Не имеют постоянной величины

 

В этом случае рыночная стоимость объекта недвижимости (Соб) определяется методом дисконтирования денежных потоков:

 

,

 

где:

PVtПДС – текущая стоимость потока денежных средств в прогнозный период (t);

PVt+1Р – текущая стоимость реверсии (выручки от перепродажи объекта недвижимости) в первый постпрогнозный период (t+1).


 

Прогнозный период имеет горизонт расчета и шаг прогноза

Поток денежных средств (ПДС) – ежегодный итог инвестиционной деятельности.

Критерии выбора прогнозного периода:

1) Период, по истечении которого доходы будут иметь постоянную величину.

2) С целью получения наиболее достоверных результатов прогнозный период выбирается как можно короче (2 – 3 года, максимум 5 лет).

Дисконтирование денежных потоков – приведение к текущей стоимости будущих доходов и будущей реверсии.

Выбор даты дисконтирования:

1) Дата оценки.

2) Середина первого года владения.

Реверсия учитывается всегда, вне зависимости от того, планируется ли в дальнейшем продажа объекта, или предполагается дальнейшее владение объектом недвижимости.

Реверсия может быть известна заранее, в противном случае – определяется по модели Гордона:

,

где:

Р – реверсия (выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце последнего прогнозного периода;

ПДСt+1 – поток денежных средств, приносимый объектом недвижимости в первый постпрогнозный период (t+1);

i – ставка дисконтирования;

g – темп прироста потока денежных средств в первом постпрогнозном периоде (как правило принимается на уровне темпа прироста арендной платы).

 

 

Структура потока денежных средств,приносимого объектом недвижимости:

 

Показатель Способ расчета
Потенциальный валовый доход (ПВД) Потенциальный валовый доход – доход, который можно получить от объекта недвижимости при 100% занятости, без учета потерь и расходов. ПВД – максимально возможный доход в расчете на год. ПВД = Sоб х Ап , где: Sоб – общая площадь объекта недвижимости (вне зависимости от площади, сдаваемой в аренду); Ап – годовая среднерыночная арендная плата по аналогичным объектам недвижимости.
Потери от недозагрузки (Пн) Потери от недозагрузки учитывают потери валового дохода за счет невозможности сдачи в аренду части площади объекта недвижимости (обменный фонд площадей, проведение ремонта на части площади, места общего пользования и т.д.) Пн = ПВД х Кн ,   , где: Кн – коэффициент недозагрузки; Dн – процент недозагрузки (доля свободных площадей); Тн – период недозагрузки (период, в течение которого недвижимость свободна) в месяцах.
Потери при сборе арендной платы (Пса) Определяются или по рыночной информации, или по экспертному заключению оценщика.
Действительный валовый доход ДВД = ПВД – Пн – Пса , [п. 1 – п. 2 – п. 3]
Операционные расходы (ОР) Операционные расходы – ежегодные расходы собственника объекта недвижимости на содержание недвижимости, непосредственно связанные с получением действительного валового дохода. [п. 6 + п. 11 + п. 12]
Условно постоянные расходы (ПОИ) Условно постоянные расходы – те расходы, которые всегда платит собственник. Сумма этих расходов не зависит от степени загрузки недвижимости арендаторами и от уровня предоставляемых услг. [п. 7 + п. 8 + п. 9 + п. 10]
Арендная плата за землю Рассчитывается согласно нормативам платы за землю по месту расположения объекта недвижимости. В г. Пензе: Апз = Sзу х Сн х Кв х Ка , где: Апз – годовой размер арендной платы за земельный участок; Sзу – площадь земельного участка; Сн – ставка налога за землю для заданной градостроительной зоны; Кв – коэффициент, учитывающий индексацию земельного налога; Ка – коэффициент вида деятельности арендатора.
Налог на имущество Рассчитывается согласно действующим нормативам: Ни = СГСИ х Сни , где: Ни – сумма налога на имущество; СГСИ – среднегодовая стоимость имущества; Сни – ставка налога на имущество. Для целей оценки среднегодовую стоимость объекта недвижимости рассчитывают: , где: ОСн, ОСк – остаточная стоимость недвижимого имущества на начало и конец года (периода прогноза). Остаточная стоимость равна: ОС = ПС – И , где: ПС – первоначальная (балансовая) стоимость объекта недвижимости. Часто ее принимают равной полной восстановительной стоимости объекта недвижимости по затратному подходу. И – износ (накопленная амортизация) недвижимого имущества по данным бухгалтерского учета, либо по действующим нормам амортизационных отчислений.
Налог на добавленную стоимость (НДС) Рассчитывается согласно действующим нормативам, как НДС, подлежащий уплате в бюджет , где: НДС - налог на добавленную стоимость; ДВД – действительный валовый доход; d – ставка налога на добавленную стоимость.
Страховые платежи По факту, в зависимости от условий страхования объекта недвижимости.
Условно переменные расходы (ПИ) Условно переменные расходы – затраты, которые зависят от загрузки площади недвижимости и от уровня предоставляемых услуг. По фактическим затратам, или в процентах от действительного валового дохода. Условно переменные расходы включают: - коммунальные платежи; - охрана; - текущие ремонтные расходы; - расходы на рекламу; - расходы на управление объектом недвижимости - сервейинг (фонд оплаты труда управленческого и обслуживающего персонала с отчислениями во внебюджетные фонды). Если договор аренды заключается на условиях чистой аренды (все переменные расходы несет арендатор), тогда условно переменные расходы отсутствуют. Но в этом случае среднерыночная арендная плата за объект недвижимости должна быть скорректирована в сторону уменьшения.
Резерв на замещение (РЗ) Резерв на замещение – затраты на замену конструктивных элементов с коротким сроком жизни (как правило элементы отделки, двери и т.п.) Рассчитывается согласно действующим нормативам
Чистый операционный доход (ЧОД) [п. 4 - п. 5]
Платежи банку за кредит (Пк) По факту, в зависимости от условий ипотечного кредитования объекта недвижимости, либо по формуле самоамортизирующегося кредита: , где: D – периодический платеж по кредиту; M – сумма ипотечного кредита; iк – ставка процента по кредиту; tк – срок полной амортизации ипотечного кредита.
Налогооблагаемый ЧОД (ЧОДно) [п. 13 - п. 14]
Налог на прибыль (Нп) Рассчитывается согласно действующим нормативам: Нп = ЧОДно х Снп , где: Снп – ставка налога на прибыль.
Поток денежных средств (ПДС) [п. 15 - п. 16]

 









Дата добавления: 2015-06-17; просмотров: 975; ЗАКАЗАТЬ НАПИСАНИЕ РАБОТЫ


Поиск по сайту:

При помощи поиска вы сможете найти нужную вам информацию, введите в поисковое поле ключевые слова и изучайте нужную вам информацию.

Поделитесь с друзьями:

Если вам понравился данный ресурс вы можете рассказать о нем друзьям. Сделать это можно через соц. кнопки выше.
helpiks.org - Хелпикс.Орг - 2014-2020 год. Материал сайта представляется для ознакомительного и учебного использования. | Поддержка
Генерация страницы за: 0.008 сек.