Место экономики строительства в системе экономических наук. 2 страница

Формирование стоимости строительной продукции методами сравнительного подхода допускает реализацию ряда последовательных этапов [4]:

1. Сбор данных о реальных результатах подчиненных торгов, которые состоялись, спрос и предложения по объектам строительства или отдельным видам работ, похожим с предсказуемой строительной продукцией - объектам-аналогам;

2. Сравнение строительной продукции, стоимость которой формируется, с аналогичными объектами строительства или отдельными видами строительных работ по отдельным элементам сравнения;

3. Корегування реальных результатов подчиненных торгов, которые состоялись. При этом корректировка производится от объекта-аналога к оцениваемому объекту.

После корректировки реальных контрактных цен на строительство объектов-аналогов их можно использовать для определения рыночной стоимости предсказуемой строительной продукции.

Преимущество сравнительного подхода заключается в том, что его приложение при наличии достаточного количества достоверной информации о результатах подчиненных торгов, которые реально состоялись, позволяет получить рыночную стоимость строительной продукции максимально точно для конкретного рынка.

Основным вариантом использования сравнительного подхода при формировании стоимости строительной продукции является анализ реальных результатов подчиненных торгов, которые состоялись, по объектам строительства или отдельным видам работ, похожим с предсказуемой строительной продукцией, то есть анализ первичного рынка - рынку подчиненных работ. В то же время, в случае формирования стоимости строительства объектов недвижимости методом "под ключ", возможен второй вариант использования сравнительного подхода, а именно анализ вторичного рынка, на котором продаются аналогичные объекты недвижимости. Сравнение стоимости нового строительства и приобретение существующего объекта недвижимости на вторичном рынке позволяет инвестору на этапе замысла инвестиционного проекта определить целесообразность его реализации путем строительства нового объекта недвижимости и установить для себя предельный объем капитальных вложений в проектирование, строительство и введение в эксплуатацию объекта недвижимости. Учитывая узкий спектр возможности применения второго варианта, в дальнейшем рассматривается исключительно основной вариант использования сравнительного подхода, основанного на анализе первичного рынка - рынку подчиненных работ.

Выбор аналогичных объектов осуществляется путем установления их сходства по трем уровням показателей, которые влияют на стоимость строительной продукции [4]:

первый уровень - функциональное сходство (показатели назначения строительной продукции). Например, при формировании стоимости строительства жилого дома как аналоги следует рассматривать объекты жилищного строительства;

второй уровень - конструктивное сходство (архитектурно-конструктивные решения зданий или сооружений, употребляемые материалы и др.). Например, при формировании стоимости строительства кирпичного многоэтажного жилого дома с монолитным несущим каркасом как аналоги следует рассматривать результаты подчиненных торгов, предметом которых было строительство именно таких зданий;

третий уровень - параметрическое сходство (основные технико-экономические показатели (площадь, строительный объем, количество помещений), показатели мощности для промышленных объектов, показатели качества, ергономічності, эстетической, экономичности эксплуатации и др.).

После выбора аналогичных объектов устанавливается степень сходства между ними и объектом строительства, стоимость которого формируется, по элементам сравнения. При этом элементами сравнения являются не только характеристики сравниваемых объектов, как в методах непрямого определения расходов (расходный подход), но и характеристики операций (другие условия договоров строительного подряда, ув'язнених по результатам подчиненных работ).

Элементы сравнения можно объединить в следующие группы [4]:

- характеристики строительной продукции (функциональные, конструктивные, параметрические, технические и др.);

- местоположение (географическое нахождение объекта строительства);

- условия рынка подчиненных работ (спад или подъем, соотношение между спросом и предложением);

- условия подчиненных торгов (сроки, требования к качеству, гарантийные обязательства и другие формы специфической ответственности подрядчика, наличие дополнительных видов работ (проектно-изыскательские, шефмонтаж, пробный пуск), требования по страхованию инвестиционно-строительных рисков подрядчиками и др.);

-характеристики контрактных цен (условия финансирования, наличие предоплаты, авансов (доля авансированного капитала), льготного кредитования, часть централизованных (бюджетных) источников финансирования, банковских или государственных гарантий, аккредитивы в расчетах, наличие в цене дополнительных расходов подрядчика, налоговые льготы, изменение налогового законодательства и др.)

Широко известные следующие методы сравнительного подхода [4]:

- метод прямого сравнения;

- метод аналогового сравнения;

- метод направленных корректировок;

- метод статистических (стохастических) моделей;

- метод удельных технико-экономических показателей.

Методы формирования стоимости строительной продукции, основанные на прибыльном подходе

Значительная длительность жизненного цикла производства строительной продукции при постоянном росте цен на материальные, энергетические ресурсы вызывает необходимость внедрения достаточно точных механизмов прогнозной оценки стоимости строительства разных типов объектов в зависимости от предсказуемых доходов и сроков реализации инвестиционных проектов. Определение стоимости строительной продукции с использованием методов только расходного подхода в отрыве от доходов, которые может получить в будущем инвестор от реализации такого инвестиционного проекта в строительстве, наносит убытку и заказчику, и подрядчику, и национальным экономикам в целом.

Вследствие этого проблема повышения эффективности определения стоимости строительной продукции, особенно на предыдущей (прединвестиционной) стадии инвестором (заказчиком) остается весьма актуальной. При планировании стоимости строительной продукции инвестору необходимо учитывать не только статистические цены на строительную продукцию, но и динамику их изменения из-за действия разных факторов (девальвация национальных валют к мировым валютам, изменению налогового законодательства и др.). Особенно сильное влияние макроэкономических факторов отражается на стоимости строительства объектов производственного назначения в связи с длительностью цикла реализации таких инвестиционных проектов от двух и больше лет. Важнейшим показателем экономической эффективности строительства коммерческих (промышленных и гражданских) объектов недвижимости кроме расходов (расходов на их возведение) является экономический эффект (доход, прибыль) и срок окупаемости капитальных вложений.

Прибыльный метод основан на определении текущей стоимости строительства объекта как суммы будущих доходов от его использования, то есть стоимость строительства объекта недвижимости должна отвечать текущей оценке будущего дохода, который способен принести инвестору (заказчику) данный объект. Иначе строительство данного объекта нецелесообразно. Исключение составляют лишь инвестиционные проекты, которые допускают кроме экономического эффекта получения социального или другого значимого эффекта, направленные на решение общественно-необходимой задачи и тому подобное. Таким образом, прибыльный подход используется при определении инвестиционной стоимости строительства объектов недвижимости, создаваемых для получения в будущем дохода.

Потенциальный инвестор не будет строить объект за большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов, получаемых от обладания этим объектом. Определение стоимости строительства методами прибыльного подхода отображает точку зрения инвестора (заказчика) и отображает его возможность окупить денежные средства, вложенные в данное строительство. Инвестор согласно своим инвестиционным целям определяет стоимость строительной продукции исходя из всех ожидаемых доходов в период обладания объектом недвижимости и от реализации его после окончания срока владения. При формировании стоимости строительства рекомендуется сопоставлять все ожидаемые доходы с ориентацией на необходимую норму дохода на капитал. В результате проведения расчетов методами прибыльного подхода можно определить как максимальные, так и минимальные значения стоимости строительства (в зависимости от вариантов экономической эффективности строительства), в пределах которых инвестор определяет самую приемлемую договорную (контрактную) цену на строительство объекта недвижимости методом "под ключ" с учетом расходов на приобретение прав на земельный участок.

Общую логическую последовательность определения стоимости строительства методами прибыльного подхода можно представить следующими этапами [4]:

1. Определение потенциального валового дохода от использования аналогичных объектов недвижимости на основе маркетингового анализа текущих цен, ставок и тарифов на местном рынке для аналогичных объектов;

2. Оценка потерь от неполной загрузки и нестянутых из должников платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики. Рассчитанная таким образом величина вычитается из потенциального валового дохода, а итоговый показатель является эффективным валовым доходом.

3. Определение расходов на эксплуатацию аналогичных объектов недвижимости - прямых, накладных и других с учетом" налогов и других обязательных платежей;

4. Расчет величины ежегодного чистого дохода от владения (использование) аналогичного объекта недвижимости (чистая прибыль + амортизационные отчисления) в процессе его эксплуатации;

5. Определение коэффициента капитализации (дисконтирование) для дальнейшего приложения при формировании стоимости строительства.

6. Расчет инвестиционной стоимости строительства объекта недвижимости методами прибыльного подхода;

7. Распределение полученной инвестиционной стоимости на:

- расходы по приобретению прав на земельный участок для строительства объекта недвижимости;

- прямые расходы - расходы на финансирование проектирования и строительства объекта к введению его в эксплуатацию;

- непрямые расходы - расходы на погашение налогов и других обязательных платежей, другие расходы инвестора и так далее

Основными принципами формирования стоимости строительства прибыльным методом является:

- принцип ожидания, суть которого, как уже отмечалось выше в том, что стоимость объекта определяется текущей ценностью всех его будущих (ожидаемых) доходов. Типичный инвестор осуществляет строительство коммерческого объекта в ожидании получения будущих доходов или выгод;

- принцип наилучшего использования;

- принцип замещения.

Выделяют следующие модификации прибыльного подхода в зависимости от учета фактора времени : статичная и динамическая. Статичная представлена методом прямой капитализации, при котором стоимость определяется на основе среднегодового (середньоквартального, среднемесячного) чистого дохода и коэффициента (ставки) капитализации. Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Динамическая модификация - это процесс приведения будущих денежных поступлений от инвестиций к их текущей стоимости (дисконтирование), то есть сравнение разновременных показателей расходов и доходов, их дисконтирования и вычисления на этой основе стоимости. В первом случае идет речь о движении денежного потока от настоящего времени до будущего, во втором - о движении от будущего до настоящего времени. В тех случаях, когда инвестор (заказчик) имеет бизнес-план реализации инвестиционного проекта, который допускает строительство объекта коммерческой недвижимости, которая детально проработает, рекомендуется применять на практике метод дисконтирования соответствующих ожидаемых (прогнозируемых) годовых доходов. Главное условие применения данного метода наличие экономического обоснования размера ожидаемых в будущем доходов от построенного коммерческого объекта (например, при возведении и владении гостиницы, торгового дома, завода по выпуску строительных материалов и др.). При отсутствии такого бизнес-плана целесообразно использовать метод прямой капитализации дохода, используя в качестве начальные данные усредненные значения годового дохода, который генерируют аналогичные объекты недвижимости, построенные в ближайшие несколько лет. Этот метод наиболее эффективен для определения стоимости строительства объектов, от владения (реализации) которых инвестор получит стабильные годовые доходы, то есть когда ожидается, что доходы имеют равное значение в разные промежутки времени.

В случае, если рассчитанная инвестором стоимость строительства объекта методами прибыльного подхода окажется ниже стоимости, рассчитанной подрядчиком (методами расходного подхода), то реализация такого инвестиционного проекта может быть признана нецелесообразной и прекращена.

Прибыльный подход отображает не только количество дохода, какой объект строительства может принести инвестору в течение всего срока владения, но и риски, характерные для строительства и эксплуатации данного объекта. Описаны выше методы прибыльного подхода рекомендуется применять при определении инвестиционной стоимости строительства в том случае, когда инвестор может уверенно прогнозировать на длительную перспективу такие показатели как денежные потоки, расходы, процентные ставки дохода.

В настоящее время значимость прибыльного подхода к определению стоимости строительства объекта в странах с переходной экономикой, по нашему мнению, недооцененная. Ведь именно оценка расходов на строительство объекта недвижимости с позиции его полезности, экономической эффективности, оправданности позволяет повысить общую эффективность функционирования национальной экономики, избежать неоправданных рисков и сохранить ограниченные сырьевые ресурсы.

2.2. Технико-экономические особенности строительной отрасли

Технико-экономические особенности строительства как отрасли материального производства определяются следующими факторами:

1. Фиксация строительной продукции на определенном земельном участке. Строительная продукция - здания, сооружения - создается на определенном земельном участке и в течение всего периода строительства и эксплуатации остается неподвижной, что предопределяет зависимость от стоимости земельного участка, конъюнктуры цен на рынке земли.

2. Индивидуальный подход к проектированию каждого объекта. Индивидуальность строительной продукции требует разработки отдельного проекта для создания каждой единицы продукции, индивидуального определения стоимости объекта, формирования организационной системы взаимодействия разных субъектов хозяйствования.

3. Зависимость от факторов времени. Влияние фактора времени на технико-экономические показатели строительной продукции предопределяется действием нормативов трудоемкости и плотной связью с последней порядку расчета общепроизводственных расходов, сметной прибыли, административных расходов.

4. Тесная связь строительства с окружающей средой. Строительство любого объекта осуществляется в определенной естественной среде, которая характеризуется своими топографическими, инженерно-геологическими и климатическими условиями. В связи с этим для каждого конкретного случая разрабатываются конструктивно-компоновочные решения, которые учитывают рельеф местности, ветровые и снежные нагрузки, величину сейсмического действия, температурный режим.

5. Разнообразные производственные связки. Строительство отличается многообразиям производственных связей. В строительстве любых объектов участвуют десятки, а в строительстве крупных - сотне субъектов ведения (проектно-изыскательские, научно-исследовательские, строительные и монтажные организации, заводы-производители технологического оборудования, поставщики строительно-монтажного оборудования и строительных материалов, банки и другие субъекты хозяйствования, чей капитал участвует в строительстве) хозяйства. Кооперация связей в процессе строительства осуществляется как в сфере поставок и услуг (предусматривает обязательные поставки определенного количества, комплектность и сроки поставки изделий и материалов), так и в сфере производства, то есть непосредственно на объекте строительства путем разделения единственного технологического процесса на составные взаимосвязанные элементы, осуществление которых производится разными исполнителями. Большое число организаций, сложность взаимных связей требуют согласования работ всех участников строительного процесса, его четкой организации во времени и пространстве, по видам употребляемых средств механизации, степени готовности отдельных элементов зданий и сооружений для продолжения координации работы.

6. Применение особенных форм расчетов за строительную продукцию. Длительность технологического цикла в строительстве обусловила особенную форму расчетов за строительную продукцию. Расчеты ведутся за условно готовую продукцию: за этапы работ, выполнения конструктивных частей зданий или видов работ. Это предопределяет необходимость установления цены не только в целом за объект, но и за отдельные виды и этапы работ. В долгосрочном периоде затрудненное формирование цен на строительные работы, что приводит к более сложной системе ценообразования и условий расчетов между взаимодействующими сторонами.

Хозяйственный и подрядный методы строительства.

В капитальном строительстве получили распространение следующие организационные формы строительства :

1) хозяйственный метод - строительство объектов осуществляется собственными силами заказчика или инвестора путем создания в организационной структуре строительно-монтажного подразделение, осуществляющего комплексное строительство объекта;

2) подрядный метод - строительство объекта осуществляется постоянно действующими специальными строительными и монтажными организациями (подрядчиками) на основании договора с заказчиком.

Область применения хозяйственного метода - условия, когда не представляется возможным организовать равномерную загрузку строительных кадров, а выполнение строительно-монтажных работ во времени зависит от характера технологического процесса основного производства (при реконструкции или расширении действующих предприятий, строительстве небольших объектов на территории существующего предприятия, в сельском строительстве и тому подобное).

Недостатки хозяйственного метода :

- слабая оснащенность специализированной техникой строительно-монтажных участков;

- невысокий уровень квалификации рабочих;

- неритмичность строительных процессов;

- текучесть строительных кадров;

- низкий уровень производительности труда.

Преимущества хозяйственного метода :

- сокращение времени на согласования, связанные с привлечением подчиненных строительных организаций,

- общая заинтересованность коллектива в быстром и качественном осуществлении работ, которые проводятся

- единство руководства эксплуатации и строительства объекта.

Область применения подрядного метода - случаи, когда осуществление работ хозяйственным способом не представляется возможным (подрядный способ является основным).

Недостатки подчиненного метода :

- большая стоимость строительно-монтажных работ.

Преимущества подчиненного метода :

- наличие у подчиненных организаций собственной материально-технической базы, средств механизации;

- производство строительных работ бригадами строительно-монтажных кадров соответствующих специальностей;

- подчиненные организации опираются в своей деятельности на большое механизировано промышленное производство строительных конструкций, деталей, полуфабрикатов.

Осуществление хозяйственной деятельности строительными предприятиями базируется на использовании капитала. В частности, в строительстве выделяют на ступне виды капиталов

1) за принадлежностью предприятию: собственный и заимствованный капитал;

2) за целями использования : производственный, ссудный и спекулятивный капитал;

3) за формами инвестирования : капитал в финансовой форме, в материальной форме и в нематериальной форме

4) за объектами инвестирования : основной и оборотный капитал;

5) по форме нахождения в процессе круговорота: капитал в денежной форме, в производственной форме и в товарной форме;

6) за формами собственности : частный и государственный капитал;

7) за организационно-правовыми формами деятельности : акционерный капитал, паевой капитал и индивидуальный капитал;

8) за характером использования в хозяйственном процессе: работающий и неработающий капитал;

9) за характером использования владельцами : потребляемый капитал (капитал, который "проедается") и накапливаемый (реинвестируемый) капитал;

10) по источникам привлечения : национальный и иностранный капитал;

11) по соответствия правовым нормам функционирования : легальный и "теневой" капитал.

2.3. Концентрация, специализация, кооперирование и комбинирование в строительстве.

Особенности строительной отрасли предопределяют распространенное использование признаков концентрации, специализации, кооперирования и комбинирования в строительстве.

Концентрация в строительстве - это планомерный процесс сосредоточения производственных мощностей, трудовых и материальных ресурсов в больших строительных организациях или предприятиях строительной индустрии.

Специализация в строительстве - это сосредоточение деятельности строительных организаций на выполнении однородных работ или возведении объектов одинакового назначения.

Различают два вида специализации в строительстве:

отраслевая специализация - заключается в сосредоточении деятельности строительной и монтажной организации на возведении объектов определенной отрасли или вида строительства, например, электростанций, металлургических заводов, жилых домов и тому подобное;

технологическая специализация (по видам работ) - заключается в производстве отдельных видов строительных и монтажных работ, необходимых при возведении определенной части зданий и сооружений, например, земляных работ, устраивании фундаментов, монтажа железобетонных конструкций, отделочных работ и тому подобное (уровень технологической специализации характеризуется удельным весом объема работ строительной и монтажной организации в соответствии с технологическим профилем в общем объеме произведенных работ).

Кооперация в строительстве базируется на кооперации труда - форме организации труда, который обеспечивает согласованность совместимых действий работников в одинаковых или в разных, но связанных между собой трудовых процессах:

- простая кооперация труда - все участники трудового процесса производят однородную работу;

- сложная кооперация труда - допускает объединение разнородного труда.

Широкая дифференциация процессов труда в строительстве допускает широкомасштабную кооперацию труда, какая призванная обеспечить:

- непрерывность строительного процесса;

- сокращение времени производственного цикла благодаря одновременному ведению работ;

- эффективное использование трудового потенциала в результате наибольшей согласованности между действиями отдельных работников или групп работников, которые выполняют разнообразные трудовые функции.

В зависимости от уровня управления трудовой деятельностью выделяют следующие формы кооперации в строительстве:

- объектная форма - предусматривает определение необходимого количества бригад для выполнения всех работ на объекте в определенный срок и установление порядка их взаимодействия в процессе выполнения задания;

- бригадная форма - заключается в создании разной квалификации для выполнения комплексов БМР, распределения всего объема работ между отдельными звеньями и организации их взаимосвязи.

С целью самого рационального использования материальных и трудовых ресурсов и повышения эффективности общественного производства в строительстве применяется комбинирование - форма организации общественного производства, основанная на технологическом и организационном соединении в рамках одного предприятия разных производств. Комбинирование является важнейшим условием научно-технического продвижения и рациональной организации общественного труда. Комбинирование в каждой отрасли имеет свои предпосылки и отраслевые черты, обусловленные характером производственных процессов, сырьевыми ресурсами, условиями развития отрасли и др. В строительстве комбинирования развивается в сочетании с другими формами организации общественного производства - концентрацией, специализацией, кооперацией - и имеет разные организационные формы.

Комбинирование в строительстве - форма осуществления строительного производства, которое характеризуется административным объединением строительства и монтажа, организаций разной специализации или строительных и монтажных организаций с промышленными предприятиями по изготовлению конструкций и деталей (комбинирование нашло выражение в создании домостроительных (ДСК), заводобудівних (ЗБК) и других комбинатов).

Экономическая эффективность комбинирования достигается за счет снижения текущих расходов на производство и транспортно-бытовых расходов. Источниками экономии являются совершенствования технологии, устранения отдельных промежуточных операций и сокращение производственного цикла объединяемых специализированных производств. Определение эффективности комбинирования осуществляется путем сопоставления экономических показателей деятельности на родственные виды продукции, производимые на комбинированных и некомбинированных предприятиях [12].

Тема 3. Основы экономической оценки земли под строительство.

3.1. Понятие ренты. Ее виды и характеристики. Земельная рента в строительстве.

3.2. Основные методики оценки городских земель под застройки. Основы комплексной градостроительной оценки территории города.

3.1. Понятие ренты. Ее виды и характеристики. Земельная рента в строительстве.

Земельным Кодексом утверждено, что денежная оценка земельных участков определяется на рентной основе. [13]. В то же время законодательство [14] определяет земельную ренту как рентный доход - доход, который можно получить от земли как фактора производства в зависимости от качества и места расположения земельного участка;

Условием для образования ренты является аренда земли. При этом рента как категория отличается от понятия аренды, поскольку аренда земли - это тип землепользования, при котором владелец передает свой участок на установленный срок другому лицу (арендатору) для хозяйствования за назначенную плату.

Рентные отношения формируются между владельцами земли и арендатором по распределению дохода. Одна его часть - в виде привычной прибыли присваивается предпринимателем, а другая отдается землевладельцу. Рента - это излишек (сверхприбыль) над привычной средней прибылью арендатора. Арендная плата за землю, как правило, бывает больше ренты, она учитывает процент на капитал, вложенный в имущество землевладельцами. Это могут быть жилищные и хозяйственные строения, оросительные сооружения, средства связи и другие средства. Размер арендной платы - это продукт конкурентных торгов двух сторон : землевладельца и арендатора .

Виды ренты и их характеристика :

1. Абсолютная рента - разновидность ренты, которая возникает для ограниченного количества участков в результате господства монопольных цен в сельском хозяйстве и связанных с ним отраслях. Абсолютная рента является результатом монополии частной собственности на землю со стороны определенного класса общества. В действительности, владелец земли именно в этой своему качеству, осознавая, что земля необходима всем для сельскохозяйственного и промышленного производства, - заставляет любителя пользоваться землей, платить за нее арендную плату.

2. Монопольная рента - это особенная форма земельной ренты, которая появляется при монопольных ценах на исключительно редкие и невоспроизводимые в других местах земледельческие продукты и полезную ископаемые. Монопольная рента возникает для участков с исключительными естественными условиями для производства редких сельскохозяйственных продуктов (особенных сортов винограда, некоторых видов цитрусовых и тому подобное), которые реализуются по монопольным ценам, верхний предел которых нередко определяется лишь уровнем платежеспособного спроса. В результате монопольные цены могут значительно превышать индивидуальную стоимость таких продуктов, что позволяет землевладельцам получать монопольную ренту.

Земельная рента в строительстве характеризуется влиянием местоположения земельного участка и ее особенностями (геологическими, топографическими и тому подобное). На размер строительной ренты влияет динамика численности населения, а также особенности объектов недвижимости, которые размещаются на земельном участке (жилье, промышленные строения и тому подобное).

3.2. Основные методики оценки городских земель под застройки. Основы комплексной градостроительной оценки территории города.

Нормативно-методическая регуляция оценки земель осуществляется в соответствующих нормативно-правовых актах, которые устанавливают порядок проведения оценки земель, организации и выполнения землеоціночних работ, состав и содержание технической документации и отчетов с экспертной денежной оценки земельных участков, требования до них, порядок их выполнения [15]. Методической базой оценки городских земель под застройку складывают: