III. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный (рыночный) подход предполагает соблюдение двух условий:

1) Ведение базы данных по сделкам с недвижимостью;

2) Достоверность рыночной информации.

Источники рыночной информации:

1) Продавец недвижимости;

2) Покупатель недвижимости;

3) Посредник (риэлтер);

4) Государственные структуры (РЭУ, ЖЭУ, ДЭЗ, Ростехинвентаризация)

Использование Метода прямого сравнительного анализа продаж (МПСАН) позволяет определять наиболее вероятную цену объекта на основании его сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

Оценка с помощью сравнения продаж наиболее объективна если имеется достаточно достоверной информации о прошедших сделках.

Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения – рациональный инвестор (покупатель) не заплатит за конкретный объект собственности больше, чем обойдется приобретение другого объекта аналогичной полезности.

Полезность – совокупность характеристик объекта, которые определяют назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода.

Принцип замещения предусматривает:

- Рынок открытый и конкурентный;

- На рынке действует достаточное количество продавцов и покупателей, которые поступают в соответствии с типичной мотивацией, экономически рационально в собственных интересах, и не находящиеся под посторонним давлением;

- Собственность приобретается на типичных для данного сегмента рынка условиях финансирования.

- Собственность находится на рынке в течение разумного периода времени, чтобы быть доступной для потенциальных покупателей и инвесторов.

Рынки недвижимости являются:

- Узкими;

- Локальными;

- Сегментированными;

- Персонализованными.

Сегментирование рынка – процесс разбиения рынка, который может быть охарактеризован как совокупность потенциальных и реальных потребителей, на сектора (сегменты) схожие по ряду параметров.

Сегментирование:

Характеристики объекта недвижимости, типичного для данного сегмента рынка

- Назначение объекта

- Качество

- Диапазон стоимости, в котором колеблется цена объекта

- Передаваемые юридические права и ограничения

- Территориальная привязка

Характеристики субъекта собственности, типичного для данного сегмента рынка

- Инвестиционная мотивация

- Предпочтения

- Платежеспособность

- Социальный юридический статус

- Способы финансирования

При выборе для анализа объектов, сопоставимых с оцениваемым, необходимо четко отслеживать принадлежность всех аналогов к одному и тому же сегменту рынка недвижимости. Сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента рынка условиях:

а) Характерный для данного сегмента рынка период рыночной экспозиции (период времени с момента первого объявления о продаже объекта недвижимости до момента перехода права собственности).

б) Независимость субъектов сделки (покупатель и продавец не могут быть родственниками, представителями холдинга и дочерней компании, иметь иные юридические отношения). Помимо этого, исключаются сделки отягощенные залогом и иными обязательствами, продажа имущества умерших лиц, продажа с целью избежать отчуждения заложенного имущества при банкротстве предприятия и т.п.

в) Типичная инвестиционная мотивация.

г) Одинаковая степень износа объекта недвижимости:

Чтобы быть пригодными для применения сравнительного подхода к определению стоимости объекта недвижимости, проданные объекты недвижимости (аналоги) должны отвечать требованиям:

а) недвижимость должна быть одного типа

б) участники сделок имели объективное представление о данном сегменте рынка

в) участники сделок не имели каких-либо отношений, которые могли бы повлиять на цены сделок

г) рыночные данные о ценах сделок получены от лица, не заинтересованного в их искажении

д) сделки территориально привязаны (совершены в одной зоне, районе)

При применении Метода прямого сравнительного анализа продаж необходимо ответить на вопрос – за какую сумму был бы продан аналог обладай он теми же характеристиками, что и оцениваемый объект недвижимости. Другими словами, характеристики аналога приводятся к характеристикам объекта недвижимости, подлежащего оценке.

Поправка – корректировка, которая вводится в цену сделки с аналогом при приведении ценообразующих характеристик (поправки не вносятся на те характеристики, которые и определяют сопоставимость аналога и оцениваемого объекта).

При расчете и внесении поправок гораздо удобнее оперировать стоимостью не всего объекта недвижимости, а единицы сравнения.

Единица сравнения – некий общий знаменатель, который позволяет сравнивать между собой объект недвижимости и его аналог разной величины.

Выбор единиц сравнения зависит от сегмента рынка.

Виды единиц сравнения:

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делят:

Процентные (коэффициентные) поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:

V = (C_ед х N) х П_% = (С_ед х П_%) х N ,

Относительные денежные поправки – вносятся в стоимость единицы сравнения:

V = (C_ед х N) + (П_од х N) = (С_ед + П_од) х N ,

Абсолютные денежные поправки – вносятся в стоимость всего объекта недвижимости:

V = (C_ед х N) + П_ад ,

где:

V – стоимость объекта недвижимости;

С_ед – стоимость единицы сравнения;

П_% - процентная (коэффициентная) поправка;

П_од – относительная денежная поправка;

П_ад – абсолютная денежная поправка;

N – количество единиц сравнения.

Процентная поправка всегда может быть отнесена как к стоимости объекта (аналога), так и к стоимости его единицы сравнения. Относительная денежная поправка зависит от количества единиц сравнения и вносится на единицу сравнения. Абсолютная денежная поправка не зависит от количества единиц сравнения и вносится на стоимость всего объекта недвижимости.

Порядок внесения поправок по элементам сравнения:

1) Объем передаваемых прав на объект недвижимости (аналог)

2) Условия финансирования объекта недвижимости (аналога)

3) Время продажи объекта недвижимости (аналога)

4) Место продажи объекта недвижимости (аналога)

5) Износ объекта недвижимости (аналога)

6) Физические характеристики объекта недвижимости (аналога)