Методы расчета ставок дисконтирования и ставок капитализации

В общем виде ставка капитализации равна:

R = i + k ,

где:

R – ставка капитализации;

i – ставка дисконтирования;

k – норма возврата инвестиций (капитала).

Ставка дисконтирования:

1) На собственный капитал – метод кумулятивного построения:

i = БС + ННЛ + Sr_i ,

где:

i – ставка дисконтирования;

БС – безрисковая ставка;

Безрисковая ставка определяет минимальную компенсацию за вложенные инвестиции с учетом фактора времени и принимается:

- в рублевом исчислении – средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности;

- в рублевом исчислении – норма доходности по государственным казначейским обязательствам;

- в долларовом исчислении – норма доходности по федеральным облигациям внешнего займа (максимально позднего транша);

- в долларовом исчислении – ставка LIBOR.

ННЛ – надбавка за низкую ликвидность объекта недвижимости;

,

Тэ – срок рыночной экспозиции объекта недвижимости с месяцах;

Sr_i – суммарный риск инвестирования в объект недвижимости.

Пример:

Безрисковая ставка – в рублевом исчислении, как средняя рублевая ставка по годовым (долгосрочным) депозитам банков высшей категории надежности:

Надбавка за неликвидность объекта недвижимости составляет 2,40% [9,61% х 3 / 12] при нормальной рыночной экспозиции объекта недвижимости 3 месяца.

Суммарный риск инвестиций в объект недвижимости рассчитывается по методике Международного банка реконструкции и развития (МБРР), как средневзвешенный балл по десяти группам риска по экспертной оценке:

Расчет суммарного риска инвестиций в объект недвижимости:

Таким образом, суммарный риск инвестиций в объект недвижимости составляет 5,0%.

Общая ставка дисконтирования равна 17,01% [9,61 + 2,40 + 5,00].

2) На собственный капитал – метод САРМ(capital asset price model) – для целей оценки недвижимости носит теоретический характер, на практике неприменим:

i = r_f + b x (r_o – r_f) ,

где:

i – ставка дисконтирования;

r_f – безрисковая ставка (БС);

b – коэффициент, отражающий эластичность доходности данного актива (объекта недвижимости) по среднерыночной доходности конкретного сегмента рынка;

r_o – среднерыночная доходность на конкретном сегменте рынка.

3) На заемный капитал – метод связанных инвестиций (средневзвешенной стоимости капитала):

i = i_сс х (1-m) + i_зс х m х (1 – t_п) ,

где:

i – ставка дисконтирования;

i_сс – норма доходности собственных средств;

i_зс – стоимость заемных средств (ставка процента по ипотечному кредиту);

m – доля заемных средств в стоимости недвижимости (коэффициент ипотечной задолженности);

t_п – ставка налога на прибыль.

Норма возврата инвестиций (капитала)

Норма возврата инвестиций (капитала) учитывается только для активов с коротким сроком жизни (до 30-40 лет). Для активов с длительным сроком жизни – более 50 лет (земля – срок жизни бесконечен) – норма возврата инвестиций равна нулю (отсутствует).

1) Метод Ринга – прямолинейный метод возврата инвестиций:

,

где:

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, если по прогнозу потока денежных средств доходы от недвижимости будут уменьшаться.

2) Метод Инвуда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (ставке дисконтирования):

где:

i – ставка дисконтирования;

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет.

3) Метод Хоскольда – аннуитетный метод возврата инвестиций – формирование фонда возмещения по безрисковой ставке:

где:

r_f – безрисковая ставка (БС);

N – ожидаемый период владения объектом недвижимости (оставшийся период эксплуатации).

Используется, когда доходы имеют постоянную величину или постоянно растут, и пределов их получения нет, но их получение связано с повышенным риском, либо вероятность получения дохода по ставке дисконтирования слишком мала.