Учет НДС в сравнительном подходе

В соответствии с ФСО-1 ([4], п. 14): «Сравнительный подход - это совокупность методов оценки стоимости Объекта оценки, основанных на сравнении Объекта оценки с объектами - аналогами Объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом Объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный Объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость».

Таким образом, основными операциями в данном подходе являются подбор аналогов и последующая их обработка. При этом существует ряд нюансов. Цены предложения по объектам-аналогам в объявлениях могут указываться продавцами (или риэлторами) как «с НДС», так и «без НДС». Кроме того, в некоторых случаях продавцы (риэлторы), предлагая на продажу объект недвижимости, предполагают, что продаваться будет юридическое лицо, владеющее данным объектом недвижимости. Продажа доли участия (или пакета акций) НДС не облагается (см. [2], ст. 149, п. 2, пп. 12). Поэтому, при уточнении информации об объекте-аналоге очень важными моментами являются: формат стоимости, указанной в оферте («с НДС», «без НДС», «НДС не облагается») и каким образом предполагается структурировать сделку по продаже объекта недвижимости.

Помимо сделок с ценными бумагами, существует еще целый ряд объектов, сделки с которыми НДС не облагаются. Перечень таких объектов приведен в [2], ст. 146. В соответствии с данной статьей, в периметр наших интересов попадают земельные участки: операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом налогообложения (ст. 146, п. 2.6). Следует отметить, что данное положение распространяется только на продажу прав собственности на земельные участки, поскольку под реализацией, в соответствии со статьей 39 НК РФ понимается переход права собственности. Как известно, на российском рынке недвижимости достаточно распространена ситуация переуступки прав аренды на земельные участки или другими словами – «продажа прав аренды». Это касается как незастроенных участков, так и земель под зданиями и сооружениями, поскольку при продаже объектов недвижимости покупатель также получает права на земельные участки. Продажа прав аренды не является реализацией, поскольку не подразумевает перехода права собственности. Следовательно, при операциях по передаче (продаже, переуступке) права на заключение договора аренды возникает обязательство по уплате НДС.

Кроме того, при реализации строений на арендованных земельных участках типичной схемой продажи объекта является его реализация по договору купли-продажи. Права на аренду земельного участка появляются у покупателя в силу положений Земельного кодекса, поэтому какого-либо отдельного договора по переуступке права аренды не заключается, а заключением нового договора аренды с арендодателем¹ земельного участка занимается покупатель.

Из вышесказанного можно сделать вывод о том, что цены объектов аналогов могут иметь различную структуру (в отношении НДС) и данное обстоятельство должно быть подвергнуто подробному анализу и учтено при оценке.

Учет НДС в сравнительном подходе происходит введением соответствующе поправок в расчет. Такие поправки могут быть как в абсолютном выражении (в денежных единицах), так и в относительном (в виде корректирующих коэффициентов). Порядок расчета этих поправок и их использование зависит от:

· объекта оценки (имущественный комплекс, здание, помещение и пр.);

· объема прав на земельный участок, относящийся к объекту недвижимости;

· метода расчета стоимости данного земельного участка.

Пример расчета поправки на НДС для объекта аналога, представляющего собой отдельно стоящее здание с земельным участком на праве собственности, приведен в нижеследующей таблице.

Обозначения, используемые в таблице:

K_i - денежная корректировка на НДС;

Cⁱ_ан- цена единого объекта недвижимости до поправки на НДС;

C_стр- стоимость строений без НДС (амортизированные затраты замещения, рассчитанные в рамках затратного подхода);

C_зу - стоимость земельного участка, относящегося к объекту недвижимости;

d_зу - доля земельного участка в стоимости с НДС единого объекта недвижимости (определяется исходя из опыта выполнения аналогичных оценок, либо на основании аналитических данных публикуемых в открытых источниках информации).

Табл. 1 . Порядок расчета поправки на НДС

Как правило, выборка объектов-аналогов достаточно широка и включает в себя предложения/сделки с различной структурой цен: с НДС, без НДС, земля в собственности, в аренде. В такой ситуации поправку на НДС необходимо вводить в расчет индивидуально для каждого аналога. Если же по своей структуре (относительно НДС) все объекты-аналоги одинаковы, то корректировать можно уже итоговую стоимость на заключительном этапе расчета. В качестве примеров приведем несколько типовых ситуаций.

Первая ситуация. Отобранные объекты-аналоги не включают НДС.

В данном случае все расчеты рекомендуется выполнять без НДС. При необходимости указания итоговой величины с НДС, необходимо произвести итоговую корректировку в зависимости от вида права на оцениваемый земельный участок:

• Право аренды: корректировка на НДС заключается в умножении полученной стоимости единого объекта на 1,18.
• Право собственности: на НДС корректируется только стоимость строений, без учета стоимости земельного участка, которая НДС не облагается.

Ситуация вторая. Цены всех объектов-аналогов включают НДС.

При этом возможны следующие варианты:

• Все аналоги обладают земельными участками на праве аренды. Здесь рекомендуется на начальном этапе очистить все цены предложений аналогов от НДС, а далее действовать по алгоритму, описанному в первой ситуации.
• У аналогов оформлены права собственности на земельные участки. В этом случае все расчеты выполняются с НДС, итоговая величина единого объекта выводится также с учетом НДС. В случае необходимости получения величины без НДС (зависит от цели оценки), выполняется заключительная корректировка на НДС (только стоимости строений), алгоритм расчета которой зависит от метода расчета стоимости земельного участка (см. Табл. 1).
• Набор аналогов включает в себя объекты с разной структурой цены, а именно с НДС, без НДС, земельные участки как в собственности, так и в аренде. Расчет в данном случае наиболее трудоемкий. Корректировке необходимо подвергнуть каждый объект аналог в отдельности, с учетом присущих ему особенностей. Здесь наиболее важный и ответственный шаг – корректировка на объем прав на земельный участок, поскольку, как мы уже знаем, в зависимости от вида права появляется обязательство по уплате НДС.

Рассмотрим вопрос учета НДС при внесении корректировки на вид права в рамках расчета стоимости земельного участка. Для простоты понимания данной ситуации приведем небольшой пример расчета поправки на вид права. Для этого необходимо на основании рыночных данных формировать две группы:

• Массив предложений/сделок о земельных участках на праве собственности, цены которых НДС не облагаются.
• Аналогичный массив земельных участков на праве аренды. Цены данных земельных участков необходимо очистить от НДС.

Далее по каждой из сформированных групп необходимо вывести, например, среднее арифметическое значение удельных стоимостей (C^A_ср, C^C_ср) и произвести расчет корректировки на вид права путем отношения полученных значений (К_ВП):

К_ВП= C^A_ср/C^C_ср, где

C^C_ср - среднее арифметическое значение удельной стоимости по группе земельных участков на праве собственности (НДС не облагается);

C^A_ср - среднее арифметическое значение удельной стоимости по группе земельных участков на праве аренды (без НДС).

Определенный таким образом коэффициент может применяться для поправки на вид права в соответствии с алгоритмом, приведенном в Табл. 2

Табл. 2 . Применение поправки на вид права, рассчитанной по рыночным данным

При использовании в оценке рассчитанного коэффициента корректировки важно понимать, что полученные значения поправочных коэффициентов должны применяться к стоимостям, имеющим ту же структуру («с НДС» / «без НДС»), что и исходные данные для расчета поправок. Например, в нашем примере (см. Табл. 2 ) описан алгоритм расчета, в котором входные и выходные данные учитываются без НДС (речь идет о праве аренды), следовательно, и применять полученные коэффициенты необходимо к стоимостям, «очищенным от НДС».

При необходимости получить стоимости с учетом НДС, алгоритм расчета поправок должен быть скорректирован соответствующем образом.

Помимо описанного метода расчета поправки на основе рыночных данных достаточно часто используется еще один метод расчета поправки на вид права. Этот метод основан на использовании нормативных затрат на выкуп земель в собственность, которые определяются, как правило, законодательными актами местных органов власти. В основу расчета заложено предположение о том, что потенциальный арендатор земельного участка для выкупа его в собственность обязан будет понести определенные затраты на приватизацию (НДС не облагаются). Таким образом, поправка на вид права в абсолютном выражении будет равняться затратам на приватизацию². При этом важно понимать, что величина, полученная в результате разности стоимости земельного участка на праве собственности (НДС не облагается) и затрат на приватизацию (НДС не облагается) соответствует стоимости земельного участка на праве аренды (с НДС). Другими словами стоимость земельного участка на праве собственности (НДС не облагается) должна быть не менее стоимости права аренды «с НДС» плюс затраты на приватизацию земельного участка (НДС не облагается). Изложенный выше алгоритм можно представить в графическом виде: