Основные экономические и социальные показатели

Таблица 12.2.1

_________________________

¹⁾ По видам экономической деятельности «Добыча полезных ископаемых», «Обрабатывающие
производства» и «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды».

²⁾ В сопоставимых ценах.

³⁾ Без субъектов малого предпринимательства и организаций с численностью до 15 человек.

⁴⁾ Ноябрь 2014 года к декабрю 2013 года.

5) Без субъектов малого предпринимательства и организаций с численностью до 15 человек
за октябрь, январь-октябрь 2014 года и в % к октябрю, январю-октябрю 2013 года.

6) На конец периода.

7) Данные приведены за октябрь, январь-октябрь 2014 года и в % к октябрю, январю-октябрю 2013 года.

На 1 апреля 2015 года по сравнению с 1 апреля 2014 года число учтённых в Статистическом регистре по Пермскому краю хозяйствующих субъектов всех видов деятельности (организаций, их представительств, филиалов и других обособленных подразделений) увеличилось на 259 единиц (на 0,3%) и составило 78059 единиц.

Число индивидуальных предпринимателей, учтённых в Статистическом регистре по Пермскому краю на 1 апреля 2015 года, составило 70078, из них 1690 – главы крестьянских фермерских хозяйств. По сравнению с 1 апреля 2014 года число индивидуальных предпринимателей уменьшилось на 0,2%.

В марте 2015 года зарегистрирована 1221организация, количество официально ликвидированных организаций составило 1084.

Индекс промышленного производства по организациям и предприятиям производителям промышленных товаров (с учётом индивидуальных предпринимателей) в январе-марте 2015 года по отношению к январю-марту 2014 года составил 98,4%.

Индекс физического объёма производства сельскохозяйственной продукции в январе-марте 2015 года по сравнению с соответствующим периодом 2014 года в хозяйствах всех категорий края составил 104,5%.

За январь-март текущего года всеми сельхозпроизводителями края (сельхозорганизациями, крестьянскими (фермерскими) хозяйствами и хозяйствами населения) произведено продукции аграрного сектора на 5724,5 млн. рублей в фактически действующих ценах, 82,3% – приходится на сельскохозяйственные организации.

Производство продукции (в сопоставимой оценке) в сельскохозяйственных организациях края по сравнению с 2014 годом увеличилось на 6,5%, в крестьянских (фермерских) хозяйствах, включая индивидуальных предпринимателей – на 23,3%, в хозяйствах населения – стало меньше на 9,6%.

Объём работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе-марте 2015 года составил 13770,8 млн. рублей, или 110,6% к уровню аналогичного периода предыдущего года (в сопоставимых ценах).

В январе-марте 2015 года на территории Пермского края построены
4152 квартиры общей площадью 290,0 тыс. кв. метров, что составило 151,8% к соответствующему периоду предыдущего года.

Из них в сельской местности введено 146,8 тыс. кв. метров (в 2,0 раза больше, чем в январе-марте 2014 года).

Населениемза счёт собственных и привлечённых средств построены жилые дома общей площадью 155,3 тыс. кв. метров, на 34,1% больше, чем в аналогичном периоде предшествующего года. На долю индивидуальных жилых домов пришлось 53,5% от общего объёма введённого жилья, в январе-марте 2014 года их доля составляла 60,6%.

В первом квартале 2015 года на территории Пермского края введены 1543 здания жилого и нежилого назначения. Из них на жилые здания пришлось 97,9%, на нежилые здания – 2,1%.

В январе-марте 2015 года оборот розничной торговли организаций и предприятий Пермского края составил 116425,6 млн. рублей, или 90,4% (в сопоставимых ценах) к уровню соответствующего периода прошлого года.

В марте 2015 года по сравнению с предыдущим месяцем индекс потребительских цен на товары и услуги составил 101,2%, в том числе на продовольственные товары – 101,9%, непродовольственные товары – 101,0%, услуги – 100,5%.

В I квартале 2015 года стоимость 1 квадратного метра жилья общей площади на рынке недвижимости Пермского края увеличилась по сравнению с IV кварталом 2014 года на 3,8% на первичном рынке жилья, на 1,5% – на вторичном рынке жилья.

Численность населения Пермского края на 01.01.2015 года составила 2 637 032 человека (городское население – 1 991 808 человек, сельское население – 645 224 человека).

Демографическая ситуация в январе-феврале 2015 года в сравнении с аналогичным периодом прошлого года характеризовалась уменьшением числа родившихся при одновременном росте числа умерших. Результатом первых двух месяцев 2015 года стала существенная естественная убыль населения Пермского края, о чём свидетельствуют нижеприведённые данные. Число замещённых рабочих мест работниками списочного состава, внешними совместителями и лицами, выполнявшими работы по договорам гражданско-правового характера, в организациях (без субъектов малого предпринимательства и организаций с численностью до 15 человек) в январе-феврале 2015 года составило 656,7 тыс. человек и было меньше, чем в январе-феврале 2014 года, на 12,0 тыс. человек, или на 1,8%.

К концу марта 2015 года в государственных учреждениях службы занятости населения состояло на учёте 30940 не занятых трудовой деятельностью граждан, из них 23154 человека имели статус безработного, в том числе 20566 человек получали пособие по безработице.

__________________________________________

Источник информации: Социально-экономическое положение Пермского края в январе-март 2015 года (http://permstat.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_ts/permstat/ru/publications/official_publications/electronic_versions/)

Вывод: По результатам социально-экономического развития города Пермского края можно сделать вывод, что край находится в стадии роста по всем основным социально-экономическим показателям: уверенный прирост населения, увеличение рождаемости и снижение смертности, развитие промышленной и сельскохозяйственной промышленности, увеличение объема строительства, увеличение средней заработной платы населения. Имеются стабильные тенденция к дальнейшему росту основных показателей.

Определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Объект оценки относится к сегменту жилой недвижимости, расположенный в г. Перми Пермского края. Поэтому произведен анализ рынка жилой недвижимости г. Перми.

В сентябре 2015 года рынок купли-продажи многоквартирного жилья Перми продемонстрировал отрицательную коррекцию. В большей степени за месяц скорректировались цены на первичное жилье.

По данным аналитического центра «Медиана», на конец сентября снижение цены предлагаемых к продаже квартир в новостройках г. Перми составило 2,46% – до 51,72 тыс. руб./кв.м. Это связано с реализацией квартир с меньшей стоимостью. Квартиры на вторичном рынке недвижимости за месяц подешевели на 0,67%, цена зафиксировалась на уровне 52,66 тыс. руб./кв.м.

Объем предложения квартир в новостройках Перми за сентябрь увеличился на 4,6% и составил, по данным Пермской мультилистинговой системы, 2035 единиц. Количество предлагаемых объектов на вторичном рынке жилой недвижимости составило 3396, что на 11,4% выше показателя предыдущего месяца.

По ценовой категории наибольшее количество квартир как на первичном рынке, так и на вторичном рынке предлагалось в ценовом диапазоне от 35 до 50 тыс. руб./кв.м. Их доля в общей структуре предложения составила 45,6% и 41,9% соответственно.

ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ В СЕНТЯБРЕ 2015 ГОДА

На вторичном рынке жилья в большей степени изменениям за месяц был подвержен Свердловский район, здесь средняя цена кв.м снизилась на 2%.

Стоит отметить, что распределение средних цен предложения в разрезе районирования от минимального до максимального значения не изменилось. Лидером по цене является Ленинский район, аутсайдером – Орджоникидзевский.

Наименьшая цена на вторичном рынке жилья за 1 квадратный метр установлена на двухкомнатную квартиру общей площадью 56 кв.м в Кировском районе по ул. Пензенская, 62 (25 тыс. руб.). Максимальная цена «квадрата» – 105,56 тыс. руб. – установлена на четырехкомнатную квартиру индивидуального проекта общей площадью 180 кв.м в Ленинском районе по улице Окулова, 18.

Лидером по количеству предложений является Кировский район – 23,4% от общего числа. В целом за месяц значительных изменений в структуре предложения вторичного жилья не произошло. Многокомнатные квартиры с числом комнат четыре и более занимают самую малочисленную нишу в структуре предложения – 5%. Самую многочисленную долю вторичного рынка занимают однокомнатные квартиры – 34,3%.

В зависимости от типа жилья наибольший удельный вес занимают «хрущевки и брежневки» – 34% или 1155 единиц. В меньшинстве представлено объектов типа «малосемейка» – всего 5% или 169 единиц.

Максимальная средняя цена квадратного метра по итогам сентября на рынке вторичного жилья – в четырех- и более комнатных квартирах типа ИП.

Средний показатель квартир такого типа – 68,37 тыс. руб. за квадратный метр. Самая низкая стоимость квадратного метра зафиксирована в двухкомнатных квартирах типа «полногабаритки и сталинки» – 43,09 тыс. руб. за «квадрат».

____________________

Источник информации: Отчет по Анализу рынка многоквартирного жилья за сентябрь 2015 года АЦ «Медиана» (http://metragi.ru/analiticheskij-czentr/nachalo-oseni-v-permi-oznamenovalos-padeniem-czen-na-pervichnom-ryinke-zhilya.html).

Вывод: На основании проведенного анализа рынка недвижимости можно сделать вывод, что рынок жилой недвижимости в г. Перми в целом сложился, имеется достаточное количество предложений и спроса. Имеется тенденция увеличения средней стоимости 1 кв.м.

Анализ ликвидности

Ликвидность имущества, характеризуется тем, насколько быстро объект можно обменять на деньги, т.е. продать по цене, адекватной рыночной стоимости на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на сделке не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Количественной характеристикой ликвидности может являться время рыночной экспозиции объекта, т.е. время, которое требуется для продажи объекта на открытом и конкурентном рынке по рыночной стоимости. Применительно к данным Рекомендациям предполагается, что в срок экспозиции не включается время, необходимое для формального закрепления (оформление, регистрация) сделки купли-продажи, т.е. срок экспозиции это типичное время с момента размещения публичного предложения о продаже объекта до принятия продавцом и покупателем решения о совершения сделки.

Рекомендуется характеризовать ликвидность, подразделяя ее на отдельные группы в зависимости от возможности реализации и прогнозируемого срока продажи. Предлагается следующая градация ликвидности имущества в зависимости от сроков реализации.

Таблица 12.2.2.

Анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.

Оценщиком были проанализированы предложения, выставленные на продажу на открытом рынке, приближенную к дате продажи, по сегменту жилой недвижимости, и было выявлено, что на рынке представлено несколько предложений идентичных объекту оценки. Оценщиком были проанализированы следующие источники: сайт metrosphera.ru, dom.59.ru, avito.ru, www.domofond.ru.

Оценщиком не было найдено достоверной информации о фактических ценах сделок.

Таблица 12.2.3

На основании проведенного анализа жилой недвижимости в г. Перми в октябре 2015 г. диапазон цены предложения аналогичных объектов составил от 48 444 до 56 818 руб./кв.м.

Анализ основных факторов, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости, например ставки доходности, периоды окупаемости инвестиций на рынке недвижимости, с приведением интервалов значений этих факторов

На стоимость различных сегментов рынка оказывают влияние различные показатели. На стоимость земли оказывают влияния четыре категории факторов: экономические; социальные; юридические, административные или политические; и физические, связанные с окружающей средой либо с местоположением.

Экономические факторы. Они зависят от общего состояния мировой экономики, экономической ситуации в стране, регионе или на местном уровне. К числу факторов, которые оказывают влияние на стоимость земли со стороны спроса, относятся уровень занятости; величина заработной платы и доходов; платежеспособность; наличие источников финансирования; ставка процента; издержки, связанные с оформлением сделок. К факторам предложения, оказывающим влияние на стоимость земли, можно отнести площадь имеющейся на продажу земли; затраты на освоение или производство строительных работ; затраты, связанные с обеспечением финансирования: и налоги. Все эти факторы, особенно те, что связаны с предложением, могут в значительной степени колебаться в зависимости от местоположения конкретного земельного участка.

Социальные факторы.

Они помогают объяснить характер землепользования, спрос на землю и ее цену. Социологи утверждают, что у людей есть базовые потребности в приобретении земли и в общении с окружающими. Эти потребности проявляются, с одной стороны, в стремлении людей «группироваться» вокруг городских центров, а с другой стороны, в разных вариантах землепользования. При выборе варианта землепользования не последнюю роль играют соображения престижа, когда люди стремятся завладеть конкретным участком земли по причинам социального и экономического характера. Эти мотивы приводят к так называемым «вторжениям» или «последовательным сменам» варианта землепользования. «Вторжение» происходит, когда какая-то группа людей, например, вышедших на пенсию, хочет приобрести участки земли по берегу водоема для жилой застройки или расширить имеющиеся в собственности территории и улучшить свое положение. Последовательная смена происходит, когда новая группа людей заменяет старую, например, группу населения, занимавшегося преимущественно рыболовством. Такие изменения происходят до тех пор, пока не наступит новое равновесие с четко выраженным иным вариантом землепользования. Вариант землепользования и стоимость земельных участков зависят и от других факторов социального характера — возрастной структуры и уровня образования населения, криминогенности. чувства собственности.