Расширенная (американская) модель ипотеки.

Это модель, в которой основной приток кредитных ресурсов в систему ипотечного кредитования поступают со специально организованного для этой цели вторичного рынка ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Схематически эта модель соответствует рисунку 9.

Реализация расширенной открытой модели может быть обеспечена лишь при условии создания расширенной инфраструктуры ипотечного рынка, как правило, при определенном содействии государства и как минимум при его частном контроле за эмиссией ценных бумаг, обращающихся на вторичном рынке. Механизм взаимодействия между участниками рынка ипотеки и их круг мы раскроем далее, оговоримся только, что кроме страховых компаний на рынке действуют риэлторы, оценщики, государственный регистратор, и конечно эмиссионно-финансовые компании, которые формируют пулы закладных и эмитируют под их обеспечение свои ценные бумаги для размещения их среди независимых инвесторов.

Одним из условий, контролируемых государством, является наличие жесткого баланса между совокупной ценой эмитированных и обращающихся в данный момент на вторичном рынке ценных бумаг и ценой закладных, проданных ипотечными банками эмитентам в обеспечение этой эмиссии. Что касается общего соответствия суммарной стоимости всех первичных закладных, полученных от заемщиков, и величиной кредитных ресурсов, полученных с вторичного рынка, то наличие баланса между ними модель не требует, так как часть ресурсов ипотечные банки могут получать из других источников, а также из собственных средств.

Расширенная открытая модель в определенной степени является более стабильной в силу того, что большинство ценных бумаг, обеспечивающих приток кредитных ресурсов в систему, имеют ранее объявленную доходность и срок погашения. Однако стабильность эта существует лишь в определенных пределах. Будучи открытой и ориентированной на получение кредитных ресурсов со свободного рынка капиталов от независимых от системы инвесторов, данная модель также подвержена достаточно существенному влиянию общего состояния финансово-кредитного рынка. Поэтому широкое применение такие модели могут иметь только в странах с устойчивой экономикой. Неслучайно, наибольший масштаб и совершенство эта модель достигла в своем развитии в США, по данной причине расширенную открытую модель также называют американской моделью ипотеки.

Расширенная модель ипотеки

Принцип американской модели состоит в том, что человек с определенным уровнем ежегодного дохода сразу приобретает готовое жилье, оплачивая при этом лишь незначительную часть его стоимости наличными, а всю оставшуюся заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются либо под залог приобретаемой недвижимости, либо недвижимости, уже находящейся во владении клиента. Возврат этого кредита в зависимости от ежегодного дохода клиента и избранного типа ипотеки осуществляется обычно в течении 15 или 30 лет.

Ипотечные банки не привлекают вклады в чистом виде, начальные операции финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают кредиты и обслуживают их. Затем компания перепродает портфель своих закладных на недвижимость крупным финансовым корпорациям, специализирующимся на выпуске и размещении высоко ликвидных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость (облигации). Эти корпорации продают ценные бумаги на вторичном рынке как крупным вкладчикам (пенсионные фонды, профсоюзы, страховые компании), так и мелким инвесторам, желающим разместить свои средства под более высокий, чем на обычном банковском депозите, процент.

Полученные от продажи портфеля закладных средства ипотечные банки вновь пускают в оборот, выдавая новые займы. Их прибыль формируется из сборов за предоставление кредитов и платежей за их обслуживание. Таким образом, данная модель предполагает наличие хорошо организованного вторичного рынка ипотеки, на котором продаются уже выданные ипотечные закладные.

Одной из крупнейших организаций, формирующих вторичный рынок закладных, является Федеральная национальная ипотечная ассоциация "Фенни Мэй", созданная в 1938 году. Ассоциация имеет право покупать закладные, гарантированные следующими видами собственности: дома и квартиры для одной семьи, включая кооперативные; дома для нескольких семей. "Фенни Мэй" покупает закладные, объединенные в пулы. Под такие пулы ипотек она выпускает высоко ликвидные ценные бумаги, обращение которых на финансовом рынке обеспечивает непрерывный мощный поток финансовых ресурсов в сферу ипотечного бизнеса.

"Фредди Мек", "Джинни Мей" осуществляют финансирование кредитов из государственных ресурсов.

"Селли Мей" - организация, обеспечивающая условия предоставления кредитов для студентов.

Большое разнообразие компаний и услуг, предоставляемых ими, говорит о доступности ипотечных кредитов отдельным гражданам с различным финансовым положением. Эти организации обеспечивают приемлемые условия получения кредитов для отдельных категорий заемщиков (молодежь, пенсионеры, граждане с низким и средним уровнем дохода и т.д.).

Характерной чертой усеченно-открытой и расширенной открытой моделей является то, что они представляют собой чисто рыночные схемы ипотеки. Масштаб и баланс спроса и предложения денег в их рамках в основном регулируются двумя ключевыми и взаимосвязанными показателями: банковским процентом по ссудам и ценой кредитных ресурсов, которая определяется доходностью ценных бумаг, размещаемых на вторичном рынке, а также ставками отчислений на оплату услуг всех профессиональных участников ипотечного рынка, включая страховые компании.