Квын- корректировка на вынужденность продажи,0 < Квын < 1.

Ликвидационная стоимость может быть определена исходя из большого количества данных о реальных продажах имущества и об условиях этих продаж, на базе накопленной оценщиком информации и систематического отслеживания конъюнктуры рынка.

К сожалению, рынок недвижимости, является сегодня, во-первых, недостаточно прозрачным, а во-вторых, по-прежнему малоактивным.

Тем не менее, общие факторы, влияющие на величину коэффициента ликвидности, обозначить можно. Главные из них:

- общая инвестиционная привлекательность объекта, зависящая от его функционального назначения, месторасположения, физического состояния и других факторов, прямо влияющих на уровень спроса;

- абсолютная величина рыночной стоимости объекта - с ростом рыночной стоимости, как правило, падает ликвидность, что объясняется уменьшением количества потенциальных покупателей, необходимостью аккумуляции значительной массы денежных средств в короткие сроки и т.п.;

- конкретная дата оценки - общая ситуация на рынке подвержена значительным колебаниям, влияющим на соотношение спроса и предложения на конкретный вид имущества;

- важнейший фактор - длительность продажи; при увеличении длительности экспозиции объект может быть продан дороже;

- уровень маркетинга - термин “адекватный” в приведенных выше определениях ликвидационной стоимости вовсе не формальность; объект можно экспонировать на рынке достаточно долго, но неэффективными средствами.

Величина корректировочной поправки на вынужденность продажи на основе результатов состоявшихся торгов, более 100, по трем сегментам рынка недвижимости - офисного, торгового и производственно-складского назначения, расположенных на территории Москвы и принадлежащих на праве собственности юридическим лицам с применением метода анализа парных продаж приведена в таблице (материалы сайта www.appraiser.ru).

В результате анализа приведенных в таблице данных была выявлена тенденция изменения их среднего значения, свидетельствующая о том, что при нестабильной экономической ситуации в стране (конец 1998 года) значения корректировочных поправок на вынужденность продажи больше, чем при относительно стабильной экономической ситуации (конец 2000 года).

Вполне очевидно, что следует ожидать дальнейшего снижения этих коэффициентов. Тем не менее, практика оценки показывает, что Оценщики чаще ошибаются, назначая более высокие ликвидационные цены, чем более низкие.

Важно отметить, что для эффективного проведения торгов низкая цена имеет больше преимуществ, чем высокая. Низкая начальная цена соберет на торги больше участников, которые своим торгом способны повысить цены, в то время как высокая цена отпугнет участников, и торги могут не состояться.

Величина корректировочной поправки на вынужденность продажи

Расчет ликвидационной стоимости

Для расчета можно воспользоваться методикой, предложенной Ю. Дерябиным, на форуме оценщиков www.appraiser.ru в августе 2000 года.

Пусть известно необходимое время экспозиции оцениваемого объекта на рынке (t_э) и его рыночная стоимость (Ср).

Тогда формулу расчета ликвидационной стоимости можно представить в виде:

С_л = (С_р/k) х (1 - e^{ln (1-k) х (t}_л^/t_э⁾)

Графически это выглядит следующим образом:

Рисунок 2 - Ликвидационная стоимость

Где:

Коэффициент k = С_р/С_пр задается экспертно;

С_пр – предельное значение стоимости объекта, по которой он может быть продан за неопределенно долгий срок, обычно по стоимости несколько больше рыночной стоимости С_р;

^t_л^{, t}_э – время ликвидации и нормальной экспозиции, 1-2 и 10-12 месяцев соответственно;

Затратный подход используется в случаях:

- Для оценки новых или недавно построенных объектов;

- Для анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка;

- Для технико-экономического обоснования нового строительства;

- Для оценки объектов незавершенного строительства;

- Для оценки в целях выделения объектов налогообложения;

- Для оценки в целях страхования;

- Для переоценки основных фондов;

- В условиях недостатка информации для использования других подходов к оценке.

Основные этапы применения затратного подхода:

1. Расчет восстановительной стоимости оцениваемого здания

Восстановительная стоимость – стоимость строительства объекта оценки в текущих ценах как нового (без учета накопленного износа)

Восстановительная стоимость равна либо стоимости воспроизводства, либо стоимости замещения.

Полная восстановительная стоимость – восстановительная стоимость основных фондов с учетом сопутствующих затрат, необходимых для начала эксплуатации активов, и отражаемая в балансовой стоимости.

2. Оценка величины предпринимательской прибыли (прибыли инвестора).

3. Расчет выявленных видов износа.

4. Оценка рыночной стоимости земельного участка.

5. Расчет итоговой рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

+ - +

ПВС - И (О) + ЗУ