Методы расчета и внесения поправок

1) Метод парных продаж

Парные продажи – продажи двух объектов, идентичных почти во всем, за исключением одной характеристики, которая и является ценообразующим фактором – обуславливает разницу в ценах этих объектов.

Объекты парной продажи не обязательно сопоставимы с оцениваемым объектом недвижимости и его аналогом.

При расчете процентной поправки методом парных продаж: в числителе – цена объекта сходного по характеристике с объектом оценки, в знаменателе – цена объекта сходного по характеристике с аналогом, в стоимость которого необходимо внести поправку.

Методом парных продаж при наличии достаточной информации можно рассчитать и внести любую поправку, однако такая рыночная информация имеется не всегда.

2) Метод прямого анализа характеристик

Методом прямого анализа характеристик вносятся поправки на:

- Время продажи аналога;

- Износ аналога;

- Дополнительные улучшения;

- Наличие коммуникаций;

- Проведенный ремонт.

Поправка на время продажи – отражает факт изменения покупательной способности валюты, в которой осуществлялись платежи за сопоставимые объекты недвижимости (инфляция на рынке недвижимости).

Поправка на время продажи может быть рассчитана по:

- Индексу покупательной способности валюты;

- Индексу роста цен.

Поправка на время продажи (П_вр):

,

,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

V_а – стоимость объекта недвижимости (аналога);

П_вр – поправка на время продажи (процентная поправка);

- индекс покупательной способности валюты на дату продажи аналога;

- индекс покупательной способности валюты на дату оценки.

Если период между датой продажи аналога и эффективной датой оценки объекта мал (несколько месяцев), ситуация на рынке стабильная, тогда можно вывести средний периодический (среднемесячный) прирост цен и средний периодический коэффициент удорожания:

,

где:

П_вр – поправка на время продажи (процентная поправка);

П_ц – периодический процент прироста цен на рынке недвижимости;

n – количество периодов удорожания;

К_у – средний периодический коэффициент удорожания.

Поправка на износ:

,

,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

V_а – стоимость объекта недвижимости (аналога);

П_из – поправка на износ;

И_об – износ объекта;

И_а – износ аналога.

В качестве некоторых поправок могут приниматься отдельные экономические показатели и индикаторы, связанные с характеристиками недвижимости в целом или ее отдельных компонентов. Например, стоимость косметического ремонта в расчете на 1 кв.м. общей площади помещения. Эта величина может быть принята в качестве относительной денежной поправки на косметический ремонт, если нельзя сделать более точного расчета методом парных продаж.

Поправка на наличие дополнительных улучшений – рассчитывается как стоимость установки этих улучшений, умноженная на коэффициент удобства пользования (КУП).

Коэффициент удобства пользования – повышающий коэффициент, который отражает готовность потребителя заплатить за готовое улучшение и сразу начать им пользоваться, вместо того, чтобы создавать его самому. Эмпирически получен следующий диапазон данного коэффициента – от 1,2 до 3,5 и от 7 до 10. Коэффициент удобства пользования зависит от:

- сложности самостоятельно установки улучшений;

- времени, необходимого для установки улучшений;

- необходимости данного улучшения для пользователя, типичного на данном сегменте рынка.

,

где:

П_ду – поправки на дополнительные улучшения, рассчитанные методом парных продаж;

З_ду – затраты, необходимые для создания дополнительного улучшения.

3) Метод валового рентного мультипликатора

Поправки рассчитываются на основе соотношения дохода и цены продажи аналога.

Валовый рентный мультипликатор:

,

где:

GRM –валовый рентный мультипликатор;

V_а – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);

Д_а – доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).

Выбор базы мультипликатора определяется назначением и типом оцениваемого объекта недвижимости. В качестве базы мультипликатора может быть выбран: потенциальный валовый доход, действительный валовый доход, чистый операционный доход. При этом обязательно условие сопоставимости базы мультипликатора:

- валовый доход по объекту оценки и аналогу должен быть рассчитан за сопоставимый период времени;

- вид валового дохода (ПВД, ДВД) должен быть сопоставим между объектом оценки и аналогом.

Этапы метода валового рентного мультипликатора:

1) Расчет валового рентного дохода от оцениваемого объекта;

2) Расчет валового рентного мультипликатора по объектам аналогам исходя из недавних рыночных сделок.

3) Расчет среднего валового рентного мультипликатора по объектам аналогам;

4) Расчет стоимости объекта оценки как произведения среднего валового рентного мультипликатора на валовый рентный доход от оцениваемого объекта.

Как правило, валовый рентный мультипликатор учитывает только цены продаж аналогов и валовые рентные доходы, не принимая во внимание коэффициенты операционных расходов или чистый операционный доход.

Аналогом метода валового рентного мультипликатора является метод общей ставки капитализации. Общая ставка капитализации:

,

где:

OAR – общая ставка капитализации;

V_а – стоимость (цена продажи) объекта недвижимости (аналога);

ЧОД_а – чистый операционный доход, приносимый объектом недвижимости (аналогом).

4) Метод корреляционно-регрессионного анализа

В данном методе используют методы статистического анализа зависимости цен аналогичного ряда объектов недвижимости от формирующих эти цены значений главных ценообразующих параметров.

Используемые элементы математической статистики:

Генеральная совокупность – выборка из базы данных, представляющая собой сведения о ценах и формирующих эти цены значениях главных ценообразующих параметров функционально и конструктивно подобных объектов.

Группировка (кластеризация) – разделение единиц статистической отчетности (генеральной совокупности) на группы (кластеры) по какому-либо существенному признаку и анализ этих групп с помощью соответствующих показателей с целью изучения структуры и взаимосвязей между результирующим признаком Y (цена) и факторным признаком Х (значения главных ценообразующих параметров).

Вариация – изменение значений Y или Х в определенном диапазоне.

Ранжированный ряд – ряд, расположенный в порядке возрастания (убывания) признака Y или Х.

Мода – значение признака, наиболее часто встречающееся в анализируемой совокупности.

Медиана – значение признака, которое находится в середине ранжированного ряда и делит этот ряд пополам (для нечетного количества членов ряда); или средняя арифметическая между крайними значениями признаков в середине ранжированного ряда (для четного количества членов ряда).

Ряд нормального распределения данных – ряд, у которого мода, медиана и средняя арифметическая равны или максимально близки между собой.

Виды средних ( ):

- Гармоническая:

- Арифметическая:

- Геометрическая:

- Квадратическая:

Арифметическая и квадратическая являются наиболее распространенными видами средних и используются для выявления связи как между результирующим признаком Y и факторным признаком Х, так и между самими факторными признаками.

Среднеквадратическое отклонение:

Среднеквадратическое отклонение является абсолютным показателем вариации признаков Y или Х, и показывает насколько в среднем индивидуальные значения признаков отличаются от их математического ожидания (средней арифметической). В случае нормального распределения среднеквадратическое отклонение используется для отбраковки аномальных значений признаков по правилу «3s».

Метод корреляционного анализа заключается в построении различных регрессионных зависимостей. Например:

Y = а₀ + а₁ Х (линейная регрессия)

Y = а₀ Х ^а1 (степенная регрессия)

Y = а₀ а₁ ^Х (показательная регрессия)

Y = а₀ + а₁ / Х (гиперболическая регрессия)

Y = а₀ + а₁ Х + а₂ Х² (квадратическая регрессия)

Y = а₀ + а₁ Х₁ + а₂ Х₂ + … + а_n X_n (линейная многофакторная регрессия)

Корреляционно-регрессионный анализ стоимости объекта как правило осуществляется методом парной корреляции.

Парная корреляция подразумевает выявление наличия вида и формы корреляционной зависимости между результативным признаком Y (цена) и одним из главных ценообразующих параметров X.

В качестве главного ценнобразующего параметра Х оценщик как правило выбирает площадь объекта.

В качестве параметра – цена аналога принимаются цены, скорректированные на время продажи – для приведения данных к сопоставимому виду.

Для расчета основных статистических показателей: среднего квадратического отклонения, моды и медианы могут быть использованы встроенные функции Excel – СТАНДОТКЛОНП(), МОДА(), МЕДИАНА().

Для построения корреляционных зависимостей обязательна проверка нормальности распределения данных на доверительном интервале.

Допуск (доверительный интервал)	Нормальное распределение
	68,30%
	95,45%
	99,70%

Если, при допуске n х s, распределение данных имеет нормальный вид тогда, когда все значения ряда попадают в доверительный интервал, отбраковка аномальных значений признаков не требуется. В противном случае проводят кластеризацию признаков и аномальные значения исключают из анализируемой совокупности.

Коэффициент вариации:

Если коэффициент вариации меньше 33% можно говорить, что совокупность однородна.

Коэффициент корреляции - r (степень тесноты связи фактора Х и признака Y):

Высокое значение коэффициента парной корреляции (близкое к +1 или -1) говорит о высокой степени корреляционной связи факторного и результативного признаков.

Корреляционная связь считается устойчивой если коэффициент корреляции не ниже |0,5|.

При этом, в случае множественной корреляции главным ценообразующим параметром будет тот, у которого коэффициент корреляции с результирующим признаком максимальный.

Для выведения уравнения линейной регрессии вида Y = a₀ + a₁ X

параметры уравнения регрессии рассчитываются по формулам:

Для проверки выведенного уравнения регрессии рассчитывается выровненное значение цены (Y) для каждого аналога, путем подставления в уравнение соответствующего параметра.

Критериями достоверности выведенной корреляционной зависимости являются среднеквадратическая ошибка регрессии и достоверность уравнения регрессии.

Среднеквадратическая ошибка регрессии:

где: y_е – расчетное значение рузультирующего признака при подстановке значений параметров в уравнение регрессии;

n – количество объектов в выборке;

l – количество параметров уравнения регрессии.

Достоверность уравнения регрессии:

Достоверность выведенного уравнения регрессии должна быть ниже 10-15%. В этом случае можно говорить о приемлемости полученной модели для расчета стоимости недвижимости.

Этапы метода парной корреляции:

1) Формирование базы данных по видам и типам аналогов. В базе данных ценовые показатели должны быть приведены к единому базису по условиям коммерческой сделки.

2) Проверка собранной первичной информации (генеральной совокупности) на однородность и нормальность распределения данных.

3) Отбраковка аномальных значений факторных признаков.

4) Кластерный анализ. Проводится по необходимости, с целью определения степени параметрического сходства аналогов по нескольким параметрам и разбиения генеральной совокупности на кластеры для достижения однородности и нормальности распределения данных в каждом кластере.

5) Определение степени тесноты связи между факторами.

6) Выбор и составление уравнения регрессии.

7) Проверка достоверности выведенного уравнения регрессии.

Для варианта однофакторной линейной зависимости стоимости объекта от его площади коэффициент регрессии а₁ отражает влияние масштаба (площади) объекта оценки на его стоимость. Коэффициент а₁ – поправка на масштаб (поправка Мисовца).

При оценке объектов недвижимости следует учесть тот факт, что при прочих равных условиях цена единицы площади больших зданий ниже, чем цена единицы площади меньших по масштабу зданий. При увеличении масштаба здания стоимость единицы сравнения уменьшается. Этот факт при сравнении аналогов корректируется введением поправки на масштаб (поправки Мисовца). Поправка на масштаб является относительной денежной поправкой.

П_м = (S_об – S_а) х Ф_м ,

где:

П_м – поправка на масштаб;

S_об – количество единиц сравнения (площадь) объекта оценки;

S_а – количество единиц сравнения (площадь) аналога;

Ф_м – фактор Мисовца (коэффициент регрессии а₁), приблизительно равен –0,025.

V = (С_ед + П_м) х N ,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

С_ед – стоимость единицы сравнения;

П_м – поправка на масштаб;

N – количество единиц сравнения.

Методы корреляционного моделирования включают:

1. Метод парной корреляции – подразумевает выявление наличия, вида и формы корреляционной зависимости между ценой (результативным показателем) и одним из главных ценообразующих параметров (факторным признаком).

2. Метод множественной корреляции (многофакторный анализ) – в отличие от парной корреляции предполагает выявление наличия, вида и формы корреляционной зависимости между ценой (результативным показателем) и несколькими ценообразующими параметрами (факторными признаками). Многофакторный анализ дает более точный результат и его применение является более приоритетным.

В тоже время, многофакторный анализ является более трудоемким

Например, двухфакторная модель корреляционной зависимости имеет вид:

Y = b₀ + b₁ ^x X₁ + b₂ ^x X₂

где Y – цена аналога;

X₁ – параметр (1) аналога;

X₂ – параметр (2) аналога;

b₀, b₁, b₂ – параметры уравнения регрессии.

Параметры уравнения регрессии рассчитываются уже следующими формулами:

где s_x1, s_x2, s_y – среднеквадратические отклонения соответственно признаков x₁, x₂, y;

r_x1y, r_x2y, r_x1x2 – парные коэффициенты корреляции;

– средние величины факторных и результативного признаков.

Оценка достоверности уравнения множественной регрессии производится аналогично однофакторной модели.

5) Экспертный метод

Поправки рассчитываются и вносятся на основании представления оценщика о том, является ли оцениваемый объект хуже или лучше аналога.

Возможны четыре варианта:

а) Оцениваемый объект лучше аналога. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.

,

б) Оцениваемый объект хуже аналога. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу.

,

в) Аналог лучше оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна уменьшиться, чтобы отразить эту разницу.

,

г) Аналог хуже оцениваемого объекта. Тогда цена аналога должна вырасти, чтобы отразить эту разницу.

,

где:

V_об – стоимость объекта недвижимости;

V_а – стоимость объекта недвижимости (аналога);

П – экспертная поправка (суждение оценщика о степени различия в характеристиках объекта недвижимости и его аналога).

Экспертным методом можно оценить поправки на конкретные характеристики. Например, отсутствие при оцениваемом объекте мусоропровода (мусоросборника) может уменьшить его стоимость на 1,5 – 2,5 %.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов, полученные величины (варианты стоимости) должны быть согласованы, что дает итоговую оценку стоимости объекта недвижимости.

Не всегда используется расчет среднеарифметической стоимости. В некоторых случаях предпочтительнее – средневзвешенная стоимость по аналогам. Причем взвешивание результатов корректировок осуществляется по тем параметрам, поправки на которые не рассматривались и не вносились (то есть, чем меньшее количество и величина поправок вносилось в начальную цену аналогов при корректировке, тем больший вес имеет данный аналог в процессе итогового согласования данных).

Проанализировав все полученные усредненные показатели и всю доступную информацию, оценщик выносит суждение об итоговой вероятной цене объекта оценки. Иногда имеет смысл указать границы (диапазон) некоторого доверительного интервала стоимости объекта недвижимости.

Порядок определения наиболее вероятной цены объекта недвижимости методом прямого сравнительного анализа продаж:

1) Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна.

2) Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект недвижимости.

3) Отбор аналогов (от 3 до 5), сопоставимых с оцениваемым объектом.

4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам объекта путем внесения поправок:

- определение стоимости единицы сравнения по каждому из аналогов;

- внесение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов процентных поправок (за исключением поправки на размер (площадь) объекта);

- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов относительных денежных поправок;

- переход к стоимости объекта в целом с внесением поправки на размер (приведение количества единиц сравнения);

- введение в скорректированную стоимость каждого из аналогов абсолютных денежных поправок.

5) Анализ приведенных (скорректированных) цен аналогов.

6) Итоговое заключение о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта недвижимости.

ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ

Термин ’’ ипотека’’ впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, который получил название ’’ипотека’’, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Понятие ’’ипотека’’ ввел архонт Солон в VI в. до н.э. Предшественник Солона - Драконт ввел в 621 г. до н.э. порядок, согласно которому любые посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно после него в истории закрепилось понятие ’’драконовых законов’’. В 594 г. до н.э. Солон осуществил реформы: отменил поземельные долги, ввел свободу завещания, по которой выморочное имущество уже необязательно переходит к наследникам рода, каждый получил право завещать собственность по своему усмотрению. Первоначально в Афинах залогом обязательств была личность должника, которому в случае невозможности заплатить долг грозило рабство. Для перевода личной ответственности в имущественную Солон и предложил ставить на имении должника (обычно пограничной меже) столб с надписью, что эта земля служит обеспечением претензий на определенную сумму. Такой столб и называли ипотекой. По-гречески ’’hypotetheca’’ - подставка, подпорка. С течением времени это слово стало употребляться для обозначения залога.

У римлян ипотечное право не имело двух необходимых характеристик - специальности и гласности. Ее могли устанавливать на все имущество должника, что лишало кредитора прочного обеспечения.

Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется в XIV столетии, до этого господствует принцип личной ответственности за долги. В законодательстве европейских стран ипотека уже имеет две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Средневековое законодательство определяло ипотеку, как ’’ неделимую по природе, основанную на праве получения удовлетворения’’. ’’Hypotheka est tota in toto, et tota in qualibet parte’’ - право получения удовлетворения остается на целом предмете, обремененном ипотекой, пока существует какая-либо часть обязательства. Отдельная продажа частей не лишала кредитора права требовать удовлетворения из них долга в полной сумме. Ипотека распространялась на недвижимость (как правило имение), независимо от смены владельца. Ипотека вступала в силу после внесения специальной записи об ипотеке в особую ’’ипотечную’’ книгу. Средневековое европейское право стало приемником римского права. Так, уже признавалось, что ипотечное право самостоятельно существовать не может. Если нет права, в обеспечение которого ипотека установлена, то не может быть и ипотеки, так как нет предмета, подлежащего обеспечению. Как по римскому, так и по европейскому праву, ипотека распространялась на требование и на все его составляющие, включая проценты с ипотеки и издержки, понесенные кредитором с целью получения удовлетворения. По ипотечному законодательству ряда европейских стран в XVIII-XIX столетиях капитальная сумма требования определялась ее провозглашением (в соответствие с гласностью), ее размером (фиксированном в ипотечной книге), наросшими на сумму процентами, но при условии, что они обозначены в книге записей. В Европе действовало и принудительное отчуждение. Его механизм работал через заклад ипотечного требования и вещный ипотечный иск. Последний предполагал право требования удовлетворения из заложенного имения посредством публичной его продажи, независимо от того, в чьих руках оно находилось. Погашение ипотеки в ипотечной книге не являлось окончательным элементом прекращения права. Только при выполнении материального условия ипотека теряла свою правовую силу.

Одним из важнейших элементов ипотечного кредитования являютсязакладные листы. Закладные листы изначально называвшиеся пергаментными, а в последствие ипотечными, появились в Германии. Их возникновение относится к 1769 году. Они представляли собой ипотечные обязательства, служившие средством расчетов при покупке имений и уплате долгов. Со временем в Германии ипотечные обязательства стали замещать наличные деньги в обращении.

Законченная система ипотеки введена:

в Пруссии - уставом 1783 г. и 1872 г.;

в Австрии - гражданским уложением 1811 г. и уставом 1871 г.;

в Саксонии - уставом 1843 г. и кодексом 1863 г.

Ипотечные банки впервые возникли в Германии в XVIII веке. Первый ипотечный банк основан в Силезии в 1770 году. Это был государственный банк, оказывающий финансовую помощь крупным помещичьим хозяйствам. Для привлечения средств банк стал выпускать закладные (разновидность ипотечных облигаций). С начала XIX века деятельность ипотечного банка распространяется на мелкие помещичьи владения, а затем и на крестьянские хозяйства.

В США в 1916 году созданы федеральные земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд фермерам под залог их земель. Ипотечные банки были представлены мелкими фермерскими банками регионального значения.

Во Франции крупнейший земельный банк и его филиал - Контора предпринимателей предоставляют ссуды землевладельцам и строительным компаниям на жилищное и промышленное строительство. Ипотечные операции связаны с выдачей среднесрочных и долгосрочных ипотечных ссуд в основном крупным строительным компаниям и землевладельцам на жилищное и промышленное строительство сроком от 3 до 20 лет.

В Канаде ипотечные банки являются традиционным видом кредитных институтов. Они занимаются главным образом кредитованием операций с недвижимостью, а так же инвестициями в долгосрочные ценные бумаги государства и корпораций. В начале объектом их деятельности было кредитование сельского хозяйства под залог земли, впоследствии - кредитование жилищного строительства.

В настоящее время ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

Сейчас в мире существует несколько десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. При этом есть много схем и вариантов организации ипотечного кредитования, которые реализуются одновременно и не исключают друг друга, либо различия между ними не являются существенными. Моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.

Многообразие всех рассмотренных выше факторов послужило основой для образования в мире десятков разновидностей и вариантов организации ипотечного кредитования. При этом есть много схем и вариантов организации ипотечного кредитования, которые реализуются одновременно и не исключают друг друга, либо различия между ними не являются существенными. Моделей организации ипотечного кредитования как целостных систем в сущности всего три, и различаются они, прежде всего в принципах формирования общего портфеля кредитных ресурсов для ипотечного кредитования.