Принципы анализа эффективности инвестиций арендатора

Любые вложения арендатора в используемое им имущество, тем более предполагающие долгосрочное их использование, следует рассматривать как некоего рода инвестиционные проекты, направленные для получения последующей выгоды от улучшенного объекта аренды. Также и для арендодателя, затраты арендатора на улучшения его собственности являются инвестиционным проектом, где источником основных инвестиций является арендатор.

В связи с этим, для определения эффективности осуществленных арендатором инвестиций с точки зрения собственника объекта аренды, можно применить методы анализа, используемые для инвестиционных проектов (ИП).

Эффективность ИП - категория, отражающая соответствие проекта, порождающего данный ИП, целям и интересам его участников.

Показатели коммерческой эффективности проекта учитывают финансовые последствия его осуществления для участника, реализующего ИП, в предположении, что он производит все необходимые для реализации проекта затраты и пользуется всеми его результатами.

Показатели эффективности инвестиций в целом характеризуют с экономической точки зрения технические, технологические и организационные проектные решения.

Эффективность участия в проекте определяется с целью проверки реализуемости инвестиций и заинтересованности в них всех участников.

В основу оценок эффективности инвестиций арендатора должны быть положены следующие основные принципы, применимые к любым типам проектов, независимо от их технических, технологических, финансовых, отраслевых или региональных особенностей:

- рассмотрение инвестиций на протяжении всего жизненного цикла (расчетного периода);

- моделирование денежных потоков, включающих все связанные с осуществлением инвестиций денежные поступления и расходы за расчетный период;

- сопоставимость условий сравнения различных проектов (вариантов проекта);

- принцип положительности и максимума эффекта. Для того чтобы ИП, с точки зрения инвестора, был признан эффективным, необходимо, чтобы эффект реализации порождающего его проекта был положительным;

- учет фактора времени;

- учет только предстоящих затрат и поступлений. При расчетах показателей эффективности должны учитываться только предстоящие в ходе осуществления проекта затраты и поступления, включая затраты, связанные с привлечением ранее созданных производственных фондов, а также предстоящие потери, непосредственно вызванные осуществлением проекта (например, от ухода из прежнего сектора рынка недвижимости в связи с изменением функционального назначения объекта).

- сравнение «с учетом инвестиций» и «без инвестиций». Оценка эффективности ИП должна производиться сопоставлением ситуаций не «до инвестиций» и «после инвестиций», а «без инвестиций» и «с инвестициями»;

- учет всех наиболее существенных последствий инвестиций. В тех случаях, когда их влияние на эффективность допускает количественную оценку, ее следует произвести. В других случаях учет этого влияния должен осуществляться экспертно;

- учет наличия разных участников проекта, несовпадения их интересов и различных оценок стоимости капитала.

Для расчетов эффективности инвестиций применяются:

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиций

4. Метод определения срока окупаемости инвестиций

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций

Эффективность капиталовложений арендатора необходимо определять с точки зрения собственника имущества (ставя во главу угла его интересы в отношении объекта аренды как актива, способного приносить доходы в процессе эксплуатации или в результате продажи), применяя указанные методы. При этом под инвестициями понимается величина затрат, произведенных по работам капитального характера.

1. Метод расчета чистого приведенного эффекта (NPV)

Этот метод основан на сопоставлении величины исходных инвестиций с общей суммой дисконти­рованных чистых денежных поступлений, генерируе­мых ими в течение прогнозируемого срока

В основе данного метода заложено следование основной целевой установке, определяемой соб­ственником актива - повышение ценности объекта, количественной оценкой которого служит его ры­ночная стоимость. Тем не менее, принятие решений по инвестиционным проектам чаще всего иницииру­ется и осуществляется не собственником актива, а его управляющим (в нашем случае – арендаторами). Поэтому здесь предполагается, что цели собственников и арендатора конгруэнтны[1], т.е. негативные последствия возможного агентского конфликта не учитываются.

Для применения данного метода в поставленных целях, учитываются следующие особенности расчета показателя:

1. В качестве величины денежных доходов, генерируемых инвестициями арендатора, для анализа берется разница между чистым денежным потоком (включающим прибыль, амортизацию и отчисления на восстановление быстроизнашивающихся элементов), возникающим при условии эксплуатации объекта «без инвестиций» и эксплуатации «с инвестициями».

2. Ставка дисконтирования берется в размере нормы отдачи, рассчитанной для объекта недвижимости, в который делаются инвестиции.

3. Срок использования инвестиций определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В зависимости от результатов расчета, отличаются и рекомендации собственнику имущества:

- если NPV < 0, то в результате инвестиций арендатора стоимость объекта недвижимости уменьшится, то есть инвестиции не отвечают выдвинутым требованиям, и их следует отвергнуть (не возмещать арендатору);

- если NPV = 0, то при затратах арендатора в улучшения ценность актива не изменится, то есть инвестиции арендатора можно не отвергать;

- если NPV > 0, то в случае осуществления инвестиций стоимость объекта недвижимости увеличится, то есть инвестиции отвечают выдвинутым требованиям, и их по данному критерию следует принять (компенсировать).

2. Метод расчета индекса рентабельности инвестиций (РI)

Этот метод является, по сути, следствием предыду­щего.

В отличие от NPV индекс рентабельности является относительным показателем: он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений - чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Индекс рентабельности в нашем случае определяется отношением накопленной величины дисконтированных доходов от эксплуатации объекта «с учетом инвестиций» к сумме затрат на осуществление улучшений.

Очевидно, что если:

РI > 1, то улучшения следует при­нять,

РI < 1, то улучшения следует от­вергнуть,

РI = 1, то улучшения не приносят ни прибыль, ни убытки.

3. Метод расчета внутренней нормы прибыли инвестиции (IRR)

Под внутренней нормой прибыли понимают значение коэффициента дисконти­рования r, при котором NPV равен нулю:

IRR = r, при котором NPV = f(r) = 0.

Для расчета IRR для инвестиций арендатора в нашем случае используют показатели чистого денежного потока, периода расчета k иинвестиций IC, рассчитанные при применении предыдущих методов. За показатель «цены капитала» СС принимается норма отдачи для объекта недвижимости.

С пока­зателем СС сравнивается критерий IRR, , при этом связь между ними такова.

Если:

IRR > СС, то улучшения следует принять;

IRR < СС, то улучшения следует отвергнуть;

IRR = СС, то улучшения не вносят изменения в экономические показатели объекта.

4. Метод определения срока окупаемости инвестиций (РР)

Срок окупаемости инвестиций арендатора определяется как прямым подсчетом, так и с учетом временного аспекта, при использовании уже известных значений P, PV, IC. Если оба показателя меньше прогнозного срока использования инвестиций, то по данному критерию инвестиции можно рекомендовать к принятию.

5. Метод расчета коэффициента эффективности инвестиций (ARR)

Для наших целей необходимо модифицировать базовую формулу показателя:

1. Вместо показателя среднегодовой прибыли (PN) берется величина дополнительного чистого ежегодного дохода, полученного в результате осуществления инвестиций;

2. В качестве остаточной стоимости актива (RV) берется остаточная стоимость улучшений арендатора на конец прогнозного периода, который определяется, исходя из минимального срока эксплуатации конструктивных элементов, в которые делаются капитальные вложения.

В качестве коэффициента рентабельности авансированного капитала используется аналогичный показатель для арендуемого объекта без учета инвестиций в улучшения.

Если показатель ARR выше значения рентабельности объекта аренды без инвестиций, то эффективность инвестиций превышает рентабельность объекта оценки, что позволяет отзываться о них положительно.

Если наблюдается обратная ситуация, то улучшения арендатора отрицательно сказываются на доходности объекта и их принимать не следует.

Только рассмотрев в совокупности все показатели, характеризующие эффективность произведенных улучшений, можно дать совет собственнику принять то или иное решение о целесообразности и полезности планируемых (или произведенных) улучшениях арендатора.