Понятие ипотеки (залога недвижимости).

Ипотека (гр. hypotheka - залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора (залогодержателя) к должнику (залогодателю).

Существует и другое понятие ипотеки. Ипотека - кредит, полученный под залог недвижимости.

Интерес кредитора к залогу выражается в том, что в составе имущества должника выделяется определенная часть. Если впоследствии обязательство окажется нарушенным, предмет залога продается, а из полученной суммы первыми ранее других возможных кредиторов в полном объеме будут удовлетворены требования того кредитора, чье обязательство обеспечено залогом. По этой причине принято считать, что в отличие от других способов обеспечения обязательств (неустойка и поручительство), при которых кредитор "верит должнику", в обязательстве обеспеченном залогом, кредитор "верит конкретной вещи". Именно поэтому этот вид гарантии возврата денег больше подходит для долгосрочного кредитования.

Преимущество недвижимости как объекта залога объясняется постоянством местоположения, а также ее высокой и стабильной ценой с тенденцией к повышению. Физические же характеристики недвижимости позволяют оставлять ее во владении залогодателя.

Процесс кредитования под залог недвижимости в самом широком понятии называется системой ипотеки, которая подразумевает экономическую и юридическую системы, включающие и заключение договора об ипотеке, и порядок определения состояния владения недвижимостью и долгов по нему последовательно на каждый момент. Порядок ипотечного кредитования обеспечивает сохранность заложенного имущества наряду со стабильностью его цены, создает банку кредитору экономическую базу для долговременного отвлечения кредитных ресурсов без особых опасений за возврат ссуд заемщиком.

Термин "ипотека" впервые появился в Греции в начале VI в. до н.э. и уже тогда был связан с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. Для этого оформлялись обязательства, а на границе принадлежащей заемщику земельной территории ставился столб с надписью о том, что указанная собственность служит обеспечением претензии кредитора в наименованной сумме. На таком столбе, который получил название ’’ ипотека’’, отмечались все поступающие долги собственника земли. Позже для этой цели стали использовать особые книги, называвшиеся ипотечными. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

В настоящее время ипотека в разных странах имеет свое место и смысл. В каждой стране действует свое специфическое законодательство в данной сфере, которое во многом зависит от особенностей земельного законодательства. Например, в США, где залог недвижимости используется очень широко, в том числе и в аграрном секторе, собственно под ипотекой понимается кредитование только в жилищной сфере. Во Франции право на непосредственное владение землей принадлежит только потомственным аристократам, все остальные граждане обладают правом аренды земельных участков, в связи с этим здесь действуют своеобразные принципы ипотечного кредитования.

В силу больших различий в механизмах ипотеки данная работа опирается и ориентирована на жилищную сферу.

Итак, процесс кредитования под залог недвижимости называется ипотекой. Существует два основных взгляда на ипотеку. Первый и наиболее распространенный можно условно назвать "потребительским". В рамках этого упрощенного взгляда все представления об ипотеке укладываются и исчерпываются отношениями между заемщиком и ипотечным банком по поводу получения и обслуживания конкретного единичного кредита. Второй взгляд "профессиональный", рассматривает ипотеку не на уровне отдельного кредита, а в качестве целостной и само воспроизводимой подсистемы финансового рынка, который представляет собой систему отдельных самостоятельных рынков, в каждом из которых выделяются рынки конкретных финансовых активов.

Классификация финансового рынка

Характерной чертой профессионального взгляда на ипотеку является расширение цепочки взаимоотношений участников со схемы "заемщик - кредитор" к схеме "заемщик - конечный инвестор", в которой банки и прочие финансовые институты выполняют посреднические, обслуживающие функции в продвижении временно свободных средств потенциальных инвесторов к заемщикам. Наиболее важной особенностью этой системы является ее деление на первичный и вторичный рынок закладных.

На первичном рынке кредитор и заемщик непосредственно вступают во взаимоотношения друг с другом. Участниками первичного рынка закладных выступают, с одной стороны, граждане, которым выдается этот кредит, а с другой - коммерческие банки, ипотечные компании и другие учреждения, предоставляющие гражданам кредиты под залог недвижимости.

На вторичном рынке осуществляется продажа закладных по уже предоставленным ипотечным кредитам (ссудам), т.е. компания, предоставившая кредит под залог недвижимости, выпускает ценные бумаги, обеспеченные закладными, и затем продает их другим инвесторам.

Таким образом, часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости, называется рынком ипотечного капитала. В качестве ценных бумаг на рынке ипотечного капитала выступают закладные - юридические документы, гарантирующие кредиторам получение платежей по кредитам, а также возможность возврата вложенных средств при невыполнении заемщиком своих обязательств за счет реализации объекта залога.

Далее приведена общая схема организации ипотечного кредитования. Данная модель предполагает следующую модель взаимоотношений участников:

- клиент обращается в ипотечный банк за кредитом. Эти учреждения создают первичный рынок закладных;

- кредитор может сохранять выданные закладные в собственном портфеле ценных бумаг или продать их другим инвесторам. Эти инвесторы создают вторичный рынок закладных;

- покупая закладные, инвесторы обеспечивают кредиторов дополнительными денежными средствами для предоставления новых кредитов;

- эмиссионно-финансовая компания (реинвестор) также может сохранять ипотечные кредиты в собственном инвестиционном портфеле, альтернативным вариантом является формирование пакетов закладных и выпуск на этой основе ценных бумаг, обеспеченных закладными. Покупателями указанных ценных бумаг, которые по сути являются облигациями, не привязанными к конкретным объектам недвижимости, а гарантированными лишь общей стоимостью всего пула закладных, которыми владеет ЭФК, могут выступать различные финансовые учреждения, такие как коммерческие банки, пенсионные фонды, страховые компании;

- далее цикл повторяется, когда первые финансовые учреждения предоставляют гражданам новые кредиты под залог недвижимости, опираясь на финансовые ресурсы, мобилизованные на вторичном рынке.

Общая схема организации ипотечного кредитования

Таким образом регулируется поток ресурсов между кредиторами первичного рынка, которые открывают закладные, и инвесторами на рынке капиталов, которые покупают ценные бумаги, обеспеченные закладными. При этом инвесторы, покупая закладные у кредиторов первичного рынка, восполняют их ресурсы для предоставления новых кредитов. Эмитент ценных бумаг на вторичном рынке гарантирует их держателям своевременные ежемесячные выплаты процентов и основной части долга, что должно привлекать новых инвесторов. Таким образом, первичный и вторичный рынок закладных - это не изолированные, а взаимоподчиненные и взаимообеспечивающие составляющие среды, в которой происходит полный жизненный цикл закладной.

Кратко остановимся на понятии первичного и вторичного рынка закладных.

Первичный рынок ипотеки:

Первичный рынок закладных - сегмент общего кредитно-финансового рынка, непосредственно охватывающий деятельность ипотечных банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных юридических и физических лиц под залог конкретных объектов недвижимости. Первичный рынок состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков, которые приобретают недвижимость для инвестирования (в том числе для собственного проживания) или использования в коммерческой деятельности. Эти участники являются основными субъектами рынка ипотеки.

Основным инструментом, посредством которого строятся отношения между субъектами первичного рынка, является кредитный договор, который иногда принято также называть закладной. По российскому законодательству закладная является именной ценной бумагой, подлежит государственной регистрации и, как бы, дополняет кредитный договор (договор об ипотеке). По этому по российским нормам сам кредитный договор не является собственно закладной, а в закладной необходимо указывать тот кредитный договор в обеспечение обязательств по которому выдана закладная.

На отношения между заемщиком и ипотечным банком, а соответственно и на тип займа и форму закладной, могут влиять общий социальный статус и имущественное положение клиента, специфика закладываемой недвижимости, размер кредита, общая ситуация на рынке ссудного капитала, ее прогноз на перспективу и ряд других факторов. Но, несмотря на возможные различия в виде и типе закладной и ее условиях, для оформления любой закладной применяется стандартная общая схема.

Схема оформления закладной и выпуска ее на первичный рынок.

Андеррайтинг (принятие решения о предоставлении кредита) включает сбор и проверку данных о финансовом положении заемщика и последующее использование этой информации в выработке решения относительно предоставления кредита или отказа в его предоставлении. Таким образом, принятию решения о предоставлении заемщику кредита под залог недвижимого имущества предшествует оценка платежеспособности заемщика, базирующаяся на основополагающих критериях его кредитоспособности:

- стабильность финансового положения ;

- размер текущих расходов и доходов ;

- кредитные источники.

Максимально допустимое соотношение между размером кредита и стоимостью недвижимости по закладной зависит еще и от таких немаловажных факторов, как тип закладной (определяемый способом кредитования, которые мы рассмотрим далее), статус заемщика, наличие дополнительного финансирования, а также статус жилища. Обычно максимальное соотношение колеблется в пределах от 75 до 90 % в зависимости от вида закладной.

Реализация указанных процедур в совокупности с надлежащим исполнением обязательств по своевременному возврату кредита и уплате процентов за его использование полностью исчерпывают потребности клиента в его взаимоотношениях с ипотечной системой.

Для ипотечного банка реализация в единичном или значительном числе двусторонних отношений с клиентами и соответствующее наполнение портфеля закладных является лишь одной из сторон обеспечения успешной деятельности на рынке ипотеки. Другой стороной деятельности ипотечного банка является пополнение кредитных ресурсов, которые он смог бы предложить клиентам.

В рамках усеченно-открытой модели ипотеки, как мы уже рассматривали, банк может предложить свои ценные бумаги, обеспеченные пакетом закладных, другим инвесторам, но деятельность вторичного рынка закладных организуется на иной основе.

Вторичный рынок ипотеки:

Вторичный рынок ипотеки - это сегмент общего кредитно-финансового рынка, в котором происходит формирование совокупного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных закладных в обезличенные доходные бумаги и размещение их среди инвесторов.

В самом широком смысле вторичный рынок закладных охватывает процесс купли-продажи закладных, выпущенных на первичном рынке. Главная экономическая задача вторичного рынка - обеспечить первичных кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на первичном рынке. Вторичный рынок закладных выполняет также функцию перераспределения капитала из более богатых районов в районы, испытывающие недостаток кредитных ресурсов.

Основными субъектами вторичного рынка закладных являются:

- ипотечные банки и другие кредитно-финансовые учреждения, специализирующиеся на выдаче ипотечных кредитов;

- эмиссионно-финансовые корпорации, обеспечивающие скупку первичных закладных у банков, эмиссию взамен их различных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость;

- инвесторы в лице коммерческих банков, пенсионных фондов, страховых компаний, граждан и т.п., приобретающие у ЭФК ценные бумаги за реальные деньги.

В общем виде вторичный рынок, в совокупности с первичным, рассмотрен на рисунке 11.

Если мотивы выхода на вторичный рынок ипотечного банка очевидны (пополнение кредитного портфеля ’’ живыми’’ деньгами и сохранение за собой определенной маржи по закладным), то менее очевидными на первый взгляд кажутся мотивы выхода на вторичный рынок эмиссионно-финансовых корпораций. Приобретение ими первичных закладных за реальные деньги становится понятным только с учетом знания ’’ правил игры’’, установленных законом для эмиссионно-финансовых корпораций, согласно которым объем эмиссии размещаемых ими ценных бумаг отдельных типов должен строго соответствовать общему объему имеющегося у ЭФК обеспечения по каждому виду закладных. При нулевом объеме скупки первичных закладных у ЭФК будет соответственно и нулевой масштаб эмиссии ценных бумаг всех видов. Напротив, любая скупка первичных закладных дает право ЭФК на дополнительную эмиссию. Стандартная схема замещения закладных ’’ живыми’’ деньгами на вторичном рынке приведена на рисунке.

Схема замещения закладных ’’ живыми’’ деньгами на вторичном рынке.

ЭФК обеспечивает и свои экономические интересы, сохраняя за собой часть дохода, получаемого от заемщика в виде платы за кредит и удержанной ипотечным банком маржи, с одной стороны; и доходом, объявленным к получению инвесторами по ценным бумагам ЭФК, с другой. В тоже время, несмотря на наличие между заемщиком уже двух профессиональных посредников, удерживающих в свою пользу часть дохода от ипотечного кредитования, итоговый процент дохода, который предлагается держателям ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость, остается очень высоким и привлекательным для инвесторов. Дополнительным стимулом, побуждающим инвесторов (особенно институциональных) приобретать ценные ипотечные бумаги, является их высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается мощными государственными гарантиями и страхованием.

Таким образом, главная цель эмиссии новых ценных бумаг заключается в качественном преобразовании профессионально ориентированных и сложных инструментов - первичных закладных, в более простые и понятные для обычных инвесторов инструменты, которыми являются, как правило, облигации с фиксированным процентом. В этом заключено принципиальное отличие вторичного рынка ипотеки от первичного.

Вторичный рынок позволяет залогодержателю продать закладные за наличные деньги, обменять их на ценные бумаги, обеспеченные закладными, либо обменять их на стрипы. Остановимся на каждом инструменте.

Программы по продаже закладных за наличные деньги предоставляют клиенту возможность быстро и выгодно продать новые или частично амортизированные закладные. Сделки в наличных деньгах обеспечивают высокую ликвидность. Все оплаты производятся в течении двух-трех рабочих дней после заключения сделки на покупку закладной и ее перехода в собственность эмиссионно-финансовой компании. Быстрота такой операции защищает клиента от нестабильности рынка и дает ему возможность увеличить доходы от закладной.

Вместо продажи закладных за наличные ипотечные банки могут объединить их в пул и обменять их в эмиссионно-финансовой компании на одну и более ценных бумаг, обеспеченных закладными. Каждая группа закладных, которая вводится в пул закладных в обмен на ценную бумагу, обеспеченную закладной, должна содержать однотипные закладные. Обменяв пул закладных на ценную бумагу, обеспеченную закладными, банки могут сохранить ее в собственном портфеле инвестиций, а также продать или заложить ее другому инвестору. Ценная бумага, обеспеченная закладной, является инвестиционным инструментом, который представляет процент в пуле закладных. Ежемесячные платежи по основной части долга, приходящие от заемщиков, передаются инвестору ценных бумаг, обеспеченных закладными с определенным процентом или проходной ставкой. С помощью таких ценных бумаг банки могут получать комиссионные по обслуживанию, несмотря на то, держат ли они ее в своем портфеле или продают. Кроме того, для кредиторов выгоднее держать такие ценные бумаги в своем портфеле, так как они подвержены меньшему риску, чем ничем не обеспеченные займы.

Стрипы позволяют разделить основную часть кредита и проценты с пула закладных в независимые ценные бумаги. Основная часть и проценты на закладные "разделяются" и переходят различным держателям ценных бумаг в неравных пропорциях. Стрипы обеспечиваются ценными бумагами, однако они более восприимчивы к досрочному погашению и изменению процентной ставки.

Эмиссионно-финансовые компании выпускают ценные бумаги в обмен на пакет закладных с помощью заключенного соглашения (обязательства на покупку эмиссионно-финансовой компанией пакета закладных за наличные или ценные бумаги), которое предполагает либо добровольную, либо принудительную поставку закладных. При принудительной поставке кредиты покупаются с учетом объявленного дохода, комиссионные по таким обязательствам обычно не платятся. По обязательству с принудительной поставкой необходимо передать ипотечные кредиты в определенный период времени. Обычно предлагаются 30-, 60-, 90- дневные обязательства с принудительной поставкой. По обязательству с добровольной поставкой предоставляется обычно 180 дней для того, чтобы передать ипотечные кредиты, хотя этот срок в определенных случаях может быть продлен еще на 180 дней. Обязательства с добровольной поставкой (опционные обязательства) обязуют эмиссионные компании купить ипотечных кредитов на определенную сумму, но не обязывают ипотечные банки или компании продавать их. Доход объявляется тогда, когда конвертируется опционное обязательство в обязательство с принудительной поставкой. Объединенный срок обоих обязательств может доходить до 14 месяцев.

Участники рынка ипотеки и их взаимодействие:

1) Заемщик – покупатель квартиры, является пользователем ипотечных кредитов, квалифицированные кредитором как надежные и платежеспособные.

2) Продавцы жилья (риэлторы), а также брокеры по недвижимости – посредники на рынке недвижимости, в задачу которых входит поиск покупателя и продавца, нуждающихся в услугах друг друга. Обычно брокеры работают с продавцами на основе так называемого листингового соглашения, которое имеет следующие формы:

-открытый листинг – устанавливает, что брокер получает комиссионные, если он найдет покупателя; в тоже время продавец имеет право договариваться с другими брокерами или найти покупателя сам; если покупателя нашел кто-то другой или собственность не продается в течении установленного срока, то брокер теряет право на получение комиссионных;

-эксклюзивный агентский листинг – дает право брокеру получать комиссионные, если он найдет покупателя сам или его найдет другой брокер; Если покупателя найдет продавец, то комиссионные брокеру не выплачиваются;

-эксклюзивный листинг на право продажи – обязывает продавца выплатить брокеру комиссионные независимо от того, кто нашел покупателя;

-множественный листинг – дает брокеру эксклюзивное право продажи с возможностью привлекать для поиска сеть других брокеров; однако переговоры с покупателем брокер ведет сам, после чего делит комиссионные с другими брокерами.

3) Кредиторы (российские банки) – осуществляют свою деятельность на рынке ипотеки на основе специальной лицензии ЦБ РФ (ипотечные банки), либо генеральной банковской лицензии ЦБ РФ (универсальные банки). Предоставляют заемщикам ипотечные кредиты на первичном рынке ипотеки за счет собственных средств, средств, привлекаемых во вклады, а также ресурсов полученных на кредитной основе либо с вторичного рынка ипотеки; являются первичными залогодержателями (первичными держателями закладных).

4) Оценщики – осуществляют свою деятельность на основе лицензии. Предоставляют заинтересованным лицам независимое экспертное заключение о стоимости имущества, передаваемого в залог, под обеспечение обязательств.

5) Страховые компании – осуществляют страхование имущества, передаваемого в залог, страхование жизни заемщика, страхование кредитных и прочих рисков, связанных с ипотекой.

6) Органы государственной регистрации недвижимости – уполномоченный государственный орган, который регистрирует все операции с недвижимостью, ведет реестр объектов недвижимости, регистрирует обязательства, возникающие по закладной путем регистрации договора об ипотеке и самой закладной, регистрирует переход прав по закладной на вторичном рынке ипотеки.

7) Структуры вторичного рынка ипотечных кредитов (ипотечные агентства)– осуществляют выкуп закладных у их первичных держателей (ипотечных банков и компаний) и эмиссию новых, высоко ликвидных, ценных бумаг, под обеспечение выкупаемого пакета закладных. Размещают свои облигации среди независимых инвесторов, обеспечивая приток денежных средств в систему ипотеки.

8) Портфельные инвесторы – институциональные инвесторы (банки, страховые компании, пенсионные фонды и т.д.) и физические лица, обладающие временно свободными денежными средствами, осуществляют приобретение ценных бумаг, обеспеченных закладными, на вторичном рынке, формируя свой портфель инвестиций.

9) Финансовые посредники – профессиональные финансовые посредники (брокеры), которые сводят вместе владельцев закладных и инвесторов на вторичном рынке. Финансовые посредники либо специализируются на простом сведении участников будущей сделки, либо имеют возможность разделить первичную ценную бумагу на более мелкие доли, чтобы сделать ее доступной для мелких держателей сбережений.