Глава 15. Правовое обеспечение возмездной передачи имущества во временное пользование

Договор аренды

Общие положения и правовое регулирование договора аренды

На современном этапе развития экономики Республики Беларусь договор возмездной передачи имущества во временное пользование или договор аренды стал самым распространенным гражданско-правовым договором после договора купли-продажи и его подвида - договора поставки. Мелкие, средние и даже некоторые крупные предприятия не имеют в собственности здания для юридического адреса, производственных площадей и сложного дорогостоящего промышленного оборудования для осуществления основной деятельности. В отдельных случаях приобретение в собственность какого-либо имущества невыгодно экономически, поскольку оно требуется для выполнения какой-либо одной конкретной длящейся операции, например перевозки грузов в течение определенного времени транспортным средством без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации, когда субъект хозяйствования считает нецелесообразным заключение договора перевозки. Для выхода из данной ситуации большинство предприятий заключают договора аренды.

Общие нормы, регулирующие арендные отношения, содержатся в Гражданском кодексе (глава 34). Они закрепляют определение и существенные условия как договора

аренды в целом, так и его видов [прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг)], порядок изменения и расторжения указанных договоров. Эти нормы, на сегодняшний день, образуют основу правового регулирования арендных отношений.

Существует и специальное регулирование арендных отношений, которое осуществляется посредством иных нормативных правовых актов.

В частности, можно назвать Закон Республики Беларусь «Об аренде», более детально регламентирующий вопросы содержания договора аренды и меры защиты прав участников арендных отношений. Данный Закон применяется в части, не противоречащей Гражданскому кодексу.

Отношения порядка сдачи в аренду республиканской государственной собственности регулируются Указами Президента Республики Беларусь. Примером может служить Указ Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495 «О совершенствовании порядка определения размеров арендной платы и передачи в безвозмездное пользование общественных, административных и переоборудованных производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в государственной собственности».

В отношении же коммунальной государственной собственности, порядок ее передачи в аренду регламентируется ст. 36 Закона Республики Беларусь «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (в ред. Закона от 10 января 2000 г. № 362-3), в соответствии с которой исполнительные комитеты и местные администрации в порядке, установленном соответствующим Советом, вправе сдавать в аренду объекты коммунальной собственности предприятиям, организациям, учреждениям и объединениям, отдельным гражданам и их объединениям, за исключением ограничений, устанавливаемых законодательством Республики Беларусь. Таким образом, отношения по аренде

коммунальной нежилой собственности регулируются и актами органов местного самоуправления.

Отдельные нормы, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, также содержатся в Законе Республики Беларусь от 18 декабря 1991 г. «О платежах за землю» (в ред. Закона от 31 января 2000 г.).

Передача в пользование (в том числе на условиях аренды) участков недр, водных объектов, лесов регулируется соответствующими законодательными актами: Кодексом о недрах, Водным, Лесным кодексами.

Понятие договора аренды

Общее определение договора аренды (имущественного найма) содержится в ст. 577 ГК. По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В нормах права, юридической литературе и договорной практике применяются термины «договор имущественного найма», «договор аренды», «договор проката». С юридической точки зрения эти термины равнозначны, так как при любой аренде имеет место наем имущества, и применение данных терминов связано не столько с различиями видов таких договоров, сколько со сложившейся практикой их наименования в определенных сферах, хотя, конечно, существует определенная специфика в деталях правового регулирования отношений по поводу временного возмездного пользования отдельными видами имущества.

В договоре аренды участвуют две стороны: арендодатель, предоставляющий имущество во временное пользование за определенное вознаграждение, и арендатор - лицо, приобретающее по данному договору право пользования и в определенной мере владения и распоряжения этим имуществом. Арендатором и арендодателем могут выступать все участники регулируемых гражданским законодательством отношений.

Проведенное в Гражданском кодексе различие пользования, соединенного с владением и без такового, обусловлено тем, что передача некоторых видов имущества во владение просто невозможна в силу нематериального характера объекта договора (например, каналы спутниковой, сотовой, телефонной связи, выделенные компьютерные линии и т.д.). Во всех иных случаях, когда объект договора аренды в принципе возможно передать во владение, такая передача обязательна. Однако при заключении любого договора аренды арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (часть вторая ст. 577 ГК). В то же время на основании ст. 136 ГК плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования имущества, могут принадлежать и любому другому лицу, указанному в договоре, в том числе переходить в собственность арендодателя.

Праву пользования арендатором имуществом по договору аренды присуще свойство следования за имуществом (вещью). Переход права собственности (пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п. 1 ст. 588 ГК). Таким образом, изменение собственника имущества в течение срока действия договора аренды не только не прерывает его исполнение, но и договор остается действовать между новыми сторонами до своего окончания на тех же условиях. Однако это не означает, что новые стороны договора аренды не могут его изменить по обоюдному согласию (соглаше-

нию). Важной особенностью смены собственника является то, что арендная плата по договору должна выплачиваться новому собственнику с момента, когда арендатор узнал или должен был узнать о такой смене. До данного момента все, что исполнено старому собственнику, является надлежащим исполнением договора аренды.

Арендатор вправе требовать возврата арендованного имущества из любого незаконного владения, т.е. от юридического или физического лица, не имеющих законного основания на владение им. Истребовать из чужого владения можно лишь индивидуально-определенное имущество. Что касается плодов, продукции и иных объектов, характеризуемых родовыми признаками, то от должника (лица, неправомерно удерживающего арендованное имущество и получающего с него плоды, продукцию, доходы) можно требовать лишь уплаты их стоимости и возмещения причиненных убытков. Требование о передаче в натуре плодов, продукции возможно только в случае, когда они действительно имеются в наличии у должника и имеются тому доказательства.

Арендатор имеет право на защиту возможности владеть и пользоваться имуществом и в том случае, когда его права нарушены собственником имущества - арендодателем.

Договор аренды является консенсуалъным, возмездным и двусторонним.

Форма договора аренды

Форма договора аренды определена в ст. 579 КГ. Кроме общих требований, предъявляемых ко всем договорам, для договора аренды установлены особые условия. Договор аренды на срок более одного года, а также если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Объясняется это тем, что договор аренды, заключаемый на срок более одного года, является сравнительно долгосрочным обязательством и независимо от имущества, пере-

даваемого в аренду, способен существенно изменить правовое положение сторон, а также третьих лиц, поэтому его содержание должно быть формализовано.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами. Государственная регистрация договоров аренды согласно Закону Республики Беларусь от 22 июля 2002 г. «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» осуществляется республиканской организацией по государственной регистрации недвижимого имущества и прав на него и его 'территориальными организациями. При этом подлежит регистрации сам текст договора как правоустанавливающий документ, содержащий обременения для объекта договора аренды, поскольку недвижимое имущество, передаваемое в аренду, считается обремененным на весь период действия договора аренды. Регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество.

Имеет особенности форма и государственная регистрация договора аренды зданий и сооружений. Согласно ст. 622 КГ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Кроме того, хотя здания и сооружения являются недвижимым имуществом, договор их аренды подлежит государственной регистрации только в случае, если он заключен на срок не менее одного года.

Содержание договора аренды

Из определения договора аренды и анализа законодательства вытекает ряд наиболее важных правовых требований, сформулированных в виде взаимных прав и обязанностей сторон, которые и образуют содержание данного договора.

В ст. 8 Закона Республики Беларусь «Об аренде» дается общий перечень условий, подлежащих включению в договор. К ним, в частности, относятся:

выполнение договорных обязательств;

состав и стоимость передаваемого в аренду имущества, порядок его передачи;

размер и порядок формирования арендной платы, срок аренды;

распределение обязанностей сторон по полному восстановлению и ремонту арендованного имущества;

обязанность арендодателя предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора;

обязанность арендатора пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора, вносить арендную плату и возвратить имущество после прекращения договора арендодателю в состоянии, обусловленном договором;

право арендатора на выкуп арендованного имущества.

Существенным условием договора аренды является лишь предмет договора (данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды). Указанное условие должно быть выполнено в отношении всех разновидностей договоров аренды. Отсутствие договоренности относительно объекта аренды влечет признание договора незаключенным, т.е. не порождающим обязательства между сторонами.

Однако содержание договора аренды, как любого другого договора, не ограничивается только существенными условиями. Стороны вправе включить в договор любые положения, регламентирующие их взаимные права и обязанности, за исключением тех, которые запрещены законодательством. Перечень таких договорных условий, как свидетельствует практика, чрезвычайно широк.

Объект аренды. Объектом договора аренды может выступать самое различное имущество. Имущество, сдавае-

мое в аренду, может принадлежать арендодателю на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. В случае, если имущество принадлежит арендодателю на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, то он должен быть уполномочен законодательством или собственником сдавать его в аренду либо собственник должен участвовать в договоре аренды совместно с балансодержателем (лицом, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления) на стороне арендодателя. В последнем случае договор аренды не становится трехсторонним, имеется лишь множественность участников со стороны арендодателя.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и иные имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства. Данный перечень объектов аренды не является исчерпывающим, однако в отношении некоторых видов имущества законодательными актами могут быть установлены ограничения или вовсе не допускаться сдача их в аренду. Это относится прежде всего к тем видам имущества, которые изъяты из оборота или оборотоспособность которых ограничена (ст. 129 ГК). К последним, например, до сих пор относились стратегически важные объекты, вооружение, железные дороги общего пользования и иные объекты общегосударственного или специального назначения. Перечень имущества, которое может быть только в собственности государства, содержится в Законе Республики Беларусь «Об объектах, находящихся только в собственности государства». Кроме указанного Закона, виды имущества, сдача которых в аренду не допускается или ограничивается, могут содержаться и в иных нормативных правовых актах [например, в постановлении Совета Министров Республики Беларусь от 13 июня 1990 г. № 148 «О видах (группах)

предприятий (объединений), организаций и видах имущества, сдача которых в аренду или выкуп не допускается или ограничивается» (с изм. и дополн.)].

Кроме того, в ст. 578 ГК закреплен квалифицирующий признак объектов аренды - это вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), что обусловлено самой юридической природой договора аренды, в соответствии с которым по истечении определенного отрезка времени арендодателю должно быть возвращено в натуре имущество, ранее переданное во временное пользование арендатору.

Условие об объекте аренды может охватывать его количественные, производственно-технические и экономические характеристики. Использование тех или иных характеристик и степень детализации описания зависят от особенностей самого объекта.

В договоре аренды отдельного станка, прибора или иного технического средства достаточно указать его наименование, марку, дату изготовления, серийный или инвентарный номер и т.п. Заключая договор аренды здания или сооружения, стороны фиксируют адрес, размер (метраж) помещения, его техническое состояние и назначение. К такому договору может прикладываться план арендуемых помещений.

При сдаче в аренду предприятий необходимо определить состояние и оценить стоимость входящих в производственный комплекс зданий, сооружений, машин и иного имущества. Требуют решения вопросы передачи незавершенной продукции, не введенного в строй оборудования, материальной и денежной частей оборотных фондов.

Стоимость арендуемого имущества, если в силу специфики объекта аренды (например, недвижимость) требуется указать не только его количественные, но и стоимостные характеристики, определяется в договоре исходя из его оценки сторонами на момент сдачи в аренду с учетом фак-

тического износа. Допускается также указание в качестве стоимости объекта аренды его балансовой стоимости или стоимости оценки произведенной сторонней организацией.

Срок аренды. Срок договора аренды регулируется ет. 581 ГК. Условие о сроках носит исключительно договорный характер. Срок может быть либо определенным, либо неопределенным (без указания времени возврата объекта аренды). Таким образом, все договоры аренды можно разделить на срочные и бессрочные.

В срочных договорах срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями и часами (п. 1 ст. 191 ГК).

Для бессрочных договоров характерна возможность сторон в любое время прекратить действие договора. Однако каждый из его участников, желающий расторгнуть договор, обязан предупредить об этом контрагента: при аренде недвижимого имущества - за три месяца, при аренде прочего имущества - за один месяц. Для некоторых договоров законодательство может предусматривать иной срок (например, согласно ст. 598 ГК арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время).

Законодательством могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. Приведем примеры.

В Кодексе о недрах установлены дифференцированные предельные сроки в зависимости от целей пользования: для геологического изучения недр, строительства и (или) эксплуатации подземных сооружений, не связанных с добычей полезных ископаемых - до 5 лет; для добычи полезных ископаемых - до 20 лет; при совмещении указанных видов пользования - до 25 лет (ст. 13).

Водным кодексом предусмотрено, что водные объекты предоставляются только во временное водопользование. Временное водопользование может быть краткосрочным -до 5 лет и долгосрочным - от 5 до 25 лет (ст. 29).

Согласно ст. 8 Кодекса о земле временное пользование земельными участками может быть краткосрочным - до 3 лет и долгосрочным - от 3 до 10 лет.

Если в договоре аренды, для которого установлен предельный срок, срок его действия не определен, то он действует до истечения предельного срока при условии, что до этого момента ни одна из сторон не заявит о своем отказе от договора. При заключении такого договора на срок, превышающий предельный, он считается заключенным на установленный законом срок.

Иногда арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом, несмотря на истечение срока договора аренды, а арендодатель против этого не возражает. Законодатель (п. 2 ст. 592 ГК) признал такое продолжение пользования имуществом юридическим фактом, свидетельствующим о возобновлении договора на тех же условиях на неопределенный срок. Исходя из этого, если арендодатель намерен по каким-либо основаниям прекратить действие договора, он должен действовать активно, возражая против возобновления данного правоотношения. Молчание же арендодателя в соответствии с правилом, установленным п. 2 ст. 592 ГК, должно расцениваться как отсутствие с его стороны возражений на возобновление договора на неопределенный срок. Каждая из сторон, однако, сохраняет право в любое время отказаться от договора, предупредив о свое*; намерении другого контрагента в порядке, предусмотренном для бессрочных договоров.

Преимущественное перед другими лицами право арендатора на возобновление договора аренды, в случае, если он надлежащим образом исполнял свои обязательства, и ранее было закреплено в Законе Республики Беларусь «Об

аренде». Однако в Гражданском кодексе (и это является новацией) предусмотрено право арендатора в суде требовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков, если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом.

Арендная плата. Договор аренды является возмездным, поэтому основная обязанность арендатора - своевременно вносить плату за пользование имуществом. В настоящее время размер арендной платы определяется по усмотрению сторон договора. Исключения составляют договоры аренды помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности, где установлены минимальные ставки арендной платы, которые являются обязательными для всех арендодателей помещений в административных зданиях и сооружениях, находящихся в государственной собственности и применяются для арендаторов всех форм собственности.

Согласно п. 1 ст. 585 ГК порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются в договоре. Гражданский кодекс не относит условие об арендной плате к числу существенных в силу закона, при отсутствии которых договор считается незаключенным. Исключение установлено лишь для договоров аренды зданий и сооружений, а также предприятий, для которых требование о согласовании размера арендной платы является обязательным (ст. 625 ГК). В иных случаях считается, что действуют порядок, условия и сроки внесения платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Немаловажное значение имеет порядок исчисления арендной платы. Она может устанавливаться за все арендованное имущество в совокупности или отдельно по каждо-

му объекту. Последний способ нередко применяется при сдаче в аренду какого-либо помещения с оборудованием, набор которого может изменяться, либо при одновременной сдаче в аренду одному лицу имущества, срок службы которого различен.

В настоящее время Гражданский кодекс допускает возможность внесения арендной платы не только в денежной, но и в натуральной и смешанной формах.

Под натуральной понимается плата, вносимая произведенной на арендованном имуществе продукцией в обусловленной в договоре доле.

Денежная арендная плата может устанавливаться в твердой (абсолютной) сумме либо в виде процента от прибыли (дохода) арендатора и уплачивается единовременно (как правило, при краткосрочной аренде) или периодическими платежами.

Арендные платежи вносятся независимо от фактического пользования арендованным имуществом. Если условия пользования или состояние имущества ухудшились, причем это вызвано обстоятельствами, за которые арендатор не отвечает, он вправе требовать уменьшения арендной платы, а если использование имущества вообще невозможно -может ее не вносить.

По договору аренды нежилого помещения арендатор, кроме арендной платы, оплачивает по установленным ставкам и тарифам центральное отопление и оказываемые ему коммунальные услуги по расчету, согласованному им с арендодателем и обычно прилагаемому к такому договору.

В п. 3 ст. 585 ГК предусмотрена возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, установленные договором, но вводится ограничение -не чаще одного раза в год. Однако в отношении договоров аренды действует и ст. 392 ГК, в силу которой договор должен соответствовать законодательству. Если актом законодательства устанавливаются обязательные для сторон

правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, то условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное им не предусмотрено. Отсюда следует, если стороны при заключении договора аренды государственной собственности руководствовались Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495, то впоследствии, при изменении минимальных ставок арендной платы, в соответствующем арендованном здании и сооружении данный договор должен быть приведен в соответствие с законодательством.