АНАЛИЗ ДОСТОВЕРНОСТИ И ДОСТАТОЧНОСТИ ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ИНФОРМАЦИИ

В соответствии с п. 19 ФСО №1 "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки" оценщик проводит анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

При анализе достоверности и достаточности информации, оценщик установил следующее:

· В Приложении к отчету имеются копии документов, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки.

· В процессе составления отчета Оценщик ссылается на публикации и материал, представленные в открытых источниках (журналах, справочниках, сайтах Интернет и т.д.), позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации.

Таким образом, Оценщик считает, что информация, использованная при проведении оценки, удовлетворяет требованиям достаточности и достоверности.

ПРОЦЕДУРА ОЦЕНКИ

Порядок выполнения оценки состоит в следующем:

■ заключение с заказчиком договора об оценке;

■ осмотр и фотографирование объекта

■ получение информации от собственника объекта (документальная, в ходе беседы);

■ установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

■ анализ рынка, к которому относится объект оценки;

■ выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов;

■ обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

■ составление и передача заказчику отчета об оценке.

ОСНОВНЫЕ ПОНЯТИЯ

ОБЩИЕ ТЕРМИНЫ.

Оценка (appraisal, valuation)– акт или процесс определения стоимости.

Оценщик (appraiser)– лицо, которое благодаря полученному образованию и специальной подготовке, а также накопленному опыту квалифицирован как специалист, который правомочен производить оценку имущества.

Объекты оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданской обороне (ФСО № 1).

Цена объекта оценки– денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплачиваемая за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки (ФСО № 1).

Стоимость объекта оценки– наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости согласно требованиям Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)» (ФСО № 1).

Итоговая величина стоимости –стоимость объекта оценки, рассчитанная при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке (ФСО № 1).

Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией (ФСО № 1).

Метод оценки – последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке (ФСО № 1).

Процедура оценки стоимости (appraisal procedure)– операции, способы и технические приемы при выполнении этапов метода оценки стоимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) – относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. (Ст. 130 ГК РФ).

Оцениваемые права – целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на имущество. Право собственности в соответствии с Гражданским кодексом, часть 1 (ст. 209), включает право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и отчуждать его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Дата определения стоимости объекта оценки (дата проведения оценки, дата оценки) – это дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки (ФСО № 1).

Допущение – предположение, принимаемое как верное и касающееся фактов, условий или обстоятельств, связанных с объектом оценки или подходами к оценке, которые не требуют проверки оценщиком в процессе оценки (ФСО № 1).

Объект аналог – объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (ФСО № 1).

ПРОЦЕСС ОЦЕНКИ.

Согласно Федерального стандарта оценки (ФСО №2), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года.

Процесс оценки – логически обоснованная и систематизированная процедура последовательного решения проблем с использованием известных подходов и методов оценки для вынесения окончательного суждения о стоимости.

В процессе оценки используются следующие подходы – затратный, сравнительный, доходный.

Объект оценки – к объектам оценки относятся отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Затратный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки, с учетом его физического износа и функционального и внешнего (экономического) устаревания.

Сравнительный подход – совокупность методов оценки имущества, основанных на сравнении объекта оценки со схожими объектами, в отношении которых имеется информация о ценах продажи.

В соответствии со сравнительным подходом величиной стоимости объекта оценки является наиболее вероятная цена продажи аналогичного объекта.

Доходный подход – совокупность методов оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Доходный подход представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что потенциальный покупатель не заплатит за данный объект сумму большую, чем текущая стоимость доходов от этого объекта.

Согласование результата оценки – получение итоговой оценки на основании взвешивания результатов, полученных с помощью различных методов оценки.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНЫХ ПРИНЦИПОВ, ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ПРИ ПРОВЕДЕНИИ ОЦЕНКИ

Существует много типов стоимости, для понимания и применения крайне важны ясное указание и толкование стоимости, и обеспечение их соответствия данному заданию по оценке.

В данном отчете, исходя из поставленной перед оценщиком задачи – оценка объекта для принятия решения в целях определения актуальной стоимости объекта недвижимости, определяются рыночная и ликвидационная стоимости объекта оценки, как стоимости, наиболее отвечающая целям и задачам данного отчета.

Согласно Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской федерации» № 135 – ФЗ от 29 июля 1998 года под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

- объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки с чьей – либо стороны не было;

- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Теоретической основой процесса оценки является система оценочных принципов:

Принцип спроса и предложения применяется при определении рыночной стоимости объекта, т.к. обусловлен соотношением спроса и предложения на свободном рынке недвижимости на дату оценки.

Согласно этому принципу, стоимость объекта уменьшается при снижении спроса и увеличении предложения, и наоборот, происходит увеличение стоимости при возрастании спроса и снижении предложения.

Принцип изменения требует, чтобы каждая оценка стоимости была привязана к определенной дате, учитывая, что физические, социальные, политические и экономические условия находятся в динамике и приводят к колебанию цен и стоимости.

Используется, т.к. все изменения прямо влияют на стоимость объектов, в данном отчете дата оценки – 20.10.2015 г.

Принцип конкуренции гласит, что цены устанавливают посредством постоянного соперничества и взаимодействия покупателей, продавцов и др. участников рынка.

Конкуренция – основа максимализации прибыли и экономического развития. Более высокие, чем обычно, прибыли стимулируют обострение конкуренции и пр., поэтому существуют взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных покупателей по обеспечению покупки, а между продавцами – взаимовлияющие усилия двух или более потенциальных продавцов по совершению продажи.

Играет значительную роль при оценке рыночной стоимости.

Принцип замещения, в соответствии, с которым рациональный покупатель не будет платить за недвижимость больше, чем стоимость приобретения другой равным образом подходящей недвижимости (т.е. недвижимости равной полезности или производительности с учетом стоимости времени или отсрочки).

Данный принцип используется, т.к. оцениваемый объект сопоставляется с объектами равной полезности.

Принцип переменных пропорций определяет, что недвижимость достигает точки максимальной производительности для лучшего использования, когда факторы производства (земля, труд, капитал и управление) сбалансированы один с другим.

Возможно применение при расчете издержек в строительстве.

Принцип вклада гласит, что стоимость любого фактора производства или компоненты недвижимости зависит от того, сколько его присутствие добавляет к общей стоимости недвижимости или насколько уменьшится общая стоимость в отсутствии данного компонента. Он определяет различия в составе и качестве объектов недвижимости в затратном подходе.

В данном отчете играет значительную роль при разделении объекта на различные строительные компоненты и расчете их вклада в общую стоимость.

Принцип лучшего и наиболее эффективного использования определяется исходя из анализа двух важнейших элементов недвижимости –земельного участка и связанных с ним улучшений (зданий и сооружений, находящихся на нем) и получения максимальных доходов от их использования. Является одним из основных при определении рыночной стоимости и ориентиром при принятии любых решений относительно недвижимости.

Принцип ожидания, в соответствии, с которым рыночная стоимость недвижимости равна текущей ценности будущего дохода или благ, производимых недвижимостью, с точки зрения типичных покупателей и продавцов.

Рассматривается при оценке доходной недвижимости.

Принцип предельной доходности гласит, что последовательное добавление улучшений к объекту, будет сопровождаться ростом его стоимости, превышающим себестоимость улучшений, вплоть до достижения точки максимальной производительности. Любое привнесение дополнительных улучшений выразится в увеличении стоимости объекта на величину, отстающую от затрат на создание улучшений.

Принцип полезности – рыночную стоимость имеют объекты, которые способны удовлетворять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного времени и чем больше объект способен удовлетворить потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип соответствия – Оцениваемые объекты имеют наивысшую стоимость при условии, что все экономические факторы, обуславливающие максимальную полезность и доходность данных объектов, сбалансированы наилучшим образом.