АНАЛИЗ НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ

Недвижимость - это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами.

Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбираем один из способов использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной.(Пункт 6.4. СТАНДАРТА Российского общества оценщиков СТО РОО 20-01-96 «Общие понятия и принципы оценки», 1997г.)

При установлении наилучшего и наиболее эффективного способа использования оцениваемого объекта необходимо последовательно исследовать четыре приведенных ниже показателя:

1. Физическая возможность - отбор вариантов использования объекта, возможных с точки зрения его физических характеристик.

2. Юридическая допустимость (разрешимость) - отбор вариантов использования объекта, разрешенных с точки зрения законодательства.

3. Экономическая оправданность - отбор физически возможных и юридически допустимых способов использования объекта, являющихся финансово оправданными, то есть, приносящими чистый доход собственнику

4. Максимальная продуктивность - наилучшим и наиболее эффективным способом использования объекта является тот экономически оправданный способ, который обеспечивает либо максимальный доход, либо приводит к максимальной стоимости самого объекта.

Анализ наилучшего и оптимального использования выполняется:

а) для участка земли как свободного;

б) для участка земли с существующими улучшениями.

Оцениваемая комната занимает часть жилого дома, поэтому снос здания невозможен и использование участка земли как незастроенного в данном отчете не рассматривается.

Объект оценки расположен в многоквартирном доме в зоне селитебной застройки района. Ближайшее окружение - жилые дома, магазины. По объемно-планировочному исполнению, стилю, архитектуре, строительным характеристикам оцениваемый объект соответствует типу жилого дома, комната используется как жилое помещение.

Вывод: На основании проведенного анализа НЭИ, мы пришли к выводу, что в данном случае необходимо определить рыночную стоимость объекта в его текущем состоянии, как жилой комнаты.