ДОГОВОР СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Особенности договора социального найма жилого помещения:

а) предметом данного вида договора могут быть жилые поме­щения, входящие только в государственный и муниципальный жилищный фонд;

б) оказанные в п. «а» жилые помещения предназначены для предоставления слабо защищенным слоям населения: ветеранам войны, инвалидам, малоимущим гражданам;

в) предоставление права на заключение такого вида догово­ра происходит на условиях очередности нуждающихся лиц в дан­ном населенном пункте;

г) предоставлению такой жилой площади в наем предшеству­ет постановка на учет лиц, нуждающихся в улучшении жилищных условий, ведущийся по правилам, предусмотренным жилищным
законодательством;

д) непосредственным основанием заключения такого вида договора найма жилого помещения является получение ордера в местном органе власти будущим нанимателем;

е) договор нанимателем заключается с жилищно-эксплуатационным органом на основании предъявленного им ордера;

ж) размер жилого помещения, выдаваемого на основании ор­дера, зависит от количества лиц, вселяющихся в это жилое поме­щение, а также от установленной на момент выдачи ордера нор­
мы жилой площади, выдаваемой на одного человека;

з) оплата нанимаемого жилого помещения осуществляется в соответствии с действующими на момент оплаты тарифами;

и) размер оплаты конкретным нанимателем жилого помеще­ния может быть уменьшен при наличии у него соответствующих льгот, либо подпадания его в категорию лиц, на которых распрос­траняется выдача компенсации (субсидии) в силу малой обеспе­ченности денежными средствами;

к) текст договора найма жилого помещения должен соответ­ствовать Типовому договору, утвержденному постановлением Со­вета Министров РСФСР на основе Типового договора, утвержден­ного постановлением Советом Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г.;

л) моментом заключения договора является подписание его текста сторонами и получение нанимателем ключей от жилого помещения;

м) сданный нанимателем ордер на жилое помещение являет­ся правообразующим документом, подлежащим ответственному хранению жилищно-эксплуатационной организацией.'

Правомочия сторон по договору социального найма жи­лого помещения делятся на две группы:

а) правомочия одинаковые с правомочиями сторон договора коммерческого найма жилого помещения;

б) правомочия, присущие только сторонам договора социаль­ного найма жилого помещения.

В группу «а» относятся следующие правомочия:

члены семьи, проживающие совместно с нанимателем, пользуются теме же правами и несут те же обязанности, что и на­ниматель (ч. 1 п. 2 ст. 672 ГК);

по требованию нанимателя и членов его семьи договор мо­жет быть заключен с одним из членов семьи. Это же право возни­кает в случае смерти нанимателя или выбытия его из жилого по­мещения (ч. 2 п. 2 ст. 672 ГК);

в случае перехода права собственности на занимаемое по договору жилое помещение, договор найма не изменяется. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма (ст. 675 ГК);

наниматель обязан использовать жилое помещение только для проживания, обеспечивать сохранность и надлежащее состоя­ние жилого помещения (п. 1 ст. 678 ГК);

наниматель не вправе производить переустройство и рекон­струкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ч. 2 ст. 678 ГК);

наниматель обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги (ч. 3 ст. 678 ГК);

наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, по общему согласию и с предварительным уведомлением наймода­теля вправе разрешить безвозмездное проживание с ними вре­менных жильцов в течение 6 месяцев. Однако наймодатель может отказать в этом при условии нарушения норм жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 680 ГК);

временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель (ч. 2 ст. 680 ГК);

временные жильцы обязаны освободить жилое Помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если он не согласован, не позднее семи дней со дня требования нанима­теля либо любого гражданина, постоянно с ним проживающего (ч.3. ст.680ГК);

текущей ремонт жилого помещения обязан осуществлять наниматель (п. 1 ст. 681 ГК, норма диспозитивная);

капитальный ремонт жилого помещения обязан осущест­влять наймодатель (п. 2 ст. 681 ГК);

переоборудование жилого дома, существенно изменяющее условия пользования жилым помещением, не допускается без согласия нанимателя (п. 3 ст. 681 ГК);

наниматель вправе сдать жилое помещение возмездно в поднаем, оставаясь ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения, с соблюдением норм жилой пло­щади на одного человека (п. 1-3 ст. 685 ГК).

В группу правомочий группы «б» относятся следующие:

наниматель обязан произвести текущий ремонт в случае освобождения жилого помещения;

наниматель обязан за свой счет привести в прежнее состоя­ние помещение в случае самовольной его перепланировки (ч. 3 ст.84ЖК);

наниматель имеет право на сохранение жилой площади в случае временного отсутствия (ст. 60 ЖК);

наниматель имеет право на бронирование жилого помеще­ния (ст. 62 ЖК);

наниматель имеет право на обмен жилыми помещениями и др.

По-разному решается вопрос о круге лиц, вселяемых нанима­телем на занимаемую им жилую площадь. В соответствии с Жи­лищным кодексом (ч. 2 ст. 53 ЖК) к таким лицам относятся супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные ижди­венцы. Причем для вселения этих лиц требуется согласие всех проживающих. Исключение сделано лишь для несовершеннолет­них детей—для вселения их не требуется согласие остальных чле­нов семьи (ч. 1 ст. 54 ЖК). Круг же лиц, вселяемых в жилое поме­щение по договору коммерческого найма, не ограничен законом (ст. 679 ГК).

При выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в некоторых случаях, предусмот­ренных законом, предоставляется другое жилое помещение, а при выселении жильцов из жилого помещения, занимаемого по дого­вору коммерческого найма, представление другого жилого поме­щения законом не предусмотрено.

Иначе решается вопрос об ответственности членов семьи, постоянно проживающих с нанимателем в договорах социально­го найма жилого помещения и коммерческого найма. Так, лица, проживающие по договору социального найма жилого помещения, несут солидарную ответственность с нанимателем (ч. 2 ст. 53 ЖК). А в семье, проживающей по договору коммерческого найма жи­лого помещения, ответственным перед наймодателем за действия всех постоянно проживавших с ним граждан является наниматель (п. 3 ст. 677 ГК), а солидарная ответственность возможна лишь в случае заключения между этими лицами соответствующего дого­вора (п. 4 ст. 677 ГК).

Договор социального найма жилого помещения бессрочен, а договор коммерческого найма жилого помещения ограничен сро­ком проживания.