Профессиональный девелопмент и его функции

План:

1.Девелопер

2.Фунуции девелопера

3.Этапы девелопмента

4. Основные участныки девелопмента и их функции

5. Содержание проблемы выбора для девелопера

Девелопер

«Девелопер– предприниматель, инициирующий, организующий и управляющий процессом реализации проектов развития недвижимости»1

Как и всякое определение, приведенное не исчерпывает всех аспектов деятельности девелопера, но оно выделяет главное в ней: инициатива + организация + управление– вот что выделяет девелопера среди прочих участников процесса развития недвижимости.

Фунуции девелопера

Ведущая роль девелопера проявляется в тех функциях, которые он выполняет при реализации проектов девелопмента. В числе этих функций:

– анализ рынка и определение наиболее выгодных направлений инвестирования в недвижимость;

– поиск, оценка и выбор экономически (коммерчески) эффективного проекта;

– обеспечение правовых возможностей для реализации проекта (приобретение прав на землю и застройку земельного участка);

– обеспечение технических возможностей для реализации проекта (возможности получения энергии, водоснабжения и пр.);

– получение необходимых разрешений и согласование проекта с органами государственной власти и контроля;

– разработка механизмов финансирования проекта и возврата привлекаемых ресурсов, поиск и привлечение инвесторов;

– поиск и отбор подрядчиков, финансирование их деятельности и контроль над их деятельностью;

– реализация (продажа, сдача в аренду) созданного объекта недвижимости или передача его в эксплуатацию;

– возврат средств инвесторам в соответствии с заключенными с ними соглашениями.

Идеальный образ, к которому должен стремиться девелопер, может быть сформулирован следующим образом:

– инициирование наилучшего (в наибольшей степени соответствующего потребностям рынка) из возможных проектов развития недвижимости,

– организация и управление реализацией проекта наилучшим (обеспечивающим максимальную эффективность использования материальных, людских, финансовых и временных ресурсов) из возможных образом, и на этой основе,

– обеспечение максимально возможного возрастания стоимости объекта недвижимости.

Этапы девелопмента

Более развернутым является подход, в соответствии с которым выделяются пять основных этапов реализации проектов развития недвижимости, каждый из которых в свою очередь разбивается на ряд составляющих:

1. Разработка концепции и предварительное рассмотрение проекта:

– постановка целей девелопмента и алгоритма их достижения;

– определение основной стратегии девелопмента;

– исследование рынка и определение подходящего местоположения для реализации проекта.

2. Оценка местоположения и техникоэкономическое обоснование проекта:

– анализ спроса и физической возможности реализации проекта;

– проведение предварительных консультаций с органами государственного регулирования;

– прогнозирование вероятной позиции других заинтересованных сторон;

– определение вероятности получения финансов.

3. Проектирование и оценка проекта:

– формирование команды девелопера;

– подготовка бизнес-плана проекта;

– проектирование, расчет затрат и оценка эффективности проекта;

– получение согласований и разрешений от органов государственного контроля;

– внесение (при необходимости) изменений в проект и получение заключительных разрешений.

4. Заключение контрактов и строительство:

– выбор подрядчика и заключение контракта с ним;

– создание системы взаимодействия между участниками реализации проекта;

– создание системы контроля за ходом реализации проекта.

5. Маркетинг, управление и распоряжение результатами:

– определение периода, способа и персонала для маркетинговой кампании;

– обеспечение сохранности и безопасности объекта;

– анализ и при необходимости внесение изменений в работу агентов по продажам;

– управление денежными потоками по проекту.

Восемью основными этапами является:

1. Инициирование проекта девелопмента. В качестве инициатора проекта девелопмента могут выступить и собственник объекта, заинтересованный в повышении ценности объекта недвижимости за счет его качественного преобразования, и инвестор, ведущий поиск наиболее выгодного вложения средств, но чаще всего инициатива исходит от девелопера, ищущего сферу для приложения своего капитала и профессиональной активности.

2. Оценка инициативы. Возникая как результат сопоставления потенциала рынка и потенциала объекта (земельного участка, нуждающегося в реконструкции здания и пр.), инициатива, прежде чем она найдет продолжение в практических действиях по реализации проекта, подлежит предварительной оценке, которая включает определение физической осуществимости, наличия правовых и финансовых условий для реализации проекта и с учетом этих возможностей и ограничений возможной эффективности

проекта (в подавляющем большинстве случаев речь идет о коммерческой эффективности предполагаемого к реализации проекта с учетом прогнозируемых доходов и затрат).

Оценка инициативы имеет два основных аспекта:

– оценка состояния и перспектив развития рынка (анализ возможностей рынка) и

– оценка местоположения потенциального объекта недвижимости (анализ потенциала местоположения).