УПРАВЛЕНИЕ РАЗВИТИЕМ НЕДВИЖИМОСТИ

Проекты развития недвижимости и их особенности

План:

1.Развитие недвижимости(девелопмент)

2.Девелопмент.

3.Проект

4. Риск

5. Алгоритм управления рисками

Развитие недвижимости(девелопмент)

Понятие «девелопмент» может рассматриваться в двух взаимосвязанных аспектах.

Первый аспектдевелопмента состоит в том, что он выступает как преобразование недвижимости.

Развитие недвижимости (девелопмент)представляет качественное, материальное преобразование объектов недвижимости в результате которого создается новый в физическом и экономическом отношении объект недвижимости

С точки зрения материально-вещественного содержания девелопмент включает два варианта (которые органически связаны друг с другом): строительные или иные работы над зданиями или землей и изменение их функционального использования.

Материальные преобразования, осуществляемые при девелопменте, обеспечивают возрастание стоимости недвижимости, что составляет экономическое содержание и его смысл.

Второе значениетермина «девелопмент» состоит в том, что под ним понимается особая профессионально-предпринимательская деятельность на рынке недвижимости.

Девелопмент

.Девелопмент– профессиональная предпринимательская деятельность по организации и управлению развитием недвижимости в условиях рыночной экономики

Для девелопера как предпринимателя, организующего и реализующего девелопмент, его смысл состоит именно в возрастании стоимости, поскольку именно это возрастание – источник дохода девелопера, независимо от вида девелопмента.

В международной практике выделяется два основных вида девелопмента, критерий выделения которых – участие или неучастие девелопера в финансировании проекта:

– девелопмент за вознаграждение (Fee Development);

– рисковый девелопмент (Speculative Development)1.

Проект

Проект– совокупность взаимосвязанных, скоординированных действий, направленных на достижение определенного, в известной мере уникального результата, и происходящих в течение ограниченного времени

Отличительные характеристики проекта:

– направленность на достижение конкретного конечного результата;

– необходимость выполнения комплекса взаимоувязанных действий;

– ограниченность (конечность) во времени;

– разовый характер;

– неповторимость и уникальность.

Как нетрудно заметить, по этим параметрам развитие недвижимости может рассматриваться как проектная деятельность:

– девелопмент всегда направлен на достижение строго определенного результата: создание объекта недвижимости с определенными качественными и количественными характеристиками;

– девелопмент предполагает выполнение ряда взаимосвязанных действий, от разработки идеи до сдачи созданного объекта в эксплуатацию, причем в развитие недвижимости включен ряд участников;

– девелопмент всегда предполагает достижение результата в течение определенного времени;

– результат девелопмента всегда неповторим и уникален.

К числу наиболее существенных особенностей проектов девелопмента

следует отнести следующие:

• Проекты развития недвижимости относятся к числу капиталоемких проектов, требующих значительных по объему инвестиций. Объемы финансирования, необходимые для реализации проектов девелопмента по размерамчасто сопоставимы со всем имуществом инициаторов и участников проекта, в подавляющем большинстве случаев не могут быть реализованы безпривлечения внешнего финансирования – средств инвесторов, бюджетныхресурсов, банковских кредитов и пр., а в ряде ситуаций требуют совместного участия частного бизнеса и государства. (В связи с этим проекты по

развитию недвижимости реализуются с использованием принципов частно -государственного партнерства).

• Инвестиции в недвижимость предполагают долгосрочное связывание вложенных средств, имеют длительные сроки окупаемости при том, что результаты

инвестирования – объекты недвижимости обладают относительно низкой по сравнению с иными инвестиционными активами ликвидностью. Сроки окупаемости проектов девелопмента, связанных со строительствомновых объектов недвижимости, в зависимости от характера объекта могутсоставлять 5–10 и более лет, а по отдельным проектам как, например, строительство мостов, дорожных сооружений достигать десятков лет.

• Реализация любого проекта девелопмента – сложный в градостроительном,

архитектурном, техническом и экономическом отношении процесс. Успех девелоперского проекта невозможен без проведения изыскательских,проектных работ, множества экспертиз, экономических и техническихоценок, консультаций, использования многообразной техники и технологий, привлечения значительного числа разнообразных специалистов и организаций, вовлечения в проект большого числа работников.

Формирование девелоперской команды, обеспечение координации между участниками проекта также относятся к числу основных задач, решаемых при управлении проектами девелопмента.

• Для проектов девелопмента характерен высокий уровень «внешних эффектов», их реализация затрагивают интересы многих участников хозяйственной

деятельности и населения, изменяя условия протекания экономических и социальных процессов на территории, что предопределяет высокий уровень государственного и общественного внимания и контроля над развитием недвижимости.

• Существенное влияние на доходность инвестиций в недвижимость

влияет местоположение создаваемого объекта недвижимости, так что при одинаковых вложениях, архитектурных и технологических решениях объекты

недвижимости, поразному расположенные, будут приносить разный доход.

• Успех проектов девелопмента в значительной степени определяется

тем, насколько они вписаны в контекст социальноэкономического

развития региона, отвечают требованиям потенциальных пользователей, конкурентоспособны по отношению к иным проектам.

• Проекты девелопмента осуществляются на несовершенном рынке, каким

является рынок недвижимости, носят в существенной степени инновационный

характер, и их реализация сопряжена с комплексом рисков.

В соответствии с природой недвижимости как актива, имеющего физическую, юридическую и экономическую определенность и относящегося одновременно к финансовым и реальным активам, можно выделить следующие группы рисков, присущих рынку недвижимости в целом, и проектам развития недвижимости, в частности:

– юридические (неопределенность прав на земельные участки, вовлекаемые в застройку, возможность утраты права собственности в связи отсутствием надлежащих разрешений на реализацию проекта, невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении договоров и контрактов);

– градостроительные, проектные и технологические (неправильный выбор места реализации проекта, его несоответствие окружающей застройке, ошибки в конструктивных решениях, неверный выбор материалов и пр.);

– административные (возможность изменения налогового режима, появление новых требований к выполнению обязательств перед органами городской власти, введение ограничений функционального использования зданий и пр.);

– экономические и организационно-экономические (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики – ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.);

– финансовые (обусловленные как связью инвестиционных процессов в сфере недвижимости с состоянием финансового рынка в целом, так и качеством финансового сопровождения проекта).

Риск

Помимо этого, для проектов девелопмента характерен ряд специфических рисков, таких как:

• маркетинговые риски. Выделяя их, можно рассмотреть, по крайней мере, два аспекта этой проблемы. Во-первых, зачастую маркетинг сводится к рекламе, в лучшем случае к организации продаж. Как следствие этого, недостаточно внимания уделяется анализу рынка, что и приводит к неудачам в проектах. Во-вторых, при прогнозировании результатов проекта нередко встречаются случаи «уговаривания рынка», прямого

линейного перенесения прошлых тенденций его развития на будущие периоды без учета изменений, происходящих как во внешней среде, так и на рынке недвижимости (изменения в уровне насыщения спроса, его структуры, в доходах приобретателей недвижимости, в структуре экономики и пр.);

• риски проектирования. Они могут иметь два аспекта: технологический, когда проектные решения оказываются несостоятельными из-за недостаточно грамотно проведенных изыскательских работ, выбора технологии и материалов строительства, и рыночный, когда проектные решения (архитектурно-планировочные решения, квартирография,

используемые материалы) оказываются несоответствующими ожиданиям потенциальных приобретателей (нарушение соответствия «цена-качество-потребитель»).

• риски финансирования. Длительность реализации девелоперских проектов, их высокая капиталоемкость нередко приводят к необходимости пересмотреть источники (или их соотношение) и механизмы финансирования проекта. Ограниченность используемых источников и потребность в бесперебойном финансировании строительства в этом случае могут прийти в противоречие друг с другом, в связи с чем девелопер

должен использовать многообразные источники и схемы финансирования, модернизируя их при необходимости даже в ходе реализации одного проекта;

• подрядные риски. Часто при реализации инвестиционных проектов девелопер сталкивается с превышением сроков реализации проекта, недостаточно высоким качеством работ, завышением фактических затрат по сравнению с проектными. В российских же условиях (высокая инфляция, распад строительного комплекса, быстрый рост цен на строительные материалы и т.д.) – эти факторы, накладываются и взаимно

усиливают друг друга: превышение сроков строительства резко увеличивает затраты и нередко ведет к срыву проектов либо в лучшем случае к падению их рентабельности до минимального уровня. Важное условие успеха девелоперского проекта, в связи с этим, – управление контрактами: выбор наиболее подходящего варианта контракта с подрядчиком, использование подрядных торгов, страхование подрядчиков и пр.;

• риски реализации. Существенный аспект управления проектом – управление продажами. Нередки случаи, когда из-за неправильно выбранной ценовой политики, отсутствия активного продвижения объекта на рынок, использования ограниченных каналов продвижения и продаж период реализации созданного объекта затягивается на несколько месяцев, а то и лет, что ведет к замораживанию вложенных средств и даже

прямым убыткам, связанным с эксплуатационными затратами, которые

несет застройщик до продажи объекта. Для предупреждения подобных ситуаций девелопер должен широко использовать сотрудничество с риэлтерскими фирмами, оперативно менять ценовую политику, ясно оценивать возможности существующих каналов продаж, использовать разные их способы.