Алгоритм управления рисками

Управление рисками начинается с их качественного анализа, цель которого – их идентификация:

– выявление всего спектра рисков, присущих инвестиционному проекту;

– описание рисков;

– классификация рисков;

– определение характеристик рисков.

Второй этап управления рисками – их количественный анализ, цель которого – измерение риска:

– определение вероятности;

– оценка;

– учёт.

На третьем этапе происходит переход к практической деятельности по управлению рисками:

– предупреждение рисков (на основе проведенного анализа риски закладываются в расчеты, учитываются при заключении договоров с партнерами и пр., наконец страхуются);

– мониторинг рисков (систематическое наблюдение за реализацией проекта, отклонениями от графика реализации проекта, в денежных потоках);

– переоценка и корректировка решений (пересмотр экономических показателей, смена партнеров и пр.)

В общем случае можно говорить о следующих вариантах практической реакции девелопера на риск:

– предотвращение риска: изменение ситуации, вызывающей риск (отказ от реализации проекта, отказ от взятия кредита и пр.);

– передача риска: возложение риска на другую сторону (подрядчика, инвестора, риэлтера и пр.)

– разделение риска (например распределение ответственности между участниками соглашения о финансировании проекта);

– сокращение риска (создание системы противопожарной безопасности, проведение мероприятий по охране труда и пр.);

– страхование риска.

Для более полного понимания места, роли и интересов участников девелоперского проекта укажем на его фигурантов и их место в проекте:

– собственник объекта недвижимости, заинтересованный, как правило, в умножении своего богатства путем повышения ценности недвижимого имущества или получения дохода. В качестве собственника могут выступать как частные (физические или юридические) лица, так и государство или органы муниципального самоуправления. (К

существенным особенностям российского рынка относится то, что чаще всего в качестве субъекта собственности на земельные участки, выделяемые под застройку, выступает государство);

– государственные органы, регулирующие отношения в сфере развития недвижимости, проектирования, строительства, ее эксплуатации;

– инвесторы, обеспечивающие финансирование проекта развития.

Это могут быть банки, кредитующие строительство (в том числе, под залог результатов развития или иной недвижимости собственника), негосударственные инвестиционные фонды (типа страховых и пенсионных фондов), специализированные финансовые институты, иные юридические и физические лица;

– подрядчики: проектные и строительные организации, обеспечивающие проектирование и строительно-монтажные, отделочные, пуско-наладочные работы;

– профессиональные советники: инжиниринговые компании, консультанты по планированию, экономике, оценщики, консультанты по налоговому планированию и бухучету, консультанты по строительству и архитектуре, сметчики, инженеры-проектировщики, другие «узкие» специалисты: геодезисты, археологи, специалисты по отдельным секторам рынка, юристы и др. Все они на различных этапах разви-

тия и в различной мере содействуют решению отдельных специальных вопросов проекта развития, выходящих за рамки обычной компетенции девелопера;

– риэлтеры, привлекаемые к продаже (сдаче в аренду) создаваемого объекта недвижимости;

– объекты воздействия (оппоненты – те, кто может повлиять на скорость исполнения работ и даже в целом на результаты развития). В их числе собственники соседних объектов недвижимости напрямую воздействующие на результаты развития, общественные организации типа защитников окружающей среды, представители муници-

пальных образований, население, проживающее в районе расположения объекта недвижимости, подлежащего развитию и т.д.;

– пользователи недвижимости (покупатели, арендаторы и пр.), которые и дают главную оценку проекта, голосуя деньгами «за» или «против» него, покупая или не покупая объект.