СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.

Сравнительный подход базируется на трех принципах оценки недвижимости: спроса и предложения; замещения; вклада. Посредством анализа рыночных цен продаж аналогичных объектов недвижимости моделируется рыночная стоимость оцениваемого объекта недвижимости. Рассматривается определенный сегмент рынка недвижимости, его соответствие свободной конкуренции и изменение цен во времени.
Применение сравнительного подхода заключается в последовательном выполнении следующих действий:

• подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности
• определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице
• сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых
• приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.

Общая формула расчета рыночной стоимости:

С Т О И М О С Т Ь ЗДАНИЯ - П А М Я Т Н И К А =
СТОИМОСТЬ АНАЛОГА +
Корректировка на юридически передаваемые права +
Корректировка на условия финансирования +
Корректировка на время продажи +
Корректировка на стоимость прав на ЗУ +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с местоположением) +
Корректировка на ПРЕСТИЖНОСТЬ (связанная с социальной градацией общества) +
Корректиовка на престижность, связанная с ликвидностью объекта и ростом его стоимости) +
Корректировка на ремонтно – реставрационные работы +
Корректировка на благоустройство +
Корректировка на наличие доходоприносящих помещений +
Прочие корректировки

С = (Ц1 х К1 х У1 + Ц2 х К2 х У2 + … + Цi х Кi х Уi ) ,

Где:
Цi – цена продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Кi– общая величина корректировки цены продажи i -го сравниваемого объекта недвижимости;
Уi – удельный вес i -го сравниваемого объекта недвижимости в общей стоимости образца.
У1 = 1,00
Для расчета и внесения поправок используются различные методы, среди которых можно выделить следующие:
методы, основанные на парных продажах;
экспертные методы расчета и внесения поправок;
статистические методы.

В отдельных случаях (при затруднениях с применением затратного подхода), ориентировочное решение сравнительного подхода может осуществляться в рамках диапазонов стоимостей, приведенных в табл.4, при согласовании со специалистами по памятникам и экспертном обосновании вероятности попадания оцениваемых зданий – памятников в рамки указанных диапазонов.

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД.

Доходный подход отражает типичную мотивацию покупателя доходной недвижимости : ожидаемые будущие доходы с требуемыми характеристиками.
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости на дату оценки как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

• прямой капитализации доходов;
• дисконтированных денежных потоков (ДДП);
• валового рентного мультипликатора (ВРМ).

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Метод капитализации дохода используется, если:
потоки доходов стабильны в длительном периоде времени и представляют собой значительную положительную величину;
потоки доходов возрастают устойчивыми умеренными темпами.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С = ЧОД / Ккап,
Где:
ЧОД – годовой (или среднегодовой) чистый операционный доход;
Ккап – коэффициент капитализации.
ЧОД = ПВД – Потери + Прочие доходы – ОР,
Где:
ПВД – потенциальный валовой доход;
Потери – определяются с учетом типичного уровня управления на данном сегменте рынка (учитывается коэффициент недоиспользования площадей, коэффициент потерь при сборе арендных платежей и т.п.);
Прочие доходы – определяются при нормальных условиях эксплуатации объекта в целях обслуживания арендаторов (например, доход от сдачи в аренду автомобильной стоянки, склада и т.п.);
ОР – операционные расходы, это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Операционные расходы принято делить на:

• условно – постоянные (налог на имущество, страховые взносы, зарплата обслуживающего персонала, если она фиксирована вне зависимости от загрузки здания, плюс налоги на нее);
• условно – переменные (коммунальные, на содержание территории, на текущие ремонтные работы, зарплата обслуживающего персонала плюс налоги на нее, расходы по обеспечению безопасности, расходы на управление);
• расходы на замещение, или резервы (расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений, резервы на замещение также учитываю эти расходы).

Коэффициент капитализации состоит из двух частей:
Ккап = d + N
d- ставки дохода на капитал (рассчитывается как сумма безрисковой ставки + риск вложения в недвижимость + риск низкой ликвидности + риск инвестиционного менеджмента);
N- нормы возврата капитала .
Обычно применяются три способа возврата капитала (для недвижимости, имеющей тенденции снижения стоимости во времени или с достаточно стабильной во времени стоимостью):

• прямолинейный (метод Ринга);
• по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции , аннуитетный способ (метод Инвуда);
• по фонду возмещения и безрисковой ставке доходности (метод Хоскольда).

В отношении зданий – памятников: N = 0.
Однако определение прогнозного роста или снижения стоимости здания – памятника должен производить оценщик. При наличии роста стоимости объектов требуется определять корректировки, снижающие дисконт при построении коэффициентов капитализации.
Ограничивающие условия применения: метода прямой капитализации:

• нестабильность потока доходов;
• если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства.

Метод ДДП применяется когда:

• предполагается, что будущие денежные потоки будут существенно отличаться от текущих;
• имеются данные, позволяющие обосновать размер будущих потоков денежных средств от недвижимости;
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость – многофункциональная;

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

Где:
ДПi - денежный поток i –го временного периода,
d - ставка дохода на капитал (дисконт);
t– период дисконтирования;
М– стоимость реверсии или остаточная стоимость;

Остаточная стоимость или стоимость реверсии должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года – п) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

ДПi = ЧОДi – Капиталовложенияi – Обслуживание кредитаi + Прирост кредитовi

Метод валового рентного мультипликатора является ориентировочным.

Валовой рентный мультипликатор (ВРМ) показывает отношение стоимости помещений к годовой арендной ставке (ГАР):.

РС = ВРМ х ГАР

Для реализации метода используется большое количество статистически обработанных данных по определению ВРМ с использованием рыночной экстракции. Годовые арендные ставки для оцениваемых объектов недвижимости подбираются с использованием методологии сравнительного подхода.

Для различных групп подбираются различные алгоритмы оценки.

Для производства оценочных работ требуется проведение мероприятий по подготовке профессиональных навыков оценщиков:

• в области строительных нормативов;
• в области архитектурного дизайна;
• в области расчетных методов определения стоимости ремонтно – реставрационных работ;
• в области профессионального определения специальных расчетных величин: прибыли предпринимателя, внешнего износа, влияния сервитутов, комплекса составляющих элементов престижности;
• в области согласованной работы со специалистами по памятникам и т.д.

Основной предпосылкой проведения расчетов служит представление о стоимости здания – памятника, изменяющей свою величину в зависимости от многих факторов воздействия, учет которых может производиться с достаточной степенью надежности и достоверности.
Насущная задача перехода к приватизации зданий – памятников может решаться только на базе применения методических материалов, прошедших практическую апробацию, поэтому методики оценки могут совершенствоваться при практическом применении с углублением алгоритмов расчета таких параметров, как дисконты, стоимость земельного участка, диапазоны стоимости объектов и т.д.