Порядок изменения и прекращения договора аренды

В соответствии с действующим законодательством изменение условий договора аренды, его расторжение или прекращение производятся по соглашению сторон. Данное положение конкретизирует для отношений аренды принцип, согласно которому односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение условий договора не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу приведенных положений достигнутая между арендатором и арендодателем договоренность о пересмотре отдельных условий или расторжении договора аренды должна быть закреплена соглашением, подписываемым обеими сторонами. Оформление такого решения возможно

путем обмена письмами, телеграммами. Обязательно получение письменного подтверждения на посланное предложение.

Нередко встречающиеся на практике односторонние уведомления о пересмотре каких-либо условий договора аренды или его прекращении, в том числе сопровождающиеся предупреждением о том, что в случае непоступления ответа договор будет считаться измененным (расторгнутым). Данные уведомления не порождают правовых последствий. Исключение составляет случай, предусмотренный в п. 2 ст. 592 ГК, когда договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок. Только в этом случае одна сторона (арендатор или арендодатель) вправе отказаться от договора во всякое время, уведомив об этом другую сторону.

По общему правилу при отсутствии между сторонами согласия договор аренды может быть изменен или расторгнут по решению хозяйственного или общего судов. Характер действий субъектов в этих случаях определяется в ст. 422 ГК. Сторона, считающая необходимым изменить или расторгнуть договор, направляет предложение об этом своему контрагенту. Последний обязан дать ответ не позднее 30 дней после получения предложения. При недостижении согласия и в случае неполучения ответа в указанный срок заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

Иски об изменении или расторжении договора аренды заявляются в суд по месту нахождения ответчика, а в случае если объектом аренды выступало недвижимое имущество - по месту нахождения такого имущества. В исковом заявлении должна быть изложена новая редакция пунктов, на изменении которых настаивает сторона и приведены фактические и правовые обоснования заявленного требования. К исковому заявлению прилагаются необходимые документы к которым, в частности, относятся доказательства направления его копии другой стороне, а также уплаты государственной пошлины.

Закон ограничивает возможность изменения и расторжения договоров аренды, устанавливая перечень оснований для таких действий. Наряду с основаниями, перечисленными в договоре, определяются условия для досрочного изменения или расторжения обязательства. Они обычно включаются в договор аренды отдельных видов имущества.

Закон допускает возможность расторжения договора в случае нарушения другой стороной его условий. Вместе с тем характер нарушений должен быть столь существен, что исполнение обязательства становится невозможным. Гражданский кодекс дает перечень таких случаев (ст. 590 и ст. 591).

В случае, когда причины нарушений условий договора могут быть устранены, нет необходимости в изменении или расторжении договора. Со стороны, виновной в неисполнении обязанностей, контрагент вправе взыскать неустойку (если она предусмотрена соглашением) и убытки.