Схемы ипотечного кредитования

В данном разделе мы рассмотрим конкретные схемы ипотечного кредитования. И, прежде всего, приведем общую классификацию ипотечных кредитов (см. рисунок).

Все кредиты мы разделили по четырем признакам: по способу амортизации, по периодичности платежей, по форме участия кредитора в доходе, по использованию закладной. Основной классификацией является разделение платежей на постоянные и платежи с переменными выплатами. Ряд платежей мы отнесли к нескольким классификационным группам : пружинные кредиты, обратный аннуитет, добавленный процент. Это объясняется структурой каждого вида кредита, которые основаны на принципиально разных принципах выдачи и погашения кредита. Так например пружинные кредиты и обратный аннуитет основаны на раздельных выплатах основной суммы и процентов, кроме того платежи по таким кредитам носят переменный характер. Тоже самое можно сказать и о добавленном проценте : как правило данная схема используется для определения суммы погашения при досрочных выплатах, кроме того добавленный процент может быть использован при расчетах на вторичном рынке ипотеки.

Подробнее конкретные схемы ипотечного кредитования мы рассмотрим далее. Стоит отметить, что все схемы основаны на расчете конкретных параметров кредита, которые мы уже рассмотрели.

Как правило, при ипотечном кредитовании используются схемы погашения с ежемесячными платежами по кредиту. Это связано в основном с периодичностью получения дохода заемщиком. Но, не исключено, применение схем с ежегодными платежами по кредиту. В данной работе, в основном, мы использовали именно ежегодные платежи, в силу большого массива расчетов, связанного с ежемесячными платежами. Расхождение в результатах небольшое, но имеет место. Поэтому мы попытаемся отразить разницу между этими схемами погашения кредита.

Классификация ипотечных кредитов.

Постоянный ипотечный кредит.

Отличительной особенностью постоянного ипотечного кредита является то, что размер платежа по кредиту остается неизменным в течение всего срока погашения. Постоянный ипотечный кредит бывает двух видов: постоянный кредит и постоянный ипотечный кредит с дисконтом.

Размер платежа (ежегодного) включает как выплаты основной суммы кредита, так и выплаты процентов. Выплаты процентов рассчитываются на остаток кредита на начало года, а выплаты основной суммы - разница между годовым платежом и выплатой процентов по кредиту. В силу этого выплаты по основной сумме кредита сначала небольшие, а к концу срока увеличиваются. Динамика выплаты процентов носит обратный характер - в силу того, что остаток кредита в начале срока большой (кредит еще не погашен) выплаты процентов максимальны, а затем, по мере погашения кредита, снижаются. Остаток кредита на конец каждого года равен разнице между остатком кредита на начало года и выплат основной суммы кредита. Данная схема погашения ипотечного кредита называется самоамортизируемой. Практически все ипотечные кредиты являются самоамортизируемыми.

Кредитный договор может предусматривать какие-либо дополнительные платежи со стороны заемщика. В этом случае отдача кредитора будет больше, чем норма процента. К дополнительным платежам относятся дисконтные пункты, стоимость оформления кредита, штрафы за досрочное погашение и т.д.

Дисконтные пункты являются широко распространенной практикой в сфере ипотечного кредитования. Если дисконтные пункты имеют место, то фактический размер кредита, выдаваемого заемщику, уменьшается, в то время как платежи будут рассчитаны исходя из номинальной суммы кредита. Следовательно, отдача кредитора при таких условиях будет выше ставки процента по кредиту. Таким образом, можно сделать вывод, что кредитор может увеличить свою отдачу добиваясь дополнительных платежей от заемщика. Существует ряд причин, по которым дисконтные пункты широко применяются:

- во-первых, законодательство может ограничивать кредитора в размере нормы процента, а применение дисконтных пунктов позволяет уклоняться от этого ограничения;

- во-вторых, по чисто психологическим причинам увеличение нормы процента менее привлекательно для заемщика, чем эквивалентное введение дисконтных пунктов.

Расходы на оформление кредита включают расходы на подготовку, оформление и мониторинг документации, такой как кредитная справка, амортизационная схема кредита, ведение учета погашения кредита, организация периодических инспекций нового строительства или ремонта, и т.д. Эти издержки действительно имеют место для кредитора и они должны быть компенсированы в момент заключения сделки. В противном случае, досрочное погашение кредита может полностью исключить возможность их выплаты. Механизм расчета стоимости оформления кредита аналогичен случаю дисконтных пунктов.

Штраф за досрочное погашение кредита также может изменить отдачу кредитора. Если кредит не имеет дисконтных пунктов, то досрочное погашение не изменит действительную норму процента. Если же кредит имеет дисконтные пункты, то сокращение срока кредита досрочным погашением увеличивает действительную норму процента. Штраф за досрочное погашение часто включается одним из условий кредитной сделки и определяется как процент от невыплаченной суммы кредита на момент досрочного погашения. Такой платеж снижает риск убытков кредитора в результате неожиданного поступления денег, для размещения которых потребуется некоторое время. Более того, при снижении рыночной нормы процента размещение денег по старой норме просто невозможно. С другой стороны, при росте рыночной нормы процента кредитор заинтересован в досрочном погашении кредита, чтобы разместить освободившиеся фонды на более выгодных условиях.

Для кредитора со всех сторон выгодно использовать дисконтные пункты, поскольку это увеличивает его отдачу, так называемый финансовый левередж кредитора. Заемщику же введение дисконтных пунктов не выгодно, так как это связано с дополнительными расходами. Но в целом такая схема приемлема и для заемщика, так как периодические платежи постоянны и не увеличены в силу того, что ставка процента не изменяется.

Таким образом, ипотечные кредиты с постоянной нормой процента (постоянный ипотечный кредит) удобны, в силу своей простоты, для всех участников ипотеки и обеспечивают кредитору своевременный возврат выданного кредита с процентами.

Недостатком данной схемы ипотечного кредитование является отрыв от динамики рыночной конъюнктуры: при росте процентных ставок на рынке проигрывает кредитор, а при снижении - заемщик.

Ипотечные кредиты с переменными выплатами.

Для снижения риска изменения процентных ставок на рынке используются ипотечные кредиты с переменными выплатами.

Норма процента кредита является функцией риска, которому подвергается кредитор, отдавая свои деньги в пользование заемщику. Теоретически функция риска в общем виде выражается в виде трех слагаемых:

1) Безрисковая ставка - соответствует стоимости денег во времени в условиях отсутствия любого риска;

2) Премия за риск - включает компенсацию за финансовый риск, риск низкой ликвидности и другие риски, в том числе и риск неожиданных изменений темпов инфляции.

3) Компенсация инфляции - обеспечивает заемщику предохранение от обесценивания его средств в результате снижения покупательной способности денег.

Схемы ипотечного кредитования с неизменяемыми характеристиками в течение всего срока кредита достаточно хорошо отвечают условиям стабильной экономической ситуации с прогнозируемым уровнем инфляции. Однако при увеличении темпов инфляции, которое не было учтено в момент выдачи кредита, кредитор будет терпеть существенные убытки, в то время как заемщик будет приобретать дополнительные средства, теряемые кредитором. Другими словами, один из участников рыночных отношений (кредитор) оказывается в неравных условиях по сравнению с другим. Такая ситуация характерна для нашей страны в настоящее время. Поэтому в России необходимо внедрение новых схем ипотечного кредитования, которые бы устраняли складывающуюся дискриминацию.

Одним из механизмов, защищающих кредиторов от непредвиденного роста инфляции, является схема ипотечного кредитования с переменными платежами (с переменной нормой процента), которая подразделяется на три категории:

- кредиты с корректируемой нормой процента;

- кредиты с пересматриваемой нормой процента;

- кредиты с индексируемыми платежами.

Рассмотрим основные характеристики ипотечных кредитов с переменной нормой процента:

1) Индексируемость - норма процента рассматриваемого типа кредитов меняется в соответствии с изменением определенного индекса. При этом техника индексирования основана на двух методах:

- в каждый текущий момент из текущего индекса вычитается индекс на дату выдачи кредита, текущая норма процента является функцией полученной разницы; в работе использован именно этот метод;

- все индексы за прошедший период складываются и их сумма делится на количество слагаемых, то есть определяется среднее значение индекса за период.

2) Период корректировки (изменения нормы процента) - связан с периодом изменения соответствующего индекса.

3) Маржа - для определения нормы процента по кредиту к полученному значению индекса добавляют определенное процентное значение, называемое маржой.

4) Область изменения - ограничивает величину корректировок вверх и вниз; отсутствие подобных ограничений дает возможность кредитору произвольным образом изменять норму процента, что существенно ущемляет права заемщика.

5) Негативная амортизация - увеличение невыплаченного остатка кредита вследствие того, что размер регулярных платежей недостаточен для покрытия процентной части платежа по кредиту; накопленные остатки процентных платежей добавляются к остатку кредита до тех пор, пока ограничения на размер платежа не изменятся и не наступит процесс обычной амортизации.

6) Конвертируемость - некоторые типы ипотечных кредитов с переменной нормой процента допускают их конвертацию в кредиты с постоянной нормой процента, которая устанавливается на рыночном уровне на момент конвертации.

7) Передаваемость - действие условий кредита до момента продажи собственности, что дает кредитору право требовать при продаже собственности немедленной выплаты остатка кредита и дает ему возможность повысить норму процента в соответствии с текущей рыночной нормой.

8) Досрочное погашение - позволяет заемщику произвести досрочное погашение кредита после заранее оговоренного срока без уплаты штрафа за досрочное погашение.

Кредиты с переменной нормой процента, кроме своих преимуществ для кредитора, обладают одним существенным недостатком - более высокая степень риска невыполнения обязательств, по сравнению с обычными кредитами, что объясняется двумя причинами:

- существует вероятность того, что заемщик не сможет справиться с фактическими темпами инфляции, и его доходы не позволят производить погашение кредита;

- ограничения области изменения процента может привести к значительной негативной амортизации, при этом остаток кредита может превысить его начальную сумму и, таким образом, изменить соотношение "заем - стоимость для данного кредита"; более того, рост остатка кредита может превзойти темпы увеличения стоимости недвижимости на рынке.

Таким образом, по сравнению с обычными кредитами, кредиты с переменной нормой процента требуют более тщательного анализа заемщика и объекта залога.

Кредиты с корректируемой нормой процента предусматривают корректировку нормы процента, величины платежей и (или) срока погашения в соответствии с изменением принятого за основу индекса, не подлежащим управлению ни со стороны кредитора, ни со стороны заемщика.

Кредиты данного типа обеспечивают защиту кредитора от колебаний нормы процента. Государства ограничивают кредиторов при построении подобной кредитной схемы вводя пределы изменения нормы процента, запрещение негативной амортизации и даже полное запрещение применения кредитов с корректируемой нормой процента. Кредиторы, в свою очередь, стараются привлечь заемщиков предложением более низкой нормы процента в начальные периоды по сравнению с обычными кредитами.

Кредиты с корректируемой нормой процента делятся на два вида:

- кредит с изменяемым размером платежа;

- кредит с изменяемым сроком погашения.

Построение графика амортизации такого кредита аналогично самоамортизируемым кредитам с постоянной нормой процента, с периодическим пересчетом ежегодных платежей. Ежегодный платеж пересчитывается на основе скорректированной ставки процента, оставшегося срока кредита и остатка кредита на начало того периода для которого производится расчет платежа.

При этом в случае изменения срока погашения кредита периодический платеж не меняется и остается на уровне первого года. Оставшийся срок кредита рассчитывается по формуле:

t _{ост (мес)} =

где t _{ост ( мес )} - оставшийся срок кредита в месяцах;

I _ост - остаток кредита на начало периода;

i _мес - ставка процента по кредиту в месяц;

D _мес - месячный платеж.

Оставшийся срок кредита в годах рассчитывается по формуле:

t _{ост ( лет )} = t _{ост ( мес )} / 12

где: t _{ост ( лет )} - оставшийся срок кредита в годах;

t _{ост ( мес )} - оставшийся срок кредита в месяцах.

В результате увеличения нормы процента по кредиту отдача кредитора растет, по сравнению с постоянным ипотечным кредитом. Этот вид ипотечного кредитования для кредитора предпочтительнее, но не выгоден заемщику, поскольку увеличивает его платежи. Поэтому, для привлечения пользователей ипотеки, кредитор должен на начальном этапе предлагать более низкую ставку процента, по сравнению с постоянным ипотечным кредитом. Необходимо отметить, что при досрочном погашении отдача кредитора, хотя и незначительно, но снижается. Это обусловлено тем, что кредитор теряет возможность дальнейшего увеличения нормы процента в более поздний период.

Кредиты с индексируемыми платежами получили распространение во многих странах мира. Их особенностью является то, что норма процента, устанавливаемая на весь срок при выдаче кредита, предполагает нулевой уровень инфляции. Но остаток кредита и периодические платежи регулярно корректируются в соответствии с текущим уровнем инфляции. Такая методика позволяет производить погашение кредита одинаковыми платежами в реальных суммах, хотя номинальные величины платежей изменяются. Благодаря эффективному способу компенсации непредвиденной инфляции, кредиты такого типа становятся очень популярными.

Таким образом, этот тип кредита в большей степени защищает участников ипотеки от обесценивания денежных средств в результате инфляции.

Но индексация платежей имеет ряд существенных недостатков. Размер платежа в большей степени зависит от уровня инфляции в текущий момент. И, если темпы роста дохода заемщика отстают от темпов роста инфляции, размер скорректированных платежей может стать для заемщика поводом невыполнения обязательств. Поэтому данный тип кредита трудно реализуем в российских условиях, поскольку индексация заработной платы в России, как правило, не пропорциональна инфляции.

Аналогичная ситуация может сложиться, если стоимость собственности не растет в соответствии с темпом инфляции. При этом, в результате негативной амортизации остаток кредита может превысить стоимость собственности, что также является потенциальным условием невыполнения обязательств.

И, наконец, главным неудобством кредитной схемы с индексируемыми платежами являются трудности, связанные с налогообложением. При индексации остатка кредита (то есть при его фактическом увеличении) сумма увеличения может рассматриваться как доход, подлежащий налогообложению. Однако в момент индексации кредитор не получает фактического платежа, потому что в этот же момент остаток кредита рефинансируется на оставшийся срок кредита. В этой ситуации данная кредитная схема не очень привлекательна для кредитора, поскольку ему приходится платить налоги с несуществующих поступлений.

По своей структуре кредиты с пересматриваемой нормой процента представляют собой обычные кредиты с постоянной нормой процента и размером платежа. Особенностью их является то, что через определенный период (обычно 3-5 лет) предусматривается шаровой платеж остатка кредита, который в этот же момент рефинансируется по текущей норме процента и далее процесс повторяется. Такие кредиты называются ’’перекатывающимися’’ (rollover mortgage).

Кредиты с пересматриваемой нормой процента в настоящее время получили большое распространение, особенно для финансирования жилья. Применительно к данному типу собственности государство обычно вводит ограничения, не позволяющие кредитору требовать обязательного погашения в момент пересмотра нормы процента. Заемщик может рефинансировать остаток кредита с помощью другого кредитора.

Здесь следует отметить, что другие типы собственности обычно не находятся под влиянием таких ограничений, и неосторожный заемщик может попасть в ситуацию необходимости выплаты большого шарового платежа через некоторое время после получения кредита.

Поскольку мы рассматриваем ипотечное кредитование приобретения жилья, то в расчетной схеме остаток кредита рефинансируется на следующий период.

Существуют разновидности перекатывающихся кредитов: канадский ролл-овер и ипотечные обязательства с переговорной ставкой - RRM.

Канадские ролл-оверные обязательства обычно выпускаются на 25-30 лет. Через заранее установленные интервалы процент по ним корректируется в сторону повышения или снижения, с учетом преобладающих в это время процентных ставок. В качестве базового индекса, как правило, используется общепринятый финансовый инструмент. Если кредит выдается и погашается в валюте (доллар США), то используют, чаще всего, ставку LIBOR.

Если же кредит выдается и погашается в рублях, то в качестве базового индекса принимается финансовый инструмент на Российском рынке. В силу отсутствия такого инструмента в настоящее время (краха рынка ГКО) в качестве базового индекса можно принять ставку рефинансирования Центрального Банка РФ. Но такая модель имеет ряд недостатков. Во-первых, ставка рефинансирования не является финансовым инструментом, норма процента или доходности по которому складывается в зависимости от рыночных условий. Во-вторых, уже длительный период ставка рефинансирования остается неизменной и предсказать ее изменение практически невозможно.

Отличие RRM (renegotiated rate mortgage) от канадского ролл-овера заключается в ограничении максимального и минимального уровня изменения платежа. В целом RRM аналогичны ролл-оверным кредитам.

Пружинные кредиты.

Некоторые ипотечные кредиты предусматривают равновеликие платежи в счет погашения основной суммы, а также выплаты процентов на непогашенный остаток. Они получили название пружинных кредитов (Springfield loans), выплаты по ним процентов и основной суммы изменяются.

Часто выплатам основной суммы предшествуют несколько лет одних лишь процентных платежей. В силу этого пружинные кредиты могут быть отнесены и к переменным ипотечным кредитам и к кредитам с раздельными выплатами.

Кредиты с нарастающими платежами.

Ипотеки с нарастающими платежами предусматривают переменные выплаты. При оценке таких кредитов платежи могут быть сгруппированы по времени их получения и затем для определения их текущей стоимости дисконтированы по требуемой ставке отдачи. Нарастающие платежи применяются главным образом домовладельцами, рассчитывающими на рост доходов. В течение первых лет платежи по ним остаются низкими, однако за 5-10 лет они достигают уровня, позволяющего полностью амортизировать кредит.

Отличие нарастающих платежей, например от кредитов с пересматриваемой нормой процента, заключается в том, что изменение ставки по кредиту не привязывается к конкретному индексу, а увеличивается периодически на постоянную величину. Отличие нарастающих платежей, например от кредитов с корректируемой нормой процента, заключается в том, что начальная ставка по кредиту является заниженной. Несмотря на то, что платежи по ипотеке с нарастающими платежами в конце срока кредита превышают стандартный уровень, и в силу того что, первоначально кредит погашается по низкой ставке, отдача кредитора ниже, чем по стандартной. Что обуславливает низкую привлекательность данной кредитной схемы для кредитора, и высокую - для заемщика. Конечно, данная схема может быть изменена - может быть включен механизм негативной амортизации, но тогда данная кредитная схема становится абсолютно идентичной кредитам с корректируемой ставкой процента.

Обратный аннуитет.

Ипотечные кредиты с обратным аннуитетом минимальные выплаты по обслуживанию долга или вообще отсутствие таковых вплоть до продажи собственности или смерти собственника, а также до тех пор, пока коэффициент ипотечной задолженности не превысит установленный уровень. Предполагаемый временной период погашения ипотеки может быть ожидаемым оставшимся сроком жизни собственника-пользователя или же периодом, определенным контрактом.

Существенным недостатком данной кредитной схемы для кредитора является замораживание платежей на начальном этапе кредитования, что снижает чистую приведенную стоимость кредита, если его рассматривать как инвестиционный проект кредитора. Некоторое возрастание размера платежа по сравнению с постоянным кредитом может представлять определенные трудности для заемщика, но в целом приведенная стоимость платежей по данной кредитной схеме ниже, поэтому обратный аннуитет более привлекателен для заемщика, если его доход позволяет поддерживать повышенные выплаты по обслуживанию долга.

Ипотечные кредиты с участием.

Кредиты с участием, также как и кредиты с переменными выплатами, направлены на защиту интересов кредиторов в условиях быстро растущей инфляции.

Принципиальная схема ипотечного кредита с участием заключается в том, что кредитор получает, кроме платежей по кредиту, определенную часть регулярного дохода либо часть от суммы увеличения стоимости собственности, либо и то и другое. Таким образом, кредитор косвенно страхует себя от возможных потерь при высоких темпах инфляции. Кредиты с участием как правило применяются при финансировании приносящей доход собственности. Как правило, они предусматривают выплаты основной суммы и процентов по обслуживанию долга плюс "кикер". Смысл "кикера"’ состоит в том, что кредитор участвует в доходах, получаемых собственником. "Кикеры" принимают различные формы, включая:

- часть ренты сверх базовой суммы;

- часть чистого операционного дохода сверх базовой суммы;

- часть денежных поступлений до уплаты налога;

- доля в стоимости собственности при ее продаже.

Дополнительный денежный поток, который может получать кредитор в виде участия называют возможным интересом, получение которого прямо связано с качеством функционирования собственности. При этом кредитор имеет приоритетное право на получение своего возможного интереса. Участие кредитора в получении дохода иногда называют ’’откатом’’ собственного капитала, так как при такой схеме часть дохода как бы перераспределяется кредитору в обмен на более льготные условия кредита для заемщика.

В силу того, что кредитор получает дополнительное участие, первоначальный процент по кредиту устанавливается ниже, чем по стандартной ипотеке, что позволяет заемщику приобретать долее дорогую недвижимость или увеличивать соотношение заем - стоимость.

Для кредитора увеличение прибыли путем участия в получении дохода дает возможность снижения контрактной нормы процента ниже рыночного значения. Уменьшение нормы процента эквивалентно уменьшению величины платежа. То есть, уменьшение нормы процента соответствует снижению риска невыполнения обязательств. Но при этом доля прибыли, которую кредитор надеется получить от участия в доходе, имеет значительно большую степень риска, от определения которой и зависит решение кредитора на участие в подобной сделке.

Вероятность получения возможного интереса зависит от базы его определения. Если возможный интерес будет связан с действительным валовым доходом, то любое увеличение арендной платы будет увеличивать долю участия кредитора. Если же возможный интерес будет связан с чистым операционным доходом, то доля участия кредитора будет зависеть от уровня операционных расходов и качества управления собственностью. Для кредитора такой вариант, естественно, не выгоден.

С точки зрения заемщика ситуация прямо противоположна. Если возможный интерес связан с действительным валовым доходом, то повышение арендной платы вследствие роста операционных расходов повышает приток средств к кредитору за счет уменьшения притока средств к заемщику.

Другим аспектом риска кредитора является зависимость от степени увеличения стоимости собственности. Если в течение срока проекта стоимость собственности не увеличилась по разным причинам, в том числе по причине плохого управления, то получение возможного интереса от увеличения стоимости собственности может стать весьма проблематичным. С целью снижения риска такого типа, кредиторы включают в договоры статьи о периодических проверках уровня управления собственностью.

Достаточно сложным является вопрос риска кредитора и в случае, если заемщик получает дополнительное финансирование, например, wrap-кредит. Наконец, решение на участие в сделке во многом зависит от стратегии кредитора, направленной либо на достижение перспективных результатов, либо на достижение текущих результатов.

Таким образом, достаточно сложно сделать однозначный вывод, компенсируется ли снижение нормы процента получением возможного интереса в каждом конкретном случае и каждая конкретная сделка требует отдельного анализа.

В зависимости от природы "кикера" ипотечные кредиты с участием мы разделили на:

- участие в увеличении стоимости собственности;

- участие в доходе.

Кредиты с участием в увеличении стоимости собственности предполагают, что кредитор будет иметь долю в возросшей стоимости собственности. При этом возможный интерес кредитор получает когда собственность продается, рефинансируется или в другой обусловленный момент.

Обычно такие кредиты выдаются максимум на 10 лет, но размер платежа рассчитывается исходя из более длительного срока. Поэтому погашение кредита осуществляется шаровым платежом, рефинансирование которого гарантируется кредитором.

Сумма увеличения стоимости определяется как разница между ценой покупки и ценой продажи, либо оцененной стоимостью на текущий момент. Стоимость капиталовложений заемщика, сделанных в период владения, прибавляется к цене покупки.

Следует отметить, что отдача кредитора зависит от нормы процента, доли кредитора в реверсии, темпов увеличения стоимости собственности и срока по истечении которого происходит реверсия. Так, при неизменных темпах роста стоимости собственности, отдача кредитора возрастает при уменьшении срока реверсии. Однако, при возрастании темпов увеличения стоимости собственности, в более поздний период кредитор получит большее участие и поэтому отдача кредитора увеличивается с ростом срока реверсии. Поэтому, мы еще раз убедились, что необходима тщательная оценка каждой возможной сделки по кредитованию с участием кредитора в увеличении стоимости собственности.

Кредиты с участием в доходе представляют собой вариант финансирования приносящей доход недвижимости.

Анализ ипотечных кредитов с участием проводится в несколько этапов:

1) Построение графика амортизации кредита.

2) Денежный поток заемщика от сдачи имущества в аренду (анализ операционного дохода заемщика). Данный анализ проводится по схеме (для каждого года):

3) Денежный поток заемщика от реверсии (анализ дохода заемщика от продажи собственности).

Ипотечные кредиты с "шаровыми платежами"

Ипотечные кредиты с ’’ шаровыми платежами ’’ предусматривают крупный итоговый платеж по долгу. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока ’’ шарового платежа ’’ не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с "шаровыми платежами" могут быть классифицированы на три основных вида:

1) Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита.

2) Выплаты одних только процентов, затем - "шаровой платеж".

3) Частичная амортизация с итоговым "шаровым платежом".

Замораживание всех платежей вплоть до истечения срока кредита. Данный вид ипотеки предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент. В этих условиях данная кредитная схема кредитору не выгодна, так как сумма кредита значительно обесценится. Именно поэтому, в силу самой низкой приведенной стоимости платежей по всем вариантам ипотечного кредитования, данная кредитная схема наиболее привлекательна для заемщика.

Замороженные ипотечные обязательства получили ограниченное распространение. Кредитор, стремящийся получить деньги еще до истечения срока кредита, может продать его с достаточно большой отдачей для покупателя (с большой скидкой) вследствие большого риска неплатежей и низкой ликвидности обязательства.

Выплаты одних только процентов. Данный вид кредитов с итоговым внесением ’’ шарового платежа’’ в размере суммы кредита предусматривает периодическую выплату процентов. По истечении срока кредита погашению подлежит вся основная сумма в 140 000 рублей. Поскольку до этого момента погашение основной суммы не производилось и вместе с тем не откладывались выплаты процентов, то по истечении срока кредита увеличения (накопления процентов) основной суммы не произойдет, и она подлежит погашению в форме ’’ шарового платежа’’. Таким образом, данный вариант кредитования, хотя и не так привлекателен для заемщика как первый, но является некоторым компромиссом для кредитора и заемщика, поскольку его результат может оказаться выгодным для обоих.

Частичная амортизация с итоговым "шаровым платежом". Данные кредиты предусматривают частичную амортизацию еще до истечения срока кредита. С такими кредитами мы уже сталкивались. Данная кредитная схема представляет собой самоамортизирующуюся ипотеку, выплачиваемую досрочно. Так, если погашение кредита произойдет в 5 году, то сумма платежа в этот период составит сумму периодического платежа, выплачиваемого в течении первых пяти лет по схеме постоянного кредита, и шарового платежа в размере остатка кредита на конец пятого года, что более привлекательно для кредитора, поскольку снижает кредитный риск (риск неисполнения обязательств заемщиком) и повышает ликвидность кредита на вторичном рынке.

Вторичная ипотека.

Кредитные схемы, рассматриваемые в данном параграфе, являются прикладными и представляют собой разновидность вторичного (субординированного, или младшего) финансирования. На собственность, под которую уже предоставлен первый кредит, кредитор может предложить вторую, или младшую ипотеку. Последняя создает вторичное залоговое право, включая в свой остаток сохраняющийся первый кредит. Такие ипотеки называются кредитами с перезакладываемым залогом.

Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом.

Схемы финансирования, предусматривающие получение нескольких кредитов под одно и тоже обеспечение, широко используются на финансовом рынке. Применение подобного финансирования на рынке недвижимости обусловлено тем, что в условиях роста нормы процента оно выгодно и кредитору и заемщику. Такие кредиты называются Wrap-кредитами (wraparound mortgage, WAM).

Предположим, что покупатель хочет приобрести недвижимость стоимостью 50 000 долларов, которая обременена ипотечным кредитом. Остаток кредита на момент покупки составляет 20 000 долларов. Кредит был выдан под 6 %. Покупатель имеет наличными только 10 000 долларов, поэтому для приобретения собственности он вынужден искать методы финансирования сделки, отличные от прямой оплаты остатка кредита и принятия обязательств по существующему кредиту.

Во-первых, покупатель может взять новый кредит на 40 000 долларов по текущей рыночной норме процента - 12 %, и полностью расплатиться за собственность.

Во-вторых, покупатель может оставить существующий 6 % кредит и взять новый кредит на 20 000 долларов. Так как обеспечением второго кредита будет та же недвижимость, и позиция второго кредитора будет значительно рискованнее, второй кредитор установит большую норму процента 14 %. Такая схема все равно будет выгоднее нового рыночного финансирования на всю сумму, так как платить 6 % и 14 % за каждую половину долга выгоднее, чем платить 12 % за весь долг.

В-третьих, покупатель может предоставить завершающую ипотеку - второй кредитор примет на себя обязательства по существующему кредиту. При этом заемщик возьмет новый кредит на 40000 долларов под процент ниже рыночного - 10 %. В этом случае покупатель будет делать платежи по кредиту на сумму 40 000 долларов кредитору нового кредита. Из каждого получаемого платежа новый кредитор платит обязательства по первому кредиту, а разницу оставляет у себя. Продавец зарабатывает 10 % на всей сумме 40 000 долларов, а отдает только 6 % с 20 000 долларов. Таким образом, действительная прибыль кредитора получается выше рыночного значения, хотя норма процента, которую он предлагает заемщику, ниже рыночной.

Рассмотренная схема может быть использована и для рефинансирования. Предположим, что владелец рассматриваемой собственности стоимостью 50000 долларов остро нуждается в наличных деньгах, которые может получить двумя путями. Во-первых, он может взять новый кредит под эту же собственность под более высокую норму процента, выплатить обязательства по старому кредиту, а наличную разницу использовать для собственных нужд. Во-вторых, владелец может перезаложить собственность на сумму 40 000 долларов у wrap-кредитора под процент ниже рыночного (10 %), а новый кредитор примет на себя исполнение обязательств на сумму 20 000 долларов в отношении первого кредитора, а 20 000 долларов выплатит заемщику наличными. Как и в первом случае, новый кредитор будет иметь действительную прибыль больше, чем рыночная норма процента.

Очевидно, что если заемщик и wrap-кредитор получают дополнительные выгоды, то кто-то должен нести дополнительные убытки. Таким лицом в данной финансовой схеме является первый кредитор, который в любом случае продолжает получать 6 %.

Кредиты с перезакладываемым залогом имеют повышенный кредитный риск. При любом кредите, главный риск для кредиторов состоит в невыполнении заемщиком своих обязательств. Особенностью положения wrap-кредитора является то, что, даже при невыполнении заемщиком своих обязательств, он должен продолжать платежи первому кредитору. Если поступление платежей первому кредитору прекратится, то он может потребовать срочной выплаты остатка первого кредита. Подобный поворот событий невыгоден второму кредитору, так как его претензии на возмещение долга имеют вторичный приоритет, а стоимости реализованного залога может не хватить для удовлетворения его претензий. Таким образом, второй кредитор, оказавшись в более рискованном положении, будет рассчитывать на более высокую норму процента, компенсирующую дополнительный риск, и увеличивать действительную норму своей прибыли путем применения дисконтных пунктов, дополнительных комиссионных и т.д.

Основной риск заемщика состоит в потере права выкупа заложенной собственности. В данной ситуации риск заемщика также увеличивается, так как исправно внося платежи второму кредитору, заемщик может оказаться перед фактом, что второй кредитор не платит первому. То есть, если второй кредитор не будет выполнять свои обязательства, заемщик может потерять право выкупа заложенной собственности. Одним из методов снижения риска заемщика является привлечение для производства расчетов третьей незаинтересованной стороны, которая является доверенным лицом заемщика и второго кредитора и распределяет поступающие от заемщика платежи первому и второму кредитору.

Основные схемы ипотеки с использованием кредитов с перезакладываемым залогом:

- синхронный wrap-кредит;

- частично амортизируемый wrap-кредит;

- wrap-кредит с увеличенным сроком;

- wrap-кредитора с увеличенным сроком без выплаты наличных;

- укороченный wrap-кредит.

1) Синхронный wrap-кредит - наиболее распространенная схема, при которой сроки погашения первого и второго кредитов совпадают.

2) Частично амортизируемый wrap-кредит - кредит с таким же сроком, как и первый, но с частичной амортизацией и шаровым платежом в конце срока. То есть амортизационный период второго кредита увеличен и платежи по второму кредиту рассчитываются исходя из более длительного срока погашения. Месячный

3) Wrap-кредит c увеличенным сроком - аналогичен частично амортизируемому wrap-кредиту, но отличается тем, что вместо шарового платежа заемщик продолжает платить по wrap-кредиту в течении оставшегося срока его амортизации. В такой ситуации периодический платеж заемщика второму кредитору не меняется, но увеличивается срок второго кредита. Для заемщика такая схема достаточно выгодна, так как он получает заемные средства на длительный срок под норму процента ниже рыночной и избегает необходимости платить шаровой платеж. Для кредитора такая схема невыгодна, так как он теряет преимущество в финансовом леверидже (шарового платежа по кредиту) как только первый кредит будет погашен.

4) Wrap-кредит c увеличенным сроком без выплаты наличных. В данном варианте сумма wrap-кредита равна сумме остатка первого кредита, но срок погашения больше, чем у первого кредита. В течение амортизации первого кредита wrap-кредитор имеет отрицательный денежный поток. В течение оставшегося срока амортизации второго кредита поступления wrap-кредитора составят полный периодический платеж заемщика. Нестандартная схема денежных потоков, когда в течение срока первого кредита новый кредитор имеет отрицательные потоки, требует более внимательного изучения последствий такого кредитования. Для заемщика подобный кредит выгоден снижением размера месячных платежей. Для кредитора такой кредит выгоден только в том случае, если действительное увеличение нормы процента позволит ему скомпенсировать риск wrap-кредита. Обоюдное удовлетворение сторон может быть достигнуто только в том случае, если срок нового кредита существенно превышает остающийся срок первого кредита.

5) Укороченный wrap-кредит - имеет срок меньший, чем срок первого кредита. Для кредитора такая схем менее рискована, чем схема синхронного wrap-кредита. Таким образом, из всех схем ипотечного кредитования с перезакладываемым залогом, данная наиболее привлекательна для wrap-кредитора.

В итоге, необходимо отметить, что, при оценке инвестиционных проектов, а ипотечный кредит может быть рассмотрен как инвестиционный проект, наиболее приемлем показатель чистой приведенной стоимости проекта, в силу наличия ряда недостатков у показателя внутренней рентабельности проекта. Кроме того, такой расчет дает возможность сравнивать различные кредитные схемы по преимуществу для заемщика. Критерием выбора кредитной схемы заемщиком, в этом случае, является минимизация текущей стоимости платежей по каждому кредиту, в то время как кредитора интересует ее максимизация. Очевидно, что оптимальным вариантом будет являться некий компромисс между заемщиком и кредитором. В силу значительных различий в принципах кредитования по различным кредитным схемам и, что немаловажно, большой зависимости амортизации кредита от действующих и быстро изменяющихся рыночных условий, каждая кредитная сделка должна анализироваться индивидуально. Поэтому трудно сделать однозначный вывод относительно преимущества того или иного вида кредита для заемщика или кредитора.

ИПОТЕЧНО-ИНВЕСТИЦИОННЫЙ АНАЛИЗ

Недвижимость - особая категория активов, обладающая рядом характерных признаков:

- непосредственная, прочная связь объекта недвижимости с землей; объект недвижимости не может быть перемещен с отрывом от земельного участка без существенного ущерба его назначению;

- недвижимость относится к категории финансовых активов; операции с недвижимостью осуществляются на рынке недвижимости - специфическом сегменте (секторе) финансового рынка;

- рынок недвижимости - сфера вложения капитала (инвестиционная сфера), а также система экономических взаимоотношений между участниками финансового рынка по поводу операций с недвижимостью; купля-продажа объектов недвижимости связана с движением капитала или стоимости, приносящей доход; приобретение объекта недвижимости означает вложение капитала в этот объект, который приносит доход его собственнику в процессе эксплуатации или сдачи его в аренду, а также после его перепродажи по более высокой цене (к сожалению в условиях нестабильной экономики наибольший удельный вес имеют спекулятивные операции с недвижимостью, приносящие доход собственнику именно на разнице в цене приобретения и продажи актива);

- в силу специфичности недвижимости как финансовой категории и ее высокой стоимости государство предъявляет высокие требования к соблюдению законности операций с недвижимостью, поэтому почти все сделки на рынке недвижимости должны пройти государственную регистрацию;

- спрос на объекты недвижимости невзаимозаменяем, поэтому даже при превышении предложения над спросом он (спрос) часто остается неудовлетворенным;

- величина спроса на объекты недвижимости определяется географическими и историческими факторами, а также состоянием инфраструктуры в районе расположения объекта недвижимости.

Следует отметить, что основным элементом или атрибутом недвижимости является земля.

В силу высокой динамики цен на все объекты финансового, впрочем как и всех других рынков, а также отсутствия более или менее дееспособной информационной базы по объектам недвижимости настоящий рынок недвижимости не может существовать без оценки его объектов. Под оценкой недвижимости понимается, прежде всего, оценка прав собственности на недвижимость и самой недвижимости. Здесь необходимо разделить два понятия - цену и стоимость объекта недвижимости:

1) Рыночная цена объекта недвижимости - договорная цена, цена конкретной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Цена объекта недвижимости отражает уже свершившийся факт, сделку.

2) Стоимость объекта недвижимости имеет разные формы или проявления. Остановимся на наиболее актуальной - рыночной стоимости объекта недвижимости. Рыночная стоимость объекта недвижимости - наиболее вероятная цена, которую можно получить от продажи имущества на рынке в данный момент. Рыночная стоимость недвижимости может быть больше, меньше или равна ее рыночной цене. Кроме того, различают стоимость замещения объекта недвижимости, стоимость воспроизводства объекта недвижимости, инвестиционную стоимость или инвестиционный потенциал недвижимости, и др.

Практически все сделки по покупке недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов, или кредитов под залог недвижимости. В таких условиях стоимость недвижимости определяется как сумма ипотечного кредита, приведенной стоимости дохода от использования недвижимости и выручки от перепродажи недвижимости.

В общем виде оценка стоимости недвижимости обремененной или приобретенной с привлечением ипотечного кредита осуществляется с применением ипотечно-инвестиционного анализа. Техника ипотечно-инвестиционного анализа - это техника оценки стоимости, приносящей доход собственности (недвижимости), основанная на сложении основной суммы ипотечного долга с дисконтированной текущей стоимостью будущих денежных поступлений и выручки от перепродажи актива.