Ценообразующие факторы

Высокий уровень прибыли предпринимателя (до 60...70 %) может сказываться при расположении объекта в городской черте. Наличие внешнего износа может сказываться при расположении объекта в сельской местности и в труднодоступной местности (в горах).
Рассмотрим ПП для здания – памятника культурного наследия по материалам «Справочника расчетных данных для оценки», СРД-2 2008 г., ООО «НЦПО»:

Как видно из таблицы сравнения, ПП для здания – памятника культурного наследия (92%) превышает ПП зданий класса «В» на:
(1 + 0,92)/ (1 + 0,61) = 1,192 (на 19 %)
А для своего класса («С»):
(1 + 0,92) / (1 + 0,31) = 1,466 (на 47 %).

Вышеизложенные ценообразующие факторы ориентировочно могут привести к разной стоимости воспроизводства строительства улучшений.
Большое влияние будет иметь фактор престижности, который следует рассмотреть в привязке к местоположению.
Рассмотрим тенденции максимализации престижности для различных сегментов рынка в зависимости от местоположения.

Влияние местоположения сказывается на стоимости здания – памятника, при этом основным ценообразующим фактором является наличие прибыли предпринимателя или наличие внешнего износа для зданий – аналогов, не являющихся памятниками. В условиях расположения в центре большого города здание – памятник будет иметь максимальную стоимость, а при расположении в труднодоступной местности – минимальную. Разницу в стоимости могут определять прибыль предпринимателя или внешний износ.
Определение прибыли предпринимателя или внешнего износа может осуществляться с привлечением:

• Методики оценки прибыли предпринимателя, времени создания и состава строительных расходов для объектов недвижимости. НЦПО, 2004, 2007 гг.
• Методики оценки влияния внешних износов, сервитутов и арендных договоров на стоимость объектов недвижимости. НЦПО, 2004 г.

Корректировка стоимости объекта оценки может производиться путем введения повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.

Влияние престижности

Понятие «престижность» многогранно:

1. Престижность, связанная с местоположением.
   Учет влияния этого фактора (местоположение) производится путем корректировки стоимости объекта оценки введением повышающих (при наличии прибыли предпринимателя) или понижающих (при наличии внешних износов) коэффициентов к стоимости восстановления или замещения объекта оценки.
2. Престижность, связанная со владением старинными особняками - памятниками.
   Влияние этого фактора можно проследить по стоимости владений в странах с развитым рынком купли – продажи зданий – памятников.

Для недвижимости в других странах:

• В среднем стоимость престижности владения замками – памятниками ориентировочно оценивается на 20...30 % дороже, чем аналоги, не являющиеся памятниками;
• В среднем удельные стоимости зданий – памятников в ряде стран (Англия, Чехия, США) превышают стоимости аналогов до 130…140%.

Следует отметить, что по данным риэлторских фирм России продажа на вторичном рынке зданий – памятников в Москве и Санкт - Петербурге осуществляется на 15...30 % дороже, чем их аналогов наивысшего класса (например, офисов класса «А») не являющихся памятниками.

Исходя из анализа отечественного и зарубежного рынка следует определить два диапазона градации стоимости престижности зданий – памятников:

1. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как 20...30 % от удельной стоимости зданий - аналогов, не являющихся памятниками (по данным зарубежных рынков купли - продажи).
2. Стоимость престижности зданий – памятников, связанной со владением, определяется как разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых , жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20...1,30 (по данным отечественного рынка купли - продажи).

Следует отметить, что первый диапазон работает на «западном» рынке в условиях сельской городской недвижимости, а второй диапазон определен риэлторами в России для рынка недвижимости Москвы и Санкт – Петербурга, поэтому второй диапазон может служить максимальным ориентиром стоимости престижности, связанной со владением.

Выводы:

Для российского рынка купли – продажи зданий – памятников стоимость престижности владения может находиться в диапазоне:
Минимум – 20...30 % от удельной стоимости зданий – аналогов;
Максимум - разница в удельной стоимости аналогов – памятников и удельной стоимости наивысшего класса помещений (класс «А» для офисных, торговых , жилых и т.п. помещений) с учетом повышающего коэффициента 1,20...1,30

1. Престижность, связанная с социальной градацией общества. Для людей с высоким уровнем дохода важное значение имеет сочетание качества, престижности товара и его ликвидности.

Где:
С – стоимость здания – памятника культурного наследия (с ЗУ);
Саз – стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником в аналогичном классе;
PV (Сспец – Со) –приведенные дополнительные эксплуатационные затраты;
Сспец –стоимость ремонтно – реставрационных работ;
Со –стоимость обычных ремонтных работ надлежащего класса;
Сбв -стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта, не являющегося памятником, но более высокого класса (на один класс выше);
Смакс –максимальная стоимость зданий – аналогов, не являющихся памятниками культурного наследия в классе «А».