Система строительных сбережений (германская модель ипотеки).

Третья модель, которую мы рассмотрим, - сбалансированная автономия. Ключевым отличительным признаком является сберегательноссудный принцип ее функционирования. При таком подходе совокупный портфель кредитных ресурсов не заимствуется на открытом рынке капиталов, а целенаправленно формируется за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. В рамках этой модели право на получение ссуды возникает у заемщика только в том случае, если ранее он направлял в систему свои временно свободные денежные средства, причем сумма сбережений должна быть примерно равной сумме кредита, на который он вправе рассчитывать.

Данное ограничение в сравнении с ранее рассмотренными моделями является существенным минусом, так как отодвигает во времени момент возможного для конкретного заемщика приобретения недвижимости.

Однако у сбалансированной автономной модели есть и серьезные плюсы, так как потенциально данная модель совершенно не зависит от общего состояния финансово-кредитного рынка в силу своей автономности. При реализации данной модели для ипотечного банка уже не стоит вопрос, где и по какой цене найти кредитные ресурсы, а необходимо лишь установить разумную маржу за свои услуги. Ставки дохода по вкладам строй сбережений и ставки процента за пользование кредитом теоретически могут быть установлены на произвольном уровне. Банк может вообще не выплачивать доход на целевые сбережения и, установив маржу, к примеру, в 3 %, объявить этот процент в качестве цены кредита. Если доход на сбережения будет начисляться из расчета 10 %, тогда процент по кредиту будет равен 13 %. Таким образом, модель становится независимой не только от колебаний рыночной цены заемных денег, но и от общего уровня этой цены вообще. Это качество сбалансированной автономной модели имеет особенно важное значение для развития ипотечного кредитования в странах с неустойчивой экономикой, с той лишь оговоркой, что все расчеты должны реализовываться в СКВ. Плюсом данной модели является также и то, что в ее рамках кредитор имеет меньший риск не возврата ссуды, потому как есть относительно большие возможности для проверки реальной платежеспособности клиента на накопительном этапе взаимоотношений.

Истоки практического функционирования данной модели в различных странах начали складываться еще в XIX в. В дореволюционной России они проявлялись в деятельности многочисленных союзов и обществ взаимного кредита.

В настоящее время наибольший успех в практическом использовании данной модели достигнут в Германии. Здесь создана охватывающая всю страну ’’ система строй сбережений’’, которая удачно сочетает механизмы накопления с механизмами кредитования конкретных граждан, а также механизмы протекционизма государства по финансовой поддержке инициативы граждан, связанной с целевым накоплением и использованием средств на улучшение жилищных условий.

Гражданин, желающий приобрести жилье, включается во взаимодействие со специализированной финансово-кредитной системой не в момент приобретения жилья, а значительно раньше, обычно за 2-10 лет до этого. Исходя из своих возможностей, он вносит деньги в специализированные банки или сберкассы (входящие в структуру Bausparkasse, Schwabisch Hall и др.) до накопления примерно 45 % от стоимости будущего жилья. После чего получает право на получение государственной дотации (до 10 % от стоимости жилья) и право на получение льготного кредита для оплаты недостающей части стоимости жилья. Погашение этого кредита обычно длится 10-15 лет.

Благодаря аккумулированию на первом этапе значительных финансовых ресурсов за счет целевых накопительных вкладов у кредитных учреждений появляется возможность использовать эти средства для выдачи ссуд тем гражданам, которые обратились в эту систему раньше и уже вышли на второй этап получения кредитов. Другими словами, немецкая модель строй сбережений значительно меньше связана и зависима от функционирования вторичного рынка ценных бумаг под закладные на недвижимость.

Как мы уже отметили, система строй сбережений не зависит от общего состояния кредитно-финансового рынка. Основной характеристикой данной схемы является ее замкнутость, т.е. в качестве источника предоставления кредита используются только те средства, которые были накоплены вкладчиками - участниками по контрактам строй сбережения. Банки, использующие эту систему, имеют возможность предоставлять кредиты на условиях ниже рыночных (выплачивая по сберегательным вкладам проценты, ниже рыночных).

Активную деятельность в банковском секторе ведут частные сберегательные кассы и банки, занимающиеся финансированием индивидуального строительства по той же схеме.

Идентичность вкладчика со ссудополучателем является типичной чертой системы строй сбережений. До выплаты общей суммы вкладчик является кредитором, а после предоставления ему ссуды со стороны строй сберкассы он становится ее должником. Уже при заключении договора вкладчик-участник приобретает право на получение ссуды, в которой ему не может быть отказано. Процентная ставка по этой ссуде в течении всего срока действия является стабильной и вне конкуренции низкой - от 4,5 % до 8,5 % . В зависимости от тарифа сроки действия ссуды колеблются от 6,5 до 18 лет, и на них влияет ситуация на рынке капитала. При системе строй сбережений не применяются переменные или скользящие ставки. Вкладчику с самого начала предоставляется четкая основа калькуляции. Накопительный период составляет 2-10 лет, что обусловлено экономическими условиями и возможностями клиента. В период накопления на вклады начисляется процентная ставка, которая составляет 2,5 % - 4,5 % в зависимости от социального статуса заемщика и условий договора о предоставлении ссуды. Ссуда предоставляется при следующих условиях : вкладчику необходимо достигнуть минимального срока сбережений, минимального размера сбережений, что может составлять соответственно 18 месяцев и от 40 % до 50 % общей суммы сбережений, и зависеть от имеющихся в распоряжении банка общих средств.

Немецкая замкнутая система строй сбережений определяет следующие преимущества:

- финансирование не зависит от рынка капитала ;

- процентная ставка по ссуде устанавливается в самом начале и является стабильной и очень низкой, поэтому для вкладчика отсутствует риск колебаний процентов ;

- размер выплат ссудодателя устанавливается с самого начала;

- в отличие от многих других стран, в которых высокие проценты почти парализуют жилищное строительство, низкая процентная ставка по ссуде в рамках немецкой системы содействует тому, что размер выплат и в периоды высоких процентов остается вкладчикам по силам;

- относительно высокая последовательность осуществления выплат сберкассами приводит к постоянному развитию жилищного сектора.

Базирование немецкой системы строй сбережений на целевых взносах граждан как основном источнике кредитных ресурсов определяет две основные выгоды:

- собственный капитал, накопленный вовремя, уменьшает размер ежемесячных выплат ссудополучателя впоследствии и (или) увеличивает объем финансирования при строительстве, покупке или реставрации недвижимости;

- собственный капитал служит буфером, когда вследствие колебаний процентных ставок предел платежеспособности ссудополучателя повышается. Если имеется высокая доля собственного капитала, то только часть приобретенной недвижимости служит гарантией надежности полученной ссуды.

Существует государственная поддержка системы строй сбережений, Государство стимулирует накопление собственного капитала путем предоставления премий на жилищное строительство или налоговых льгот. Вкладчик имеет возможность самостоятельно выбрать вид стимулирования. Если он выбирает стимулирование путем предоставления премий (субсидий), то за сбережения в размере максимум 300 немецких марок (для холостых) или 1600 марок (для женатых) он получает дополнительно 10 % от стоимости жилья от государства. Эти премии предоставляются при условии, что не превышаются определенные пределы доходов (27000 марок - для холостых, и 54000 марок - для женатых). В этом случае вкладчик имеет возможность вычитать с доходов часть его сбережений в качестве расходов на социальное обеспечение.

Выгоды системы строй сбережений для государства:

- государство может частично перенести ответственность за решение жилищной проблемы в стране на частных инвесторов и поэтому поддерживает частную инициативу;

- для государства создание собственности на жилплощадь более выгодно, чем строительство квартир под аренду, отсюда следует высокая эффективность при относительно низких расходах;

- государство, таким образом, вносит вклад в стабилизацию народного хозяйства;

- в рамках закона об участии государства в образовании имущества государство стимулирует строй сбережения с помощью добавления к средствам граждан определенных доплат работодателей, одновременно учитывая их при налогообложении.

Данная система нашла широкое распространение не только в Германии.

На базе системы строй сбережений разработана система строй сбережений и целевого инвестирования "Комбиинвест" и в Российской Федерации. Модель "Комбиинвест" разработана в 1994 г. корпорацией "Жилищная инициатива" и реализуется в настоящее время при участии банков СБС-Агро, Банка Москвы и т.д.

Несмотря на принципиально различный подход к процессу мобилизации кредитных ресурсов и организации самого кредитования, общим для американской ипотечной модели и немецкой системы строй сбережений является то, что процесс их практического функционирования сильно и всесторонне поддерживается государством, включая систему правового, лицензионного и финансового регулирования данной деятельности, предоставление ей государственных гарантий и обеспечение страхования рисков, налоговые льготы и целевые адресные дотации.

Другой общей чертой, объединяющей американскую и немецкую модели, является то, что они обе чисто банковские. Они не имеют прямой организационной связи с процессом инвестирования строительства. Инвестиционные строительные (девелоперские) банки обычно получают средства граждан, сформированные ими в рамках ипотеки только на конечном этапе строительства при продаже готового жилья, а на ранних стадиях используют коммерческие кредиты обычных банков.