Типовая процедура ипотечного кредитования.

Заемщик обращается к продавцу жилья и выбирает подходящее жилье из предлагаемого продавцами (риэлторами). Продавец подписывает с заемщиком соглашение о резервировании данной квартиры на обусловленный сторонами срок (данное соглашение является предварительным договором купли- продажи.

Заемщик обращается к кредитору за получением ипотечного кредита на приобретение выбранного им жилья, приложив к требуемому пакету документов предварительный договор купли-продажи. Кредитными учреждениями разработаны стандартные формы документов, которые призваны дать кредитору максимальную информацию о клиенте, и в то же время максимально сократить процедуру оформления кредита. Обычный состав таких документов, например для кредитования жилья, включает:

- заявление о предоставлении кредита - должно содержать данные о желаемых условиях кредита, описание покупаемой собственности, биографические сведения, юридические сведения, сведения об активах и обязательствах;

- справку о наличии вкладов;

- справку о наличии работы;

- справку об источниках дохода;

- калькуляцию затрат на получение кредита (готовит кредитор) - расчет всех дополнительных расходов, которые включают комиссионные, гонорары и прочее (копию расчета получает заемщик, который имеет возможность сравнить расходы на получение кредита у разных кредиторов);

- кредитную справку - история взаимоотношений заемщика с кредитными учреждениями, другими организациями, даты открытия счетов, условия последних сделок и т.д. Учитывая конфиденциальность такой информации, порядок ее предоставления и использования регулируется законом.

Кредитор проверяет кредитоспособность заемщика и при ее подтверждении между ними заключается кредитный договор.

Необходимо отметить, что порядок этих операций может быть изменен. Так заемщик может вначале обратиться к кредитору, получить подтверждение своей кредитоспособности, а затем подбирать себе жилье. Аналогичная процедура применяется в г. Саров, где фонд ипотеки, являясь собственником жилья предоставляемого заемщикам (предварительно выкупая его у застройщиков), определяет на какое жилье и кредит может рассчитывать заемщик (покупатель) исходя из его платежеспособности.

Заемщик, в процессе оформления ипотечного кредита, осуществляет страхование заложенного жилья, а также жизни и трудоспособности. Часть расходов по страхованию могут брать на себя другие участники ипотечного рынка.

По согласованию с продавцом заемщик может взять на себя (полностью или частично) расходы, связанные с оценкой жилья. Экспертное заключение о стоимости может быть приложено к пакету документов на получение кредита.

Обязательным условием ипотечного кредитования является страхование закладываемого недвижимого имущества. Необходимость страхования жизни и трудоспособности заемщика определяется кредитором.

В случае положительного решения кредитор заключает с заемщиком кредитный договор и предварительный договор о залоге жилого помещения, а заемщик вносит на свой банковский счет авансовый платеж за выбранное им жилье.

Заемщик оформляет покупку квартиры у продавца, заключает договор купли-продажи квартиры с продавцом. Банк выплачивает полную стоимость квартиры продавцу (авансовый платеж + сумма кредита) по договору купли продажи, который регистрируется в порядке предусмотренном действующим законодательством.

Учреждение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрирует переход права собственности на квартиру и покупатель вселяется в нее, а также регистрирует ипотеку (залог жилой площади). Расходы по регистрации залога, по закону об ипотеке, несет заемщик.

В случае, если существуют предпосылки для продажи закладных на вторичном рынке ипотеки (наличие институтов вторичного рынка и заключении договоров на продажу закладных вторичному держателю закладных), кредитор продает кредит (уступает права по закладной), обеспеченный залогом жилого помещения, участнику вторичного рынка - эмитенту новых ценных бумаг. Кредитор получает назад выплаченную им заемщику сумму кредита и согласованную маржу, высвободившиеся деньги кредитор использует для выдачи кредита следующему заемщику. Кредитор может не продавать ипотечный кредит на вторичном рынке и продолжать его обслуживание, получая от заемщика ежемесячные платежи. Кредитор, продавший кредит фонду ипотечного жилищного кредитования, продолжает его обслуживание (за согласованную плату), т.е. в установленные договором сроки взимает с заемщика все положенные выплаты в погашение суммы основного долга и процентов по нему и своевременно перечисляет данные средства на счет фонда ипотечного жилищного кредитования.

В случае наступления несостоятельности заемщика возможно принудительное и добровольное обращение взыскания на заложенное имущество.

Обращение взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в Российской Федерации возможно во внесудебном и в судебном порядке.

Во внесудебном порядке (добровольно) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки. Соглашение должно содержать: способ реализации ипотеки, название заложенного имущества и его атрибуты, суммы, подлежащие уплате залогодержателю, предшествующие и последующие ипотеки имущества, возможность приобретения заложенного имущества залогодержателем для себя или третьих лиц. Во внесудебном порядке (добровольно) удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, не допускается если : для совершения ипотеки требовалось согласие другого лица или органа, предметом ипотеки является предприятие, как имущественный комплекс, предметом ипотеки является имущество, имеющее значительную историческую или художественную ценность, предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В судебном порядке обращения взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд определяет суммы, подлежащие уплате залогодержателю, имущество, из стоимости которого возмещаются все расходы, способ реализации имущества, на которое обращается взыскание, начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации, предоставление отсрочки реализации имущества (до 1 года).

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое обращено взыскание реализуется путем продажи с публичных торгов, например в форме аукциона. Публичные торги проводятся по месту нахождения этого имущества, органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений. Если публичные торги объявляются несостоявшимися, в течении 10 дней после этого залогодержатель может приобрести имущество в свою собственность по начальной продажной цене на публичных торгах и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если приобретения имущества залогодержателем не состоялось, не позднее чем через месяц после первых публичных торгов проводятся повторные, с уменьшением начальной продажной цены на 15%. Если повторные торги объявляются несостоявшимися, залогодержатель может приобрести имущество в свою собственность, с уменьшением начальной продажной цены на первых публичных торгах не более чем на 25%, и зачесть в счет покупной цены свои требования. Если залогодержатель не воспользуется правом оставить предмет ипотеки за собой в течении месяца после объявления повторных публичных торгов несостоявшимися, ипотека прекращается.

Вернемся к процедуре ипотечного кредитования. В случае наступления несостоятельности заемщика, который отселяется в специально формируемый для этого муниципалитетом жилой фонд, первичный кредитор продолжает перечислять на счет вторичного кредитора все предусмотренные кредитным договором выплаты до момента продажи жилья, заложенного в обеспечение кредита. Окончательные расчеты между ними происходят после этой реализации и зависят от итогового баланса по кредиту.

При этом первичный кредитор несет кредитный риск, связанный, прежде всего, с качеством проверки платежеспособности заемщика, а региональный фонд жилья и ипотеки (вторичный кредитор) несет лишь риски, связанные с деятельностью администрации или другими неэкономические факторами в пределах, установленных договором.

Ипотечный фонд формирует пакеты (пулы) ипотечных кредитов, диверсифицируя кредитный риск каждого такого пакета посредством включения в него достаточно большого числа кредитов (обеспеченных залогом) различных заемщиков, выданных различным кредиторам. Фонд выпускает ценные бумаги (облигации), которые размещаются на внутреннем и внешнем финансовых рынках. При этом, фонд может получить поручительство, в обеспечение своих обязательств по ценным бумагам, органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Вырученные от продажи ценных бумаг средства фонд направляет на рефинансирование первичных кредиторов и осуществление дальнейшего ипотечного кредитования.

После завершения цикла ипотеки закладная возвращается залогодателю и он переоформляет (если необходимо) право собственности на квартиру.