Тема 5. Особенности применения подходов к оценке зданий – памятников

В соответствии с 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)» к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно – прикладного искусства...., возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, градостроительства, искусства.
Объекты подразделяются на следующие виды:
памятники – отдельные постройки, здания и сооружения с исторически сложившимися территориями (в том числе памятники религиозного назначения...), мемориальные квартиры, мавзолеи, отдельные захоронения, произведения монументального искусства, объекты науки и техники...;
ансамбли – четко локализуемые на исторически сложившихся территориях группы изолированных или объединенных памятников, строений и сооружений фортификационного, дворцового, жилого, общественного, административного, торгового, производственного, научного, учебного назначения, а также памятников и сооружений церковного назначения...;
достопримечательные места – творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы, в том числе места бытования народных художественных промыслов, центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки.
Объекты культурного наследия подразделяются на следующие категории историко – культурного значения :

· объекты федерального значения;

· объекты регионального значения;

· объекты местного значения.

Категории историко – культурного значения иногда заменяются общепринятым понятием «статус».
Историческая важность здания - памятника заключается в том, что это - объект, имеющий значение для общества. Понятие срока экономической жизни для здания - памятника нет.
По сведениям риэлторов, здания «с историей», ориентированные на офисно – представительские цели, продаются на вторичном рынке обычно на 15…30 % дороже новых офисов класса «А». В ЦАО Москвы стоимость таких зданий может доходить до 130% от функциональных аналогов класса «А».
Законом «Об объектах культурного наследия» предусмотрено проведение реставрации таких объектов под руководством «Комитета по охране культурного наследия».
Для городской недвижимости, как правило, прекрасное местоположение в историческом центре города и красивый вид из окон сопровождаются либо отсутствием парковки, либо существенными ограничениями и плохой транспортной доступностью /6/.
Для загородной недвижимости, как правило, прекрасное местоположение сопровождается насущной необходимостью масштабных инвестиций в реконструкцию, ремонт и реставрацию.
Вовлечение таких объектов в рыночный оборот (купля – продажа, страхование, залог в банке и т.п.) требует проведения их оценки, однако до настоящего времени методик оценки не разработано.
Приватизация памятников истории и культуры в России была разрешена в 1994 году. Именно тогда президент Ельцин издал соответствующий указ. Одним из первых, кто приобрел в собственность памятники культуры, стал скульптор Зураб Церетели. Он купил две московские усадьбы - дворец Долгоруких на Пречистенке и дом Губина на Петровке.

Основными проблемами при оценке зданий - памятников на территории РФ являются:

· наличие федерального, регионального или местного статуса;

· отсутствие развитого сегмента рынка купли – продажи аналогичных объектов;

· высокие эксплуатационные расходы;

• запрет на реконструкцию (разрешены только реставрационные работы в рамках сохранения целостности и зрительного восприятия) и т.п.