Учет НДС в затратном подходе

Затратный подход в ФСО-1 определяется как:

«совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения Объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии Объекта оценки с использованием применявшихся при создании Объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение Объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки».

Таким образом, при реализации затратного подхода необходимо определить затраты на воспроизводство (замещение) Объекта оценки с применением таких же, либо аналогичных материалов и технологий. Как правило, для этих целей оценщики используют всевозможные вспомогательные источники: справочники оценщика «КО-ИНВЕСТ», справочники укрупненных показателей базисной стоимости по видам работ, справочники укрупненных сметных норм на виды работ и пр. Кроме этого, возможна разработка полной сметы на строительство оцениваемого объекта с использованием единичных расценок. Указанные выше источники, а также и большинство других аналогичных источников, как правило, публикуют нормативы стоимости строительства без НДС. Такая ситуация наиболее типична и, следовательно, итоговая величина стоимости, полученная в рамках затратного подхода будет очищена от НДС. Для получения итоговой стоимости, включающей в себя НДС, можно воспользоваться рекомендациями, приведенными выше, в части посвященной сравнительному подходу.

Поскольку, как мы выяснили ранее, стоимость земельного участка может иметь различную структуру (с НДС/ без НДС, в зависимости от объема прав), то при выведении итоговой величины стоимости единого объекта недвижимости в рамках затратного подхода необходимо обращать на это внимание и складывать величины с одинаковой структурой.

Помимо описанных методов определять затраты на воспроизводство (замещение) можно с помощью индексации фактических капитальных вложений в строительство оцениваемого объекта. Этот метод имеет ряд особенностей, и поэтому мы подробнее рассмотрим учет НДС при его применении.

Суть этого метода заключается в последовательной индексации фактических понесенных затрат на возведение оцениваемого объекта недвижимости с последующим их суммированием. Как правило, информация о таких затратах предоставляется по данным бухгалтерского учета. Таким образом, структура итоговой стоимости будет определяться предоставленной информацией, отраженной в бухучете в соответствии с нормативными документами РФ.

До 2001 года затраты Заказчика по уплате НДС подрядным организациям признавались расходами, формирующими стоимость объекта капитальных вложений, и не принимались к возмещению. Учет данных расходов осуществлялся на 08 счете бухгалтерского учета «Вложения во внеоборотные активы» (ранее – «Капитальные вложения»). Следовательно, такие затраты, понесенные до 2001 года и отраженные в бухгалтерском учете дают представление о стоимости объекта строительства с учетом НДС.

В 2001 г . вступила в действие глава 21 НК РФ «Налог на добавленную стоимость», которая изменила порядок формирования стоимости объекта строительства , и теперь, расходы по уплате НДС подрядным организациям подлежат возмещению при вводе объекта недвижимости в эксплуатацию.

Таким образом, в большинстве случаев исходная информация будет включать в себя НДС по капитальным вложениям до 2001 г. и не включать НДС по капитальным вложениям 2001 г. и более поздним. При этом в ходе сбора исходной информации об объеме капитальных вложений у представителей Заказчика необходимо уточнять, включают ли предоставленные капитальные вложения, осуществленные до 2001 г., НДС или нет.

Поскольку, как правило, затраты на воспроизводство (замещение) объекта определяются на текущую дату, то при индексации фактических капвложений их необходимо привести к единой структуре, например, капитальные вложения «с НДС» до 2001 г. очистить от НДС, и тогда полученная суммарная индексированная стоимость строительства будет представлять собой стоимость без НДС. Для справки, в Табл. 3 представлены ставки НДС, действовавшие ранее.

Табл. 3 . Информация о действовавших ставках налога на добавленную стоимость

Список литературы

1. Федеральный закон от 31.07.98 г. №146-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть первая».

2. Федеральный закон от 05.08.00 г. №117-ФЗ «Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть вторая».

2. Федеральный закон от 25.10.01 г. №137-ФЗ «О введении в действие Земельного Кодекса Российской Федерации».

3. Приказ Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 июля 2007 г. N 256 г. Москва «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)».

4. Приказ Министерства Финансов Российской Федерации от 30 марта 2001 г. N 26н «Об утверждении положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств (ПБУ 6/01)».

5. Международные стандарты оценки 2007: Восьмое издание, - М.: Российское общество оценщиков, 2008 – 422 c.

6. Свод стандартов оценки Российского общества оценщиков / Правление Российского общества оценщиков. – М., 2005.

7. Стандарты и правила оценочной деятельности некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов-оценщиков «СМАО». Оценка НЕДВИЖИМОСТИ. 2008 год.

8. В. Ястребов, М. Круглов «Проблема учета НДС при оценке недвижимого имущества для целей залогового обеспечения». – М. Информационный бюллетень «Оценочная деятельность» № 1/04 2009.

9. В. А. Шогин «Проблематика учета налогов при оценке рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода».

10. А.В. Леб «К вопросу о формировании рыночной стоимости и налоге на добавочную стоимость».

11. Кудимов И.С., Шакин В.А. Городские памятники. Сколько они стоят? В сб. Вопросы оценки, № 1, 2004 г.

12. РОО . Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО 21-05-97

13. ТЕР-2001 (ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ ЕДИНИЧНЫЕ РАСЦЕНКИ НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ).

14. ФСН-2001 (ФЕДЕРАЛЬНЫЕ СМЕТНЫЕ НОРМЫ НА РЕМОНТНО-РЕСТАВРАЦИОННЫЕ РАБОТЫ ПО ОБЪЕКТАМ КУЛЬТУРНОГО НАСЛЕДИЯ)

15. Методика оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004,2007 гг.

16. Методика оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.

17. 73 – ФЗ от 24.05.2002 г. «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации)»

18. № 28-ПП (Москвы) от 27.01.2004 г. « О реализации положений Федерального Закона «Об объектах культурного наследия.....

19. Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга. СРД-1. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 50 с.

20. Справочник расчетных данных для оценки. СРД-2. М., ООО «НЦПО», Вею-принт, 48 с.

21. Методика оценки зданий – памятников культурного наследия. М. НЦПО. 2004, 2008 гг.(www.cpcpa.ru)

[1] Конгруэнтность целей в данном случае означает, что целевые установки владельца объекта и арендатора, осуществляющего инвестиции, главным образом в плане их исполнения, могут не совпа­дать в полном объеме, однако эти различия не носят сколь­ко-нибудь критического характера с позиции владельца.