Объекты жилищного права. Жилищные фонды: понятие и классификация

Объект в широком смысле этого слова— то, на что воздей­ствует определенный субъект. Объектом регулирования той или иной отрасли права является совокупность определенных объектов материальной или нематериальной действительности, по поводу которых складываются регулируемые отраслью права общественные отношения. Жилищные отношения представля­ют собой участие жилых помещений в гражданском обороте как объектов вещных и обязательственных прав.

Основными объектами жилищного права являются различ­ные виды жилья.

Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилые до­ма, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты (в коммунальных квартирах).

Под жилым домом закон понимает индивидуально-опреде­ленное здание, состоящее из комнат и помещений вспомога­тельного использования, которые предназначены для того, чтобы граждане удовлетворяли бытовые и иные связанные с проживанием нужды.

Квартира— это отдельное, структурно обособленное поме­щение, расположенное в многоквартирном доме. Квартира обеспечивает прямой доступ к помещениям общего пользова­ния в таком доме и может состоять из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, которые предназначены для удовлетворения бытовых и иных связанных с проживанием нужд.

Под комнатой понимают некоторую часть жилого дома или квартиры, которая предназначена для непосредственного про­живания граждан в жилом доме или квартире. Итак, жилым по­мещением признается только изолированное жилое помеще-

ние, пригодное для проживания граждан. Необходимо иметь в виду, что длительное и даже постоянное проживание граждан в помещении, изначально по замыслу строителей для этого не предназначенном, не делает указанное помещение жилым.

Жилое помещение должно отвечать требованиям, предусмо­тренным жилищным законодательством (ст. 15 ЖК РФ).

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Законодатель допускает определенные исключения из этого правила. Так, возможно использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или занятия индивидуальным предпринимательством проживающим в по­мещении гражданином, который имеет право на вселение в указанное жилое помещение. Деятельность гражданина не должна наносить ущерб правам и интересам других лиц, а так­же требованиям закона, которым должно отвечать жилое поме­щение.

Размещение в жилых помещениях промышленных произ­водств не разрешается ни при каких условиях.

Правомочие пользования жилым помещением должно осу­ществляться с учетом:

1) соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей;

2) требований пожарной безопасности, санитарно-гиги­енических, экологических и иных требований законодатель­ства;

3) правил пользования жилыми помещениями, утвержден­ными Правительством РФ. Жилое помещение пригодно для постоянного проживания,

если оно отвечает требованиям жилищного законодательства, законодательства РФ в области обеспечения санитарно-эпиде­миологического благополучия населения, законодательства о градостроительной деятельности. Правительством РФ в соот­ветствии с ЖК РФ и другими федеральными законами устана­вливаются порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Сами критерии отнесения помещений к категории жилья в настоящее время Кодексом не установлены. Данный предмет относится к ведению Правительства РФ.

Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежа­щим сносу» установлен порядок признания жилых помещений непригодными для проживания независимо от их формы соб­ственности и принадлежности к жилищному фонду. Действие названного Положения не распространяется на жилые помеще­ния, расположенные в объектах капитального строительства, ввод в эксплуатацию которых и постановка на государственный учет не осуществлены в соответствии с Градостроительным ко­дексом Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

Основания и порядок признания жилого помещения непри­годным для проживания устанавливаются Правительством РФ. В настоящее время применяется Положение о признании по­мещения жилым помещением, жилого помещения непригод­ным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Нормы об общей площади жилого помещения ранее в ЖК РФ не закреплялись. Установление данного положения на уровне закона необходимо для единообразия определения общей площади жилого помещения. Закон не определяет поня­тия «общая площадь жилого помещения» на федеральном уров­не. В настоящее время, например, в Москве в соответствии с распоряжением мэра Москвы от 9 ноября 1995 г. № 592-РМ «О порядке подсчета площадей жилых зданий» общая площадь квартир определяется как сумма площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими коэффициентами. Фактически данное положение противоре­чит действующему законодательству и общепринятой практике.

В литературе вопрос об общей площади является дискусси­онным. Некоторые авторы предлагают не включать лоджии, ве­ранды, террасы в общую площадь жилого помещения.

В общую площадь включаются находящиеся в жилом поме­щении комнаты и помещения вспомогательного использова­ния: коридоры, кухни, ванные комнаты, туалеты, кладовки. Помещения вспомогательного использования, находящиеся не

в жилой части квартиры (балконы, лоджии), а также веранды и террасы, являющиеся пристройками жилого дома, в общую площадь жилого помещения не входят .

Региональные правовые акты по вопросам определения об­щей площади жилого помещения должны соответствовать дей­ствующему ЖК РФ, поэтому во многих регионах возникает острая необходимость пересмотреть указанные акты и принять новые.

Для того чтобы обеспечить безопасную среду для прожива­ния людей, без вредного воздействия неблагоприятных факто­ров при проведении планировки и непосредственно застройки объектов жилищного фонда необходимо строго следовать поло­жениям санитарных правил и норм.

При проектировании, строительстве, реконструкции, тех­ническом перевооружении, расширении, консервации и лик­видации промышленных, транспортных объектов, зданий и со­оружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила (п. 2 ст. 12 Федерального закона от 30 марта 1999 г. № 52-ФЗ «О са­нитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

Указанные заключения даются органами градостроитель­ства в соответствии с правилами, сформулированными в ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

В Постановлении Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» определяются технические правила и нор­мы жилых помещений, правила по их эксплуатации, капиталь­ному ремонту и реконструкции, содержанию жилых помеще­ний и обеспечению их сохранности.

Порядок признания помещения жилым и предъявляемые к нему требования определены Правительством РФ в Постано­влении «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежа­щим сносу». Кроме того, соответствующие требования устано­влены ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Жилые помещения по площади, планировке, осве-12

щенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарным правилам. Это требование является гарантией обеспечения безопасных и безвредных условий проживания (п. 1 ст. 23 ФЗ «О санитарно-эпидемиоло­гическом благополучии населения»).

Непригодными для проживания признаются жилые поме­щения, находящиеся в ветхом или аварийном состоянии, а так­же помещения, где выявлены вредные факторы среды обитания.

Вопросы признания жилых помещений непригодными для Проживания решаются межведомственными комиссиями, ко­торые создаются органами исполнительной власти России и ее субъектов, а также органами местного самоуправления (п. 4 постановления Правительства РФ «Об утверждении Положе­ния о порядке признания жилых домов (жилых помещений) не­пригодными для проживания»).

Уровень комиссии зависит от статуса жилищного фонда, к которому принадлежит непригодный для проживания или сносимый дом.

Комиссия на основании заявления собственника помеще­ния или заявления гражданина (нанимателя) либо на основа­нии заключения органов, уполномоченных на проведение госу­дарственного контроля и надзора по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в настоящем Положении требованиям и приз­нает жилое помещение пригодным (непригодным) для прожи­вания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу .

Исходя из общей площади жилого помещения в соответ­ствии с постановлением Правительства РФ от 29 августа 2005 г. № 541 «О федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг» производится расчет федеральных стандартов: социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 м² общей площади жилья на одного гражданина; предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммуналь­ных услуг (содержания и текущего ремонта жилого помещения, теплоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоот-ведения, электроснабжения и газоснабжения) на 1 м² общей

площади жилья в месяц; стоимости капитального ремонта жи­лого помещения на 1 м² общей площади жилья в месяц.

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на опре­деленных основаниях. Рассмотрим эти основания подробнее.

1. Приватизация государственных или муниципальных жилых
помещений.

Термин «приватизация» происходит от латинского слова «частный» и означает обращение в частную собственность объектов государственной или муниципальной собственности.

Согласно Федеральному закону РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация жилых помещений — это бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в го­сударственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимае­мые жилые помещения, — по месту бронирования жилых поме­щений.

Согласно Федеральному закону от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» приватизация гражданами РФ государственного и муниципального жилищного фонда не предусматривается с 1 марта 2010 г.

2. Законная постройка(ст. 218 ГК РФ).

3. Наследование(ст. 1110 ГК РФ).

4. Приобретение квартир и жилых домов по договору купли-продажи(ст. 454 ГК РФ).

5. Обмен жилых помещений по договору мены(ст. 567 ГК РФ).

6. Безвозмездное получение жилья по договору дарения(ст. 572 ГК РФ).

7. Получение жилых помещений по договору пожизненного со­держания с иждивением(ст. 601 ГК РФ). В соответствии с таким договором гражданин, получающий ренту (питание, денежное вознаграждение, медицинское обеспечение, иное) передает принадлежащий ему жилой дом или квартиру в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожиз­ненное содержание с иждивением такого гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). Таким образом, право соб-

ственности на жилое помещение возникает у плательщика ренты.

Жилищный фонд — это совокупность всех жилых помеще­ний, находящихся на территории РФ, т. е. в жилищный фонд входят все многоквартирные жилые дома и другие постройки любой формы собственности, предназначенные для прожива­ния граждан. Те помещения, которые предназначены для иных целей, например для размещения офисов, в жилищный фонд не входят.

В зависимости от формы собственности жилищный фонд по­дразделяется на:

1) частный жилищный фонд — совокупность жилых поме­щений, находящихся в собственности граждан и в собствен­ности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежа­щих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ);

3) муниципальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муни­ципальным образованиям (п. 2 ст. 19 ЖК РФ). В собственности граждан могут находиться индивидуальные

жилые дома или их часть, квартиры и комнаты. Частная соб­ственность неприкосновенна, и лишение ее возможно только по решению суда.

В зависимости от целей использования жилищный фонд по­дразделяетсяна:

1) жилищный фонд социального использования — совокуп­ность предоставляемых гражданам по договорам социально­го найма жилых помещений государственного и муници­пального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых по­мещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые использу­ются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственни­ками таких помещений для проживания граждан на указан­ных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования — совокуп­ность жилых помещений, которые используются собствен­никами таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражда­нам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование (п. 3 ст. 19 ЖК РФ).

Новым является введение в законодательство понятия «жи­лищный фонд коммерческого использования».

Все жилые помещения в РФ подлежат обязательному госу­дарственному учету. Форма собственности жилого помещения не влияет на необходимость учета. Частный жилой фонд учиты­вается наравне с государственным и муниципальным.

В настоящее время действует Постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жи­лищного фонда в Российской Федерации».

Основной задачей государственного учета жилищного фон­да в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей (п. 1 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Фе­дерации» (утв. Постановлением Правительства РФ от 13 октяб­ря 1997 г. № 1301)).

Государственный учет жилищного фонда в РФ включает в се­бя технический (оперативный) учет, бухгалтерский учет и офи­циальный статистический учет (п. 3 Положения «О государ­ственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

Порядок ведения технического учета устанавливает Государ­ственный комитет РФ по жилищной и строительной политике.

Технический учет жилищного фонда возлагается на специали­зированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации — унитарные предприятия, служ­бы, управления, центры, бюро (далее — БТИ), методическое обеспечение которых осуществляет государственная специали­зированная организация (п. 3 Положения «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»).

БТИ согласно п. 4 Положения «О государственном учете жи­лищного фонда в Российской Федерации» осуществляют следую­щие функции:

1) технический учет жилищного фонда в городских и сель­ских поселениях независимо от его принадлежности;

2) заполнение и представление форм федерального госу­дарственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной ста­тистики.

Согласно п. 7 Положения «О государственном учете жилищ­ного фонда в Российской Федерации» БТИ обязаны осущест­влять:

1) техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищ­ного фонда;

2) контроль технического состояния жилых строений и жи­лых помещений;

3) оценку и переоценку жилых строений и жилых помеще­ний, в том числе для целей налогообложения;

4) информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда. Технический паспорт жилого помещения составляется при

приемке такого помещения в эксплуатацию или при его вклю­чении в жилищный фонд. Органы исполнительной власти субъектов РФ могут утверждать дополнительные виды инфор­мации к техническому паспорту жилого помещения, содержа­щие необходимые для них технические сведения. Выписки и копировки отдельных видов информации из технического паспорта образуют самостоятельные документы, порядок выда­чи которых определяется органами исполнительной власти субъектов РФ. Выдача технических паспортов жилых помеще-17

ний без наличия акта их приемки в эксплуатацию не допускает­ся. Паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых помещений проводятся БТИ за счет средств их соб­ственников по ставкам, утвержденным органами исполнитель­ной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых помеще­ний по договорным ценам .

Бухгалтерский учет жилищного фонда осуществляется на основании и в соответствии с положениями Федерального за­кона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете» и иных нормативно-правовых актов.

Официальный статистический учет жилищного фонда осу­ществляется Государственным комитетом РФ по статистике и его территориальными органами на основе обобщения форм федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом, представленных БТИ .