Физические факторы, окружающая среда и характеристики местоположения.

Эти факторы являются определяющими для стоимости земельных участков в пределах города или какой-то территории. При анализе таких факторов важно четко разграничивать, с одной стороны, характеристики собственно участка, к числу которых можно отнести размер, топографию и другие физические параметры, а с другой стороны, показатели местоположения, которые описывают участок с точки зрения его расположения относительно делового центра, автострады, школ, магазинов, океанского побережья или свалки мусора. Первая группа факторов влияет на стоимость земли, поскольку собственник участка может воспользоваться присущими участку характеристиками, а вторая группа признаков влияет на стоимость косвенно — насколько близки и доступны те или иные, внешние по отношению к данному участку, объекты. Удачная модель оценки земли будет учитывать как первую, так и вторую группу характеристик.

Данные факторы оказывать значительное влияние на стоимость жилой недвижимости, однако, поскольку рынок жилой недвижимости на дату оценки представлен достаточным количеством предложений и каждый объект является индивидуальным, то невозможно определить конкретное влияние каждого фактора на стоимость жилой недвижимости. При расчете стоимости объекта оценки Оценщиком выбирались подобные оцениваемому объекты-аналоги (в том числе схожие по физическим характеристикам). Помимо влияния на стоимость жилой недвижимости данные факторы так же влияют на срок экспозиции объекта продажи. Оценщиками компании ООО «Авто-Миг» был проведен анализ рынка продаж объектов жилой недвижимости, в том числе анализ примерных сроков отчуждения на открытом рынке продаж. На основании данного обзора, можно сделать вывод, что объект оценки относится к объектам со средней ликвидностью, т.е. сроком экспозиции примерно 2-4 месяца.

Основные выводы относительно рынка недвижимости в сегментах, необходимых для оценки объекта, например динамика рынка, спрос, предложение, объем продаж, емкость рынка, мотивации покупателей и продавцов, ликвидность, колебания цен на рынке оцениваемого объекта и другие выводы.

Рынок жилой недвижимости в г. Перми на дату оценки представлен большим количеством предложений, однако рынок квартир в панельных жилых домах типа постройки «Брежневка» в сопоставимом с объектом оценки месте расположения, имеет меньшее количество предложений, поэтому можно сделать вывод, что рынок жилых помещений по отношению в общем с рынком жилой недвижимости развит хорошо. Динамику цены предложений проследить возможно, однако отследить спрос и объем продаж значительно сложнее из-за закрытости информации по сделкам купли-продажи. Средняя цена предложения на рынке г. Перми квартир, сопоставимых с объектом оценки составляет от 48 444 до 56 818 руб./кв.м.

Объект оценки относится к объектам со средней ликвидностью, срок экспозиции составляет 4 месяца.