Основы оценки зданий – памятников культурного наследия.

Деление на группы.

Здания - памятники в своем большинстве индивидуальны, но есть определенные критерии, позволяющие производить их условные объединения в определенные группы.
Разобьем все памятники с учетом функционального деления на шесть условных групп:
Группа 1. Объекты, полностью ориентированные на коммерческие цели (жилье, банки, офисы, дома отдыха, гостиницы, торговые помещения и т.п.);
Группа 2. Объекты, частично ориентированные на коммерческие цели;
Группа 3. Объекты некоммерческого использования (музеи, культура, искусство, детские учреждения и т.п.);
Группа 4. Объекты для размещения дипломатических, консульских, религиозных и т.п. служб;
Группа 5. Объекты, ориентированные на государственные цели (размещение правительства, чиновников, силовых структур, фискальных органов, «бюджетников» и т.п.);
Группа 6. Объекты в полуразрушенном и разрушенном состоянии, полная рекон-струкция которых на сегодняшний день нецелесообразна.

Деление на группы позволяет определять вид стоимости и совокупности подходов к оценке в привязке к каждой из групп.

Факторы влияния.

Факторы, определяющие идентификацию зданий, как памятников многочисленны, однако их всех можно объединить в группы из 5 обобщающих:

• времени создания;
• авторского решения;
• конструкционного воплощения;
• внешних факторов воздействия;
• местоположения и т.п.

Фактор времени.

Рассмотрим фактор времени и его влияние на стоимость.
Во-первых, этот фактор влияет на общее количество памятников: чем больше возраст памятников, тем меньше их в количественном плане (однако малое количество может быть только косвенно связано со стоимостью и влиять на ее увеличение). Следует отметить наличие ориентировочного срока отнесения объектов к памятникам ( не моложе 40...50 лет).
Во-вторых, фактор времени влияет на функциональную ориентацию объектов в отношении их использования в составе групп 1,2,4,5 (круг пользователей резко уменьшается с возрастом, что может сказаться на уменьшении стоимости объектов).
В-третьих, этот фактор влияет на наличие реставрированных и реконструированных элементов: чем больше возраст, тем большее количество элементов здания утратило первоначальное состояние. Количество скопированных элементов влияет на стоимость в сторону ее снижения.
В-четвертых, этот фактор влияет на статус памятника (в целом, с возрастом статус может повышаться, что только косвенно связано со стоимостью в сторону ее увеличения).
Таким образом, фактор времени может сказаться как на увеличении, так и на уменьшении стоимости памятника.
Однако стоимость памятника не является функцией его возраста, поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации памятника (эпоха, стиль, мастер и т.п.).

Фактор авторского решения.

Архитектор и создатель памятника может иметь общеизвестное имя, что влияет на стоимость объекта. Поэтому здесь полезность объекта связана с «пионерскими» решениями, аналоги (копии) которых могут быть либо в большом количестве (например, Растрелли и Монферран очень плодовито работали), либо отсутствовать (например, отдельные решения строительных объектов Корбюзье воплощены в единичных экземплярах, чем они и ценятся).
Фактор авторского решения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта. Следует отметить, что имеются уникальные памятники – здания неизвестных авторов, однако при этом сказывается не влияние фактора авторского решения на стоимость, а фактора конструкционного воплощения.
В Методике Минкульта сделана попытка определить по экспертному мнению культурологов ранг создателей строения, что не имеет ничего общего с диапазоном стоимости объектов, в котором работают Оценщики (диапазоны рассмотрены ниже по тексту).
Стоимость памятника является функцией его авторства лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Фактор конструкционного воплощения.

Этот фактор во многом связан с факторами времени и авторского решения, но работает в условиях наличия и отсутствия информации об авторах при обязательном наличии временного фактора.
Уникальность конструкционного воплощения определяет объект как памятник и служит для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.
Современные строительные технологии позволяют воспроизвести любые копии культурно – исторических памятников – зданий, что и является основой для расчета восстановительной стоимости в затратном подходе
Фактор конструкционного воплощения может рассматриваться по следующим критериям:

• Уникальность памятника;
• Градостроительная роль;
• Историческая подлинность (сохранился в первоначальном виде, имеет незначительные изменения, частично сохранился первоначальный облик, воссоздан, полностью перестроен);
• Характер декора фасадов, интерьеров (полностью сохранен, частично утрачен, полностью утрачен, изначально отсутствует);
• Планировочная структура (полностью сохранена, частично изменена, полностью изменена).

Однако стоимость памятника является функцией его конструкционного воплощения лишь при идентификации памятника как «пионерского решения», поэтому вышеуказанное деление может помочь только при идентификации объекта как памятника.

Внешние факторы воздействия.

Внешние факторы воздействия многообразны и не поддаются полному перечислению. Здесь имеются исторические факторы, культурные факторы, религиозные факторы и т.п.
Внешние факторы воздействия определяют объект как памятник и служат для определения статуса объекта. Статус объекта связан с сервитутами и престижностью, которые влияют на стоимость объекта.

Фактор местоположения.

Фактор местоположения участвует как в формировании отнесения объекта к памятникам, так и непосредственно влияет на стоимость объектов, принадлежащих к группе 1,2 и 6.
Существует понятие историко – исторического местоположения, при этом все здания относятся к историко – историческому ансамблю (например, Кремль Москвы и Ярославля, )
Местоположение для объектов недвижимости, не являющихся памятниками, определяет наличие прибыли предпринимателя или внешнего износа для объектов доходной недвижимости.