Методы оценки недвижимости
- Затратный
Цн = ПСВ – И + Цз
или
Цн = ПСЗ – И + Цз
где:
Цн – стоимость недвижимости;
ПСВ - полная стоимость воспроизводства оцениваемого имущества;
ПСЗ – полная стоимость замещения оцениваемого имущества;
И – стоимость износа оцениваемого имущества;
Цз – стоимость участка земли.
- Рыночный
,
где:
Цр – рыночная стоимость проданных аналогичных объектов;
K1, K2, j, Kn – поправочные коэффициенты.
- Доходный
а) метод прямой капитализации
,
где:
V – рыночная стоимость недвижимости;
NOI – постоянная годовая чистая операционная прибыль от объекта (разность между
валовым потенциальным доходом от сдачи объекта недвижимости в аренду и
суммой затрат на содержание объекта и возможных убытков);
R – норма капитализации.
б) дисконтирование денежных потоков
,
где:
D1, D2, …, Dn-1, Dn – доход, получаемый владельцем недвижимости от ее эксплуатации
(разница между притоком и оттоками денежных средств по годам
или чистая прибыль + амортизация);
Dnp – возможный доход, который может быть получен владельцем недвижимости от ее
продажи;
z – ставка дисконтирования;
Ир – реальные инвестиции, необходимые для приобретения недвижимости.
Определение оценочной стоимости объекта методом рыночных сравнений:
,
где:
C – искомая стоимость объекта оценки – стоимость замещения;
Ca – рыночная цена выбранного аналога;
р – интегральный корректирующий множитель;
P – поправочный коэффициент;
J – индекс изменения цен за период между датой оценки и датой определения
рыночной цены аналога.
Стоимость участка земли:
,
где:
СТ.З. – стоимость участка земли;
Дв – реальный или условно начисленный валовой доход;
Изд. – ожидаемые издержки;
Kк – ставка(коэффициент) капитализации.
Рыночная цена земли (Цр):
,
где:
Цн – нормативная цена земли;
K1, K2, j, Kn – коэффициенты, применяемые для корректировки нормативной цены.
Стоимость земельного участка по методу остаточной продуктивности( остатка):
,
где:
VL – стоимость земельного участка;
NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
VB – стоимость улучшений;
RL – коэффициент капитализации земли;
RB – коэффициент капитализации улучшений.
,
где:
Vо – стоимость объекта, включающая стоимость улучшений и стоимость земли;
NOI – чистый операционный доход, который генерирует объект недвижимости;
Rо – общий коэффициент капитализации для земельного участка и улучшений;
RL – коэффициент капитализации земли;
RB – коэффициент капитализации улучшений.
L – доля земли в общей стоимости объекта;
Дата добавления: 2018-03-01; просмотров: 497;