Место экономики строительства в системе экономических наук. 3 страница

1. Методика экспертной денежной оценки земельных участков, которая регламентирует проведение экспертной денежной оценки земельных участков всех категорий земель во время заключения гражданско-правовых соглашений и переоценки основных фондов для бухгалтерского учета согласно законодательству [16].

2. Порядок нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, который используется для определения размера земельного налога, государственной пошлины при мине, наследовании и даровании земельных участков по закону, арендной платы за земельные участки государственной и коммунальной собственности, потерь сельскохозяйственного и лесохозяйственного производства, а также во время разрабатывания показателей и механизмов экономического стимулирования рационального использования и охраны земель [17].

В соответствии с Методикой экспертной денежной оценки земельных участков экспертная денежная оценка земельного участка осуществляется на основе таких методических подходов:

капитализация чистого операционного или рентного дохода (прямая и непрямая);

сопоставление цен продажи подобных земельных участков;

учет расходов на земельные улучшения.

При проведении экспертной денежной оценки земельного участка используется методический подход, который обеспечивается наиболее полной информацией об объекте оценки.

Методический подход, который базируется на капитализации чистого операционного или рентного дохода (фактического или ожидаемого) предусматривает определение размера стоимости земельного участка от наиболее эффективного использования земельного участка с учетом установленных обременений и ограничений.

Чистый операционный доход определяется на основе анализа рыночных ставок арендной платы за землю.

Рентный доход рассчитывается как разница между ожидаемым доходом от продукции, получаемой на земельном участке (фактической или условной), и производственными расходами и прибылью производителя.

Для улучшенного земельного участка доход из земли определяется путем распределения общего дохода между ее физическими компонентами - землей и земельными улучшениями.

Прямая капитализация основывается на предположении о постоянстве и неизменности денежного потока от использования земельного участка. При этом стоимость земельного участка определяется как отношение чистого операционного или рентного дохода к ставке капитализации по формуле 3.1:

(3.1)

где Цкп - стоимость земельного участка, определенная путем прямой капитализации (в гривнях);

К - чистый операционный или рентный доход (в гривнях);

Ск - ставка капитализации (в виде десятичной дроби).

Непрямая капитализация основывается на предположении об ограниченности и изменяемости денежного потока от использования земельного участка в течение определенного периода со следующей ее продажей на рынке. При этом стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость будущих доходов от ее использования и продажи по формуле 3.2:

(3.2)

где Цкн - стоимость земельного участка, определенная путем непрямой капитализации (в ден.ед.);

Доi - ожидаемый чистый операционный или рентный доход за і-й год (в ден.ед.);

Р - текущая стоимость реверсии;

t - период (в годах), который учитывается при непрямой капитализации чистого операционного или рентного дохода.

Ставка капитализации определяется характерным соотношением между чистым операционным доходом и ценой продажи подобных земельных участков или путем расчета на основе нормы отдачи на инвестированный в земельный участок капитал, с учетом изменений в стоимости денег.

Ставка капитализации для земли может быть определена также как разница между общей ставкой капитализации для улучшенного земельного участка и нормой возвращения капитала с учетом удельного веса стоимости земельных улучшений.

Согласно методическому подходу, базирующемуся на сопоставлении цен продажи аналогичных земельных участков, стоимость земельного участка определяется на уровне цен, которые сложились на рынке. При этом стоимость земельного участка устанавливается путем внесения поправок к ценам продажи подобных земельных участков, учитывающих отличии в условиях соглашений и характеристиках, влияющих на стоимость.

Поправки определяются на основе попарного сравнения или статистического анализа рыночных данных.

Откорректированная цена продажи аналогичного земельного участка определяется по формуле 3.3:

(3.3)

где Ца - откорректированная цена продажи аналогичного земельного участка (в ден.ед.);

Ца - фактическая цена продажи а-ї подобного земельного участка (в ден.ед.);

m - количество факторов сравнения;

дельта Цj - разница (поправка) в цене (+-) продажи а-ї подобного земельного участка относительно участка, который оценивается, по j -м факторам сравнения.

Стоимость земельного участка определяется как медианное или модальное значение полученных результатов.

За основу определения стоимости земельных участков путем сопоставления цен продажи подобных земельных участков берутся цены продажи тех участков, которые за факторами, которые влияют на их стоимость, в достаточной степени совпадают с участком, который оценивается. При наличии большого количества продаж подобных земельных участков на рынке для определения стоимости путем сопоставления цен продаж могут быть примененные методы математической статистики.

Методический подход, который базируется на учете расходов на земельные улучшения, используется для оценки улучшенных земельных участков или земельных участков, улучшение которых предусматривается, при условии наиболее эффективного их использования (фактического или условного). При этом стоимость земельного участка определяется как разница между ожидаемым доходом от продажи улучшенного участка (капитализированным чистым операционным ли или рентным доходом от ее использования) и расходами на земельные улучшения по формуле 3.4:

(3.4)

где Цв - стоимость земельного участка, определенная путем учета расходов на земельные улучшения (в ден.ед.);

Цо - ожидаемый доход от продажи улучшенного земельного участка или капитализирован чистый операционный или рентный доход от ее использования (в ден.ед.);

Вос - расходы на земельные улучшения (в гривнях).

Для определения текущей стоимости будущих доходов и расходов, которые неравномерно распределяются во времени, применяется дисконтирование соответствующих денежных потоков.

Для улучшенного земельного участка стоимость земли может быть определена путем установления характерного соотношения между рыночной стоимостью земли и земельных улучшений в районе расположения объекта оценки.

За Порядком нормативной денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов в основе нормативной денежной оценки земель населенных пунктов лежит капитализация рентного дохода, который получается в зависимости от места расположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения, обустройства его территории и качества земель с учетом природно-климатических и инженерно-геологических условий, архитектурно ландшафтно и историко-культурной ценности, экологического состояния, функционального использования земель.

Населенные пункты включают земли всех категорий за основным целевым назначением, которые располагаются в их административных пределах.

Нормативная денежная оценка населенных пунктов для всех категорий земель и земельных участков (за исключением сельскохозяйственных угодий) определяется согласно формуле 3.5.

Нормативная денежная оценка одного квадратного метра земельного участка населенных пунктов определяется по формуле:

(3.5)

где Цн - нормативная денежная оценка квадратного метра земельного участка (в ден.ед.);

В - расходы на освоение и обустройство территории в расчете на квадратный метр (в ден.ед.);

Нп - норма прибыли (6%);

Нк - норма капитализации (3%);

Кф - коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка (под жилищную и общественную застройку, для промышленности, транспорту и тому подобное);

Км - коэффициент, который характеризует место расположения земельного участка.

Нормативная денежная оценка земельного участка подлежит индексации.

Расходы на освоение и обустройство территории (В) уключають восстановительную стоимость как первобытную стоимость, которая изменяется после переоценки, инженерной подготовки главных сооружений и магистральных сетей водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения (в том числе внешнее освещение), слаботочных устройств, газоснабжения, дождевой канализации, стоимость санитарной очистки, зеленых насаждений общего пользования, улично-дорожной сети, городского транспорта по состоянию на начало года проведения оценки.

Индексация расходов осуществляется за индексами стоимости основных фондов в соответствии с действующим законодательством. Расходы на освоение и обустройство территории определяются за каждым конкретным населенным пунктом по данным статистической отчетности соответствующих органов государственной статистики.

Коэффициент, который характеризует функциональное использование земельного участка(табл. 3.1), учитывает относительную прибыльность видов экономической деятельности.

Таблица 3.1

Коэффициенты, которые характеризуют функциональное использование земельного участка (Кф)

Отнесение земель к категории земель за функциональным использованием осуществляется согласно Инструкции из заполнения государственной статистической отчетности из количественного учета земель (формы NN 6-зем, 6а-зем, 6б-зем, 2-зем), в соответствии с видами экономической деятельности, отмеченными в справках, которые предоставляют юридическим лицам органы государственной статистики.

Коэффициент функционального использования для земельных участков смешанного использования определяется как середньозважене (за площадью) значение коэффициентов функционального использования отдельных частей земельного участка смешанного использования. Основанием для выделения частей земельного участка разного функционального использования исключительно утверждены данные инвентаризации земельного участка и землеустройства.

Коэффициент, который характеризует местоположение земельного участка (Км), обусловливается тремя группами рентоутворювальних факторов регионального, зонального и локального характера и вычисляется по формуле 3.6.

(3.6)

где Км1 - региональный коэффициент, который характеризует зависимость рентного дохода от местоположения населенного пункта в общегосударственной, региональной и местной системах производства и расселения;

Км2 - зональный коэффициент, который характеризует градостроительную ценность территории в пределах населенного пункта (экономико-планировочной зоны);

Км3 - локальный коэффициент, который учитывает местоположение земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны.

Исходными данными для вычисления Км являются генеральные планы и проекты планирования и застройки населенных пунктов, планы их земельно-хозяйственного уклада, материалы экономической оценки их территорий.

Значения коэффициентов устанавливаются по результатам пофакторних оценок каждой группы с учетом удельного веса рентоутворювальних факторов в формировании общего рентного дохода в пределах населенного пункта и его экономико-планировочных зон.

Средняя стоимость одного квадратного метра земель населенного пункта в зависимости от региональных факторов места расположения (Цнм) определяется по формуле 3.7.

(3.7)

Значение коэффициента Км1 является произведением коэффициентов, которые учитывают, :

- численность населения, географическое положение, административный статус населенного пункта и его хозяйственные функции (табл. 3.2);

Таблица 3.2

Коэффициенты, которые характеризуют численность населения, географическое положение, административный статус населенных пунктов и их хозяйственные функции

- вхождение в пригородную зону городов с численностью населения 100 тыс. чел и больше (табл. 3.3);

Таблица 3.3

Коэффициенты, которые учитывают место расположения населенных пунктов в пригородных зонах больших городов

- наличие у населенного пункта статуса курорта (табл. 3.4);

Таблица 3.4

Коэффициенты, которые применяются для населенных пунктов, которые имеют статус курортов

- вхождение к зонам радиационного загрязнения (табл. 3.5).

Таблица 3.5

Коэффициенты, которые учитывают место расположения населенных пунктов в зонах радиоактивного загрязнения в результате Чернобыльской катастрофы

В пределах населенного пункта базовая стоимость одного квадратного метра земель дифференцируется за экономико-планировочными зонами, которые устанавливаются на основе экономической оценки территории населенного пункта с учетом таких факторов, :

- неоднородность функционально-планировочных качеств территории;

- доступности к центру населенного пункта, мест концентрации трудовой деятельности, центров общественного обслуживания, массового отдыха;

- уровня инженерного обеспечения и благоустройства территории;

- уровня развития сферы обслуживания населения;

- экологического качества территории;

- привлекательности среды: разнообразие мест докладывания труда, наличие историко-культурных и естественных достопримечательностей и тому подобное.

Средняя стоимость одного квадратного метра земель не дифференцируется для:

- полосы отвода магистральной железной дороги, за исключением экономико-планировочных зон, которые включают вокзалы и привокзальные площади;

- полосы отвода магистральных нафто-, газо- и продуктопроводів, которые проходят через территорию населенного пункта и выходят за его пределы;

- полосы отвода линий электроснабжения высокого напряжения.

Стоимость одного квадратного метра земель населенных пунктов за экономико-планировочными зонами рассчитывается по формуле 3.8.

(3.8)

где Цнз - средняя для экономико-планировочной зоны стоимость одного квадратного метра земель (в ден.ед).

Значение коэффициента Км2 определяется как произведение пофакторних оценок с учетом весовой характеристики каждого из факторов.

Числовые значения пофакторних оценок принимаются в пределах предельных значений коэффициентов Км2 для групп населенных пунктов с разной численностью населения (табл. 3.6) с учетом нормативно-технической документации и экспертной оценки.

Таблица 3.6

Предельные значения коэффициентов, которые учитывают степень градостроительной ценности территории в пределах населенных пунктов (Км2)

Удельный вес зональных рентоутворювальних факторов определяется относительно каждого населенного пункта, исходя из его особенностей.

Сумма весовых характеристик, которая установлена для факторов, должна равняться 1,0.

Стоимость одного квадратного метра земельного участка определенного функционального использования (Цн) определяется с учетом территориально-планировочных, инженерно-геологических, историко-культурных, естественно-ландшафтных, санитарно-гигиенических и инженерно-инфраструктурных особенностей места ее расположения в пределах экономико-планировочной зоны по формуле 3.9.

(3.9)

Значение коэффициента Км3 определяется относительно каждого населенного пункта, исходя из его особенностей. При установлении значения локального коэффициента для отдельного земельного участка возможно устанавливать его значение на основе определения части площади, которую занимает этот фактор на земельном участке. Установление части площади осуществляется преимущественно путем использования ГІС-технологий и электронных цифровых карт масштабу, не меньше, чем 1:10000, - для городов с численностью населения свыше 100 тыс. чол. но 1:5000 - для других населенных пунктов.

Для вычисления Км3 учитывать локальные факторы, приведенные в табл. 3.7, при этом произведение пофакторних оценок не должно быть ниже 0,50 и выше 1,50.

Таблица 3.7

Локальные коэффициенты на местоположение земельного участка в пределах экономико-планировочной зоны

По результатам нормативной денежной оценки земель складывается техническая документация. Данные о нормативной денежной оценке отдельного земельного участка оформляется как вытянул из технической документации о нормативной денежной оценке земельного участка согласно установленной форме (табл. 3.8).