Предоставление имущества арендатору

После заключения договора аренды арендодатель обязан незамедлительно предоставить имущество арендатору. Законодательство не устанавливает конкретного срока для передачи имущества, поэтому такой срок целесообразно предусмотреть в договоре. При этом в договоре необходимо предусмотреть и взимание неустойки (штрафа) за уклонение арендодателя от оформления приемопередаточных документов на арендованное имущество или передачи в натуре объектов, когда они ранее не находились в непосредственном обладании арендатора.

Передача объекта аренды зачастую документируется соответствующим актом, подписываемым сторонами. Так, предоставление нежилых помещений арендатору оформляется актом приема-передачи, в котором подробно указываются техническое состояние и назначение помещения. При сдаче в аренду предприятий составляются акт передачи основных средств и акт передачи оборотных средств и финансовых ресурсов.

Арендодатель должен предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Он отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора не знал об этих

недостатках. Арендодатель не несет ответственности только за те недостатки, которые были оговорены в договоре или с которыми стороны согласились при осуществлении приемки-передачи объекта аренды. Последний факт должен быть соответствующим образом документирован.

В случае предоставления арендатору имущества, не соответствующего условиям договора и его назначению, он вправе по своему выбору:

а) отказаться от договора и взыскать с арендодателя
причиненные убытки;

б) требовать соразмерного уменьшения арендной пла
ты;

в) потребовать от арендодателя ремонта объекта арен
ды;

г) самостоятельно отремонтировать имущество и взы
скать его стоимость с арендодателя.

Пользование арендованным имуществом. Арендатор обязан пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением имущества.

Требования, предъявляемые к использованию имущества, арендатором могут определяться по-разному. Они устанавливаются прежде всего исходя из целевого назначения объекта аренды. Так, цех может быть передан для производства конкретных видов товаров либо выпуска товаров в соответствии с профилем оборудования или ведения предпринимательской деятельности без указания вида деятельности. Равным образом земля может предоставляться в аренду для выращивания растеневодческои продукции или занятия каким-либо иным видом сельскохозяйственного труда.

Закрепление в договорах специализации и даже конкретной номенклатуры изготавливаемой продукции существенно ограничивает хозяйственную самостоятельность арендатора и должно рассматриваться как исключительная ситуация, обусловленная общественной необходимостью.

Во всех остальных случаях назначение и цель использования имущества должны определяться в общей форме.

Помимо назначения имущества стороны вправе установить в договоре дополнительные требования, предъявляемые к его использованию. Например, при аренде нежилого помещения часто закрепляется обязанность арендатора по соблюдению санитарных норм, правил противопожарной безопасности и т.п.

Пользуясь арендованным имуществом, арендатор присваивает результаты такого пользования. Он становится собственником продукции и полученного дохода.

Арендатор признается собственником материальных и иных ценностей, приобретенных на законных основаниях. Такие ценности разделяются на не входящие в состав арендованного имущества и на улучшения арендованного имущества (отделимые и неотделимые). Для них установлен разный правовой режим.

Ценности не входящие в состав арендованного имущества, - это имущество, не связанное физически и (или) экономически общим хозяйственным назначением с объектом аренды. На него распространяются общие нормы о праве собственности (без каких-либо особенностей).

Под улучшением арендованного имущества понимаются такие произведенные арендатором изменения в его состоянии, которые влекут повышение его производственно-экономического потенциала или стоимости.

В процессе аренды предприятий улучшения вносятся не только в отдельные станки и агрегаты. Заменяется устаревшее и малопроизводительное оборудование, создаются новые производства.

Отделимые улучшения, произведенные арендатором за счет своих средств, являются его собственностью - при возврате объекта аренды он вправе их изъять. В связи с этим на их внесение не требуется специального разрешения

арендодателя. Стороны могут предусмотреть в договоре и иное. Например, установить, что отделимые улучшения с самого начала принадлежат арендодателю и тот компенсирует контрагенту их стоимость.

Под неотделимыми улучшениями подразумеваются объекты (усовершенствования), изъятие которых без ущерба для арендованного имущества при его возврате арендодателю невозможно, причем ущерб не обязательно должен выражаться в повреждении имущества. Так, хотя агрегат, технологически связанный с другим оборудованием в процессе производства, может быть изъят физически, это нередко делает невозможным выпуск продукции и существенно нарушает имущественные права арендодателя.

Отсутствует исчерпывающее определение понятия «неотделимое улучшение», поэтому при аренде сложных имущественных комплексов целесообразно конкретизировать в договоре, что следует отнести к неотделимым улучшениям. Неотделимые улучшения объекта аренды по окончании договора переходят к арендодателю вместе с первоначальным имуществом, а арендатору возмещается их стоимость. Необходимым условием выплаты компенсации служит наличие предварительной договоренности с арендодателем (разрешения) на внесение арендатором за счет своих средств неотделимых улучшений. Такое условие может быть оговорено в договоре либо содержаться в отдельном соглашении сторон в пределах срока действия договора аренды. Если согласия арендодателя не было, улучшения переходят ему безвозмездно.

Из этого правила сделано исключение для аренды предприятий. В данном случае компенсация выплачивается независимо от разрешения арендодателя на действия по улучшению имущества. Стороны правомочны установить, что возмещение осуществляется с момента внесения неотделимого улучшения, например путем соразмерного уменьшения арендной платы.

Право собственности на неотделимые улучшения переходит к арендодателю с момента возмещения последним их стоимости арендатору. До этого они образуют в совокупности с арендованным имуществом общую долевую собственность контрагентов, и право собственности на них с соответствующими обременениями принадлежит арендатору.

Законом урегулированы и юридические последствия ухудшения состояния арендуемого имущества. Если при возврате оно хуже оговоренного в договоре, арендатор обязан возместить арендодателю причиненный ущерб. Арендатор несет ответственность только за ухудшения, наступившие по его вине.

Возмещению подлежат все понесенные арендодателем убытки, в том числе расходы по восстановлению (ремонту) имущества, и арендная плата за период, требующийся для приведения объекта в надлежащее состояние. Однако если восстановить имущество до того состояния, которое предполагалось на момент возврата, невозможно, арендодатель правомочен отказаться от него и взыскать соответствующие убытки с арендатора.

В случае выбытия сданного в аренду имущества из строя ранее полного амортизационного срока службы арендатор возмещает арендодателю недовнесенную им арендную плату, а также иные убытки. Следовательно, несмотря на фактический выход из строя имущества, арендная плата за него продолжает вноситься.

В процессе пользования объектом аренды арендатор вправе в ограниченных пределах распоряжаться имуществом. Так, арендатор может с согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), вносить арендные права в залог и в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества, если иное не установлено законодательством.

При аренде предприятий согласия арендодателя на сдачу отдельных частей имущества не требуется, если иное не установлено договором.

При сдаче имущества в субаренду арендатор остается ответственным по договору перед арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок больше срока договора аренды. В случае прекращения основного договора прекращает действие и договор субаренды.

В отличие от общих правил об аренде (имущественном найме) арендатор предприятия вправе отчуждать другим лицам материальные ценности, входящие в перечень арендованного имущества, и самостоятельно вносить изменения в его натуральный состав. Главное, чтобы это не влекло уменьшения производственно-экономического потенциала предприятия либо его стоимости, когда такое требование предусмотрено договором.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендодатель имеет право требовать расторжения договора.

Обязанности сторон по содержанию имущества

Арендодатель обязан выполнять за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

Капитальный ремонт нежилых помещений, занимаемых арендатором, связанный с общим капитальным ремонтом дома, осуществляет арендодатель за счет собственных средств. Капитальный ремонт, связанный с деятельностью арендатора, выполняется обычно за его счет.

Капитальный ремонт должен проводиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен, - в нормально необходимый срок. В случае просрочки ремонта арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Неисполнение арендодателем обязанности по капитальному ремонту дает арендатору право либо выполнить капи-

тальный ремонт, предусмотренный договором или вызываемый неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, либо расторгнуть договор и взыскать убытки, причиненные его неисполнением.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено законом или договором, и несет расходы по содержанию имущества, т.е. обязан осуществлять текущий ремонт.

Очевидно, что подобный порядок неприменим при кратковременной аренде имущества, в том числе прокате. В этих случаях арендатор лишен возможности производить текущий ремонт вещей, поэтому обязанность ремонта должна сохраняться за арендодателем с соответствующей компенсацией затрат.

В случае отсутствия у арендодателя нежилого помещения специальных ремонтно-эксплуатационных служб профилактическое обслуживание и текущий ремонт инженерно-технических коммуникаций в арендуемых помещениях выполняются арендодателем по договору с арендатором за его счет.