Право собственности на жилое помещение. Жилые помещения как объекты права собственности.

Жилое помещение – этоизолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ч.2 ст.15 ЖК

Термин «жилое помещение» обычно используется в широком смысле - как родовое понятие; жилищное законодательство выделяет следующие виды жилых помещений:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната (ст.16 ЖК).

Совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории РФ, составляет жилищный фонд (ч.1 ст.19 ЖК).

Собственник осуществляетправа владения, пользования и распоряжения жилым помещением в соответствии сегоназначением(п.1 ст.288 ГК), которое является строго целевым. Жилое помещение предназначено для проживания граждан (личное проживание, проживание членов семьи, иных граждан на основании договора) (п.2 ст.288, ч.1 ст.17 ЖК). Поэтому, в частности, сделки, связанные с арендой (имущественным наймом), безвозмездным пользованием, а также иным, не связанным с проживанием граждан, использованием организациями жилых помещений, которые не были переведены в нежилые в порядке, установленном жилищным законодательством, являются ничтожными.

Законодатель определяет следующие пределы использования жилых помещений- в них не допускается размещение:

1) промышленных производств (ч.3 ст.17 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК);

2) осуществление в жилых помещениях миссионерской деятельности, за исключением случаев, предусмотренных статьей 16 Федерального закона от 26 сентября 1997 года N 125-ФЗ "О свободе совести и о религиозных объединениях".

3) предприятий, учреждений, организаций (только после перевода помещения в нежилое в порядке, определенном жилищным законодательством – ст.ст.22, 23 ЖК) (п.2 ст.288 ГК). Вместе с тем, допустимым является использование помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами (без перевода!), но только если это не нарушает: а) права и законные интересы других граждан; б) требования, которым должно отвечать жилое помещение (ч.2 ст.17 ЖК).

2.2 Квартира как объект права собственности. Общее имущество собственников в многоквартирном доме

Согласно ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Собственнику жилого помещения (в ГК – квартиры) в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением также принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома(ст.289 ГК). В состав общего имущества дома входят: общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п.1 ст.290 ГК). ЖК РФ существенно расширяет состав общего имущества по сравнению с ГК, также относя к нему, в частности, земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства (см. ст.36 ЖК).

Итак, структурно многоквартирный дом состоит из двух частей:

1) жилых и нежилых помещений, находящихся в раздельной собственности собственников помещений;

2) общего имущества в многоквартирном доме, находящегося на праве общей долевой собственности собственникам помещений, причем любых – как жилых, так и нежилых. Следует отметить, что ГК РФ (ст.289) упоминает только собственников квартир.

Доля каждого собственника помещения в праве собственности пропорциональна размеру общей площади принадлежащего помещения (ч.1 ст.37 ЖК).

Доля в праве собственности на общее имущество дома следует судьбе права собственности на помещение (ч.2 ст.37 ЖК), поэтому:

а) приобретение доли в праве носит зависимый и автоматический характер: при приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит и доля в праве на общее имущество (причем самостоятельная государственная регистрация права на долю не требуется!);

б) собственник помещения не вправе:

- осуществлять выдел в натуре своей доли в праве на общее имущество (т.е. ст.252 ГК не применяется);

- отчуждать свою долю в праве на общее имущество, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение (п.2 ст.290 ГК, ч.4 ст.37 ЖК).

2.3 Права членов семьи собственников жилого помещения.

Наряду с собственником в жилом помещении могут проживать и иные граждане, прежде всего, члены его семьи и бывшие члены его семьи. Членами семьи собственника:

1) являются – его супруг, дети и родители – при условии совместного проживания с собственником;

2) могут быть признаны – другие родственники (независимо от степени родства!) и нетрудоспособные иждивенцы, причем как самого собственника, так и членов его семьи, а в исключительных случаях иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака) – при условии вселения собственником в качестве членов своей семьи (ч.1 ст.31 ЖК).

Члены семьи имеют право пользования помещением на условиях, предусмотренных жилищным законодательством (п.1 ст.292 ГК). В соответствии с ч.2 ст.31 ЖК они имеют право пользования помещением наравне с собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи. Законодательство не наделяет членов семьи правом на вселение других лиц; тем не менее, суды, в порядке аналогии закона (см. ст.679 ГК РФ и ч.1 ст.70 ЖК РФ), с целью обеспечения прав несовершеннолетних детей допускают признание за членами семьи права на вселение своих несовершеннолетних детей в жилое помещение.

Право пользования носит вещный характер; члены семьи, в частности, могут требовать устранения нарушения их прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника (п.3 ст.292 ГК).

2.4.Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение

Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.