ДВД):
ДВД = ПВД – Пн – Пса
где:
Пн – потери от недозагрузки;
Пса – потери при сборе арендной платы.
Чистый операционный доход (ЧОД):
ЧОД = ДВД – ОР
где:
ОР – операционные расходы.
Валовый рентный мультипликатор:
где:
GRM – валовый рентный мультипликатор;
Vа – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);
Dа – рентный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).
Вероятная стоимость оцениваемого объекта (V):
где:
Dp – рентный доход, приносимый объектом недвижимости;
ПВДа – потенциальный валовый доход аналога.
Процентные (коэффициентные) поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:
V = (Cед х N) х П% = (Сед х П%) х N
Относительные денежные поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:
V = (Cед х N) + (Под х N) = (Сед + Под) х N
Абсолютные денежные поправки – вносятся в стоимость всего объекта недвижимости:
V = (Cед х N) + Пад
где:
V – стоимость объекта недвижимости;
Сед – стоимость единицы сравнения;
П% - процентная (коэффициентная) поправка;
Под – относительная денежная поправка;
Пад – абсолютная денежная поправка;
N – количество единиц сравнения.
Полная стоимость воспроизводства оцениваемого здания (ПСВ):
где:
B – восстановительная стоимость единицы измерения (1 м3) данного типа здания;
Vстр – строительный объем здания;
k – поправочный коэффициент, учитывающий отличие конструктивного решения
здания, внутреннего оборудования, климатического района и территориального
пояса.
Совокупный износ здания (СИ):
СИ = Физ.И + Функц.И + Вн.И,
где:
Физ.И – физический износ;
Функц.И – функциональный износ;
Вн.И –внешний износ.
Физ.И = Физ.Иустр. + Физ.Инеустр.
Физ.Инеустр. = Эф.Возр./Экон.Ж,
где:
Физ.Инеустр. – неустранимый физический износ;
Эф.Возр. – эффективный возраст здания;
Экон.Ж – экономический срок жизни.
Внешний износ здания (Вн.Изн.):
,
где:
ЧОД без вн.улучш.,ЧОД с вн.улучш. – чистый операционный доход без внешних улучшений и с внешними улучшениями, соответственно;
НКзд. – норма капитализации здания.
Физический износ:
,
где:
Qf - процент износа;
Тф - фактический срок службы объекта;
Тн - нормативный срок службы объекта.
Стоимость износа:
,
где:
V – стоимость износа;
Vвос – стоимость восстановления;
Qf – процент износа.
Структура коэффициента капитализации (R):
R = Ron + Rof,
где:
Ron – ставка дохода на капитал;
Rof – коэффициент возврата капитала.
Дата добавления: 2018-03-01; просмотров: 623;