СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД

Сравнительный подход к оценке недвижимости отражает принцип спроса и предложения, а также принцип замещения.

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

В рамках сравнительного подхода могут применяться следующие методы:

- метод валовой ренты;

- метод сравнения продаж.

В рамках данного Отчета расчеты производятся по методу сравнения продаж.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Для того, чтобы применить метод сравнения продаж, Специалисты использует ряд принципов оценки, включая принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение «равно желаемого объекта- заместителя».

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

§ подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

§ определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

§ сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

§ приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам Специалисты не обнаружили информацию о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объекта методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

На основании анализа наилучшего и оптимального использования, объект оценки в сравнительном подходе рассматривается как благоустроенная комната. Поэтому для сравнения взяты объекты, близкие оцениваемому объекту по составу прав собственности, условиям продажи, времени продажи, общим строительным характеристикам и местоположению. Единицей сравнения выбрана стоимость 1 квадратного метра общей площади, которая определяется как среднее значение.

При корректировке продажных цен объектов сравнения все поправки делались от объекта сравнения к объекту оценки. Все поправки являются процентными, основаны на анализе рынка недвижимости.

Информация по объектам – аналогам взята из каталога объектов недвижимости сайта www. metrosphera.ru

Корректировки цены продажи сравниваемых объектов производятся в последовательном порядке по основным сравниваемым характеристикам или параметрам: права собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояние рынка, местоположение, условия продажи, право собственности, общая площадь, количество комнат, планировка транспортная доступность, состояние объекта, внутренняя отделка. Причем первые четыре корректировки должны выполняться именно в такой последовательности, последующие корректировки могут выполняться в любом порядке. Данные о сравнимых объектах и расчет стоимости оцениваемого объекта приведены в таблице 16.2.1

Таблица 16.2.1