Тема 4. Определение стоимости улучшений, внесенных арендатором

Наиболее распространенным способом обеспечения предпринимателей площадями для осуществления хозяйственной деятельности является аренда. Это вызвано как необходимостью наличия больших ресурсов для строительства собственных активов, так и наличием значительного объема площадей, созданных еще до начала экономических реформ. С начала 90-х годов наибольший вес на рынке аренды занимают объекты государственной и муниципальной собственности, предоставляемые для размещения на их площадях производственной, торговой и иной деятельности. Довольно часто арендатор вынужден приводить объект недвижимости в состояние, пригодное для эксплуатации, восстанавливать или заменять отдельные конструктивные элементы, а порой проводить существенную его реконструкцию. Все это влечет необходимость материальных затрат для арендатора, которые он предполагает возместить в ходе использования арендуемых площадей.

Например в практике встречаються такие примеры вложений арендаторов, как:

- Размещение торговых площадей в бывшем банно-прачечном комбинате;

- Реконструкция склада растительного масла под производственные площади для размещения цеха по производству оконных рам;

- Реконструкция части площадей склада промышленных товаров для участка сборки нейтрализаторов.

А уж примеров переделки неприспособленных помещений под офисы и магазины может привести немалое количество любой оценщик.

Однако по окончании срока аренды (или иных причинах расторжения отношений между арендодателем и арендатором) неизбежно возникает вопрос о возмещении вложений арендатора в объект аренды. Это вызвано тем, что срок использования улучшений порой намного превышает срок аренды, а технические и эксплуатационные характеристики арендованного объекта могут существенно измениться. Особенно актуальными вопросы определения стоимости улучшений, внесенных арендатором, стали в последние время, в ходе реализации положений законодательства о местном самоуправлении, согласно которому, перечень объектов, которые могут находиться в муниципальной собственности, резко сокращен. К тому же, изменения в порядке формирования местных бюджетов вынуждают муниципальные образования в ускоренном темпе продавать непрофильные объекты недвижимости.

Для определения величины затрат арендатора на улучшения объекта недвижимости проводят независимую оценку по заданию самого арендатора, собственника объекта или судебных органов. Часто такую проблему оценщику предстоит решить в ходе определения рыночной стоимости объекта недвижимости. В любом случае, перед аналитиком ставится довольно нетривиальная задача, усложняющаяся отсутствием методических разработок по данной теме.

Для рассмотрения вопроса о возмещении арендатору стоимости его улучшений, они должны удовлетворять следующим требованиям:

- носить капитальный характер (то есть являться затратами на капитальный ремонт или реконструкцию объекта аренды);

- являться не отделимыми без вреда для конструкций объекта аренды;

- производиться с разрешения арендодателя и по согласованию с балансодержателем;

- смета на работы должна быть согласована с собственником объекта недвижимости до начала ремонтных работ.

Помимо этого, капитальные вложения арендатора, как и любые инвестиции, должны отвечать принципам целесообразности и экономической эффективности, то есть, по крайней мере, не ухудшать эксплуатационные характеристики объекта аренды и не снижать его доходность (рыночную стоимость) для собственника.

Только при выполнении всех перечисленных условий, собственник имущества (арендодатель) может решать вопрос о возмещении арендатору тем или иным способом стоимости внесенных им улучшений.

Возмещение затрат на улучшения может осуществляться различными способами, в зависимости от конкретной ситуации.

1. Расходы арендатора засчитывались в счет платежей за арендуемое имущество;

2. Остаточная стоимость улучшений возмещалась арендатору после продажи объекта недвижимости на аукционе за счет вырученных средств;

3. Стоимость улучшений засчитывалась в счет стоимости объекта недвижимости при продаже объекта арендатору;

4. С арендатором заключался инвестиционный договор, в соответствии с которым он становился сособственником объекта недвижимости в доле, пропорциональной стоимости внесенных улучшений.