Защитаимущественных прав арендаторов

В соответствии с положениями Гражданского кодекса арендатору предоставляется возможность защищать свои права на арендуемое имущество наравне с защитой, установленной законом в отношении права собственности.

Споры, возникающие при арендных отношениях, могут рассматриваться как общими, так и хозяйственными судами. Способы защиты прав предусмотрены в ст. 11 ГК, а также в других законодательных актах.

До обращения в суд арендатор может принять меры по непосредственному урегулированию спора, направив нарушителю претензию с требованием об устранении нарушений права. При отказе в удовлетворении претензии или неполучении ответа на претензию арендатор может предъявить иск в суд.

Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права

нарушены собственником имущества - арендодателем. Последние, как показывает практика, часто оказываются не готовыми к ведению отношений на равноправной договорной основе, нарушают правомочия арендатора. В связи с этим иски о передаче неосновательно удерживаемых объектов, которые в силу договора принадлежат арендатору, могут предъявляться и к арендодателям.

Помимо требования о возврате имущества в натуре, арендатор вправе предъявить иск о возмещении убытков, причиненных ему в результате изъятия имущества. Одновременно он может требовать от недобросовестного владельца, т.е. лица, которое знало или должно было знать, что владеет имуществом неправомерно, возмещения доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь от эксплуатации имущества за время неосновательного владения. Требования о возмещении ущерба и неосновательно полученных доходов могут заявляться к любым лицам, включая арендодателя.

Арендатор располагает возможностью требовать устранения любых нарушений его прав в отношении арендованного имущества, даже если они и не сопряжены с лишением его владения имуществом. Например, он может предъявить иск об устранении препятствий пользования имуществом, как бы они ни чинились.

Изъятие у арендатора имущества возможно лишь в случаях и порядке, специально предусмотренных законодательством. Оно допускается только по решению суда. Такое изъятие, как правило, обусловлено прекращением договора аренды в связи с истечением срока договора, досрочным его расторжением или по иным основаниям. Исключение составляет изъятие объекта аренды в порядке реквизиции по решению органа государственной власти при обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер, с возмещением арендатору причиненных убытков.

Особым случаем является обращение взыскания по решению суда на арендные права, когда эти права были внесены арендатором в качестве залога в обеспечение какого-

либо его обязательства (по возврату кредита банку, оплате купленного имущества и др.).

Если государственный орган или орган местного самоуправления издаст распорядительный акт о необоснованном изъятии арендованного имущества или иным образом нарушит права арендатора, он может быть оспорен по иску последнего. Иски о признании недействительными актов соответствующих органов заявляются в суд. Оспариваемый акт может нарушать права арендатора не только в отношении арендуемого имущества, но и любые иные права и охраняемые законом интересы. В подаваемом в суд заявлении арендатор должен указать, какие конкретно положения закона нарушены изданным актом.

Если в результате издания незаконного распорядительного акта арендатору причинены убытки, они подлежат возмещению в полном объеме за счет средств соответствующего органа власти или управления. В этом случае заявление арендатора о возмещении ущерба должно содержать развернутый расчет убытков. Необходимо представить также доказательства причинно-следственной связи между изданием противоправного акта и возникновением убытков. В состав убытков включаются расходы предприятия, ущерб, причиненный в результате утраты или повреждения имущества, а также неполученные доходы, которые арендатор получил бы, если бы его право не было нарушено.

Важной гарантией защиты от неправомерных действий арендодателей служит включение в договоры аренды мер имущественной ответственности (неустойки, штрафов) за нарушение взаимных прав и обязанностей. Если такие санкции в договоре не предусмотрены, то сторона, нарушившая обязательство, по общему правилу, возмещает причиненные контрагенту убытки.