Определение предпринимательской прибыли

Вариант 1. Для отдельно стоящих объектов коммерческого назначения (офисные, торговые, производственные, складские). Величина предпринимательской прибыли определится из двух составляющих:

ПП = П_мин + ПП_инв

Минимальная величина предпринимательской прибыли (ПП_мин), которую необходимо получить инвестору для компенсации финансовых потерь при вложении средств на период строительства, определяется как разница между будущей стоимостью строительства здания (на дату окончания строительства) и текущей стоимостью проекта.

Величина минимальной предпринимательской прибыли определится по формуле:

ПП = FV – ПИ – КИ – С_зем

где:

FV – будущая стоимость (рассчитывается по функции сложного процента);

ПИ – прямые издержки инвестора (стоимость строительства объекта оценки);

КИ – косвенные издержки инвестора;

С_зем – стоимость земельного участка;

PMT – равномерные равновеликие вложения средств в строительство здания

i – норма отдачи альтернативного проекта (средняя величина процента между депозитными и кредитными вкладами Сбербанка РФ;

n – период строительства объекта (гипотетический, если объект уже создан) в месяцах.

Предпринимательская прибыль должна не только покрывать потери инвестора за период замораживания денег в строительстве, но и приносить доход (ПП_инв), уровень которого устанавливает инвестор в зависимости от качественных характеристик объекта недвижимости, его местоположения, уровня востребованности.

Уровень требований инвесторов к доходности конкретных строительных проектов устанавливается на основе анализа деятельности инвестиционных компаний и может составлять, в среднем, от 20% до 80%.

Вариант 2 При реализации строительного проекта с самого его начала и до момента передачи прав, либо сдачи в аренду или иного его использования возникает большое количество рисков различных видов. К факторам риска относятся:

• Экономические и политические факторы;
• Социальные и региональные факторы;
• Предпринимательский фактор;
• Фактор условий строительства.

Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации, прибыли. Прибыль предпринимателя в данном случае формируется, как и ставка дисконтирования, методом кумулятивного построения, формула расчета ПП представлена ниже:

,

где:

ПП – прибыль предпринимателя (инвестора) строительного проекта;

СУММА( R)- суммарный уровень рисков, возникающих в процессе реализации строительного проекта;

R_{безриск} – отчищенная от риска норма дохода (безрисковая ставка).

Факторы риска в следующей таблице:

Вариант 3. Для многоквартирных жилых домов (в том числе с первым этажом под коммерческое использование). Величина предпринимательской прибыли определится по формуле:

где:

С_себ – себестоимость строительства 1 кв.м. общей площади здания, не включающая банковский процент;

С_рын – цена реализации 1 кв.м. полезной площади;

К₁ – отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания;

К₂ – доля полезной площади реализуемой бесплатно в общей полезной площади;

i – банковский процент по кредитам;

m – доля собственных средств инвестора в общестроительных затратах.

В расчете предпринимательской прибыли используются следующие данные:

- Рыночная стоимость реализации 1 кв. м полезной площади принимается по расчетам, полученным в сравнительном подходе к оценке.

- Себестоимость строительства 1 кв. м общей площади здания (жилых домов) принимается по среднестатистическим данным.

- Отношение полезной (продаваемой) площади к общей площади здания (К₁) составляет, в среднем, 80%.

- Доля полезной площади, передаваемой бесплатно в распоряжение администрации города, составляет от 8-10%.

- Размер банковских процентов по кредитам рассчитывается как среднее значение по кредитам коммерческих банков, с учетом сопоставимого размера и срока кредита.

- Доля собственных средств в составе инвестиций в строительство недвижимости принимается в размере 30%, что является наиболее типичной структурой инвестиционного капитала в российских проектах.

ПРИМЕР

Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации проекта по строительству офисного центра, при следующих условиях:

- сметная стоимость строительства на начало строительства (ПИ+КИ) составляет 5 000 000 руб.

- стоимость приобретения земельного участка – 200 000 руб.

- срок строительства – 18 мес.;

- финансирование строительства – равномерное ежемесячное;

- инфляция в период строительства составит 10% в год;

- норма отдачи (% по альтернативным вложениям) – 9%.

Расчет предпринимательской прибыли приводится в следующей таблице:

Пример расчета уровня предпринимательской прибыли

Наименование показателя	Значение показателя
Стоимость строительства на начало строительства, руб. (СС = ПИ + КИ)	5 000 000
Стоимость земельного участка (Сзем), руб.	200 000
Период строительства, мес.
Финансирование строительства	ежемесячное пропорциональное
Годовой процент инфляции за период строительства, iинфл.	10%
Размер ежемесячного финансирования, руб. Определяется как фактор взноса на амортизацию единицы (5 функция)	300 285
Норма отдачи инвестиционного проекта, i %	9,0%
Будущая стоимость строительства здания на дату окончания строительства, руб. Определяется как будущая стоимость аннуитета или фактор накопления (4 функция)	5 722 596
ППмин. = БС зд – ПИ – КИ-Сзем (минимальная)	563 894
ППинв., требуемая инвестором, 25 % от будущей стоимости строительства (0,25 * FV), руб.	1 440 973
Общая предпринимательская прибыль (ПП = Пмин + ППинв.), руб.	2 004 867
Общая предпринимательская прибыль, % от текущей стоимости строительства (ПП/СС * 100%)

ПРИМЕР

Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации встроенного в многоэтажный жилой дом офисного помещения при следующих данных:

- рыночная стоимость 1 кв. м полезной площади офисного помещения – 22 184 руб.

- стоимость строительства 1 кв. м общей площади здания – 12 335 руб.

- средний банковский процент по кредитам – 18% годовых.

Расчет предпринимательской прибыли приводится в следующей таблице:

ПРИМЕР

Рассчитать процент предпринимательской прибыли, ожидаемой от реализации встроенного в многоэтажный жилой дом офисного помещения при следующих данных:

Безрисковая ставка равна 6,67%

Итоговый расчет предпринимательской прибыли представлен в следующей таблице: