Формы права собственности на землю

Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности (п. 2 ст. 9 Конституции РФ).

Рассмотрим содержание каждой земельной собственности как самостоятельной правовой категории.

1. Государственная собственность на землю. Ее удельный вес в Российской Федерации остается еще достаточно высоким. По зако­ну государственной собственностью являются земли, не находя­щиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 1 ст. 16 ЗК РФ).

Государственная земельная собственность существует в двух ви­дах: федеральная и субъектов Российской Федерации. Разграниче­ние между двумя этими видами земельной собственности еще не закончено, но уже выяснены основные принципы такого размежевания. Они названы прежде всего в Земельном кодексе РФ, в кото­ром сказано: разграничение государственной собственности на землю Российской Федерации (федеральную собственность), собствен­ность субъектов Российской Федерации и собственность муници­пальных образований (муниципальную собственность) осуществля­лось в соответствии с Федеральным законом «О разграничении го­сударственной собственности на землю» (п. 2 ст. 16 ЗК РФ). На­званный Закон был принят 17 июля 2001 г., и в нем был определен следующий порядок разграничения государственной собственности на землю.

Специально уполномоченный федеральный орган исполнитель­ной власти по имущественным отношениям совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Россий­ской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципаль­ных образований возникает право собственности. Перечни состав­ляются с учетом указанных в Федеральном законе оснований отне­сения земельных участков к той или иной форме собственности.

Федеральная собственность на землю. Основаниями внесения зе­мельных участков в перечень земель, на которые у Российской Фе­дерации возникает право собственности, является включение их в состав:

1) земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

2) земель сельскохозяйственного назначения, земель населенных пунктов, земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики и космического обеспечения, энергетики и иного назначения, земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в феде­ральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Фе­дерации; на этих находящихся в государственной собственности зе­мельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Рос­сийской Федерации; под поверхностью этих земельных участков на­ходятся участки недр федерального значения;

3) земель запаса, если на них располагается недвижимое имуще­ство, находящееся в федеральной собственности, или приватизиро­ванное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Подготовка же указанных перечней и их согласование с органа­ми государственной власти субъектов Российской Федерации, орга­нами местного самоуправления проводилась в порядке, установ­ленном Правительством РФ.

Подготовленные и согласованные с названными органами пе­речни земельных участков, на которые соответственно у Россий­ской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципаль­ных образований возникает право собственности, утверждаются Правительством. Сведения о земельных участках, включенных в названные перечни, вносятся в документы государственного зе­мельного кадастра.

Право собственности на земельные участки у Российской Феде­рации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образо­ваний возникает с момента государственной регистрации права собственности на земельные участки. Основанием государственной регистрации права собственности на земельные участки Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований являются акты Правительства Российской Федерации об утверждении перечней земельных участков, на которые у на­званных субъектов возникло право собственности при разграниче­нии государственной собственности на землю.

Споры между Российской Федерацией, субъектами Российской Федерации, муниципальными образованиями о разграничении го­сударственной собственности на землю должны разрешаться заин­тересованными сторонами с использованием согласительных про­цедур. В случае недостижения согласованного решения споры о разграничении государственной собственности на землю разреша­ются в суде. Вступившие в законную силу судебные решения явля­ются основанием государственной регистрации права собственно­сти на спорные земельные участки.

Помимо земельных участков, получивших статус федеральной собственности при разграничении государственной собственности на землю, федеральной собственностью являются также те, которые признаны таковыми федеральными законами. Российская Федера­ция вправе также приобрести земельные участки в федеральную собственность по основаниям, предусмотренным гражданским за­конодательством (п. 1 ст. 17 ЗК РФ).

В соответствии с Конституцией РФ общепризнанными принципами и нормами международного права и международными догово­рами Российской Федерации за нею признаются суверенные права и юрисдикция на ее континентальном шельфе. Его правовой режим определен Федеральным законом Российской Федерации «О кон­тинентальном шельфе Российской Федерации». Он принят Госу­дарственной Думой 25 октября 1995 г. (в ред. ФЗ от 29 апреля 2008 г. № 58[22]).

Континентальный шельф Российской Федерации включает в се­бя морское дно и недра подводных районов, находящихся за пределами территориального моря Российской Федерации на всем протя­жении естественного продолжения ее сухопутной территории до внешней границы подводной окраины материка. Этой окраиной признается продолжение континентального массива Российской Фе­дерации, включающего в себя поверхность и недра континентального шельфа, склона и подъема. Определение континентального шельфа применяется также ко всем островам Российской Федерации.

Внутренней границей континентального шельфа является внеш­няя граница территориального моря.

Делимитация континентального шельфа между Российской Фе­дерацией и государствами, побережья которых противолежат побе­режью Российской Федерации или являются смежными с побе­режьем Российской Федерации, осуществляется на основе между­народных договоров Российской Федерации или норм международ­ного права. С учетом этого правила внешняя граница континен­тального шельфа Российской Федерации находится на расстоянии 200 морских миль от исходных линий, от которых отмеряется ши­рина территориального моря, при условии, что внешняя граница подводной окраины материка не простирается на расстояние более чем 200 морских миль. Если подводная окраина материка прости­рается на расстояние более 200 морских миль от указанных исход­ных линий, то внешняя граница континентального шельфа совпа­дает с внешней границей подводной окраины материка, определяе­мой в соответствии с нормами международного права.

Российская Федерация на континентальном шельфе осуществляет:

1) суверенные права в целях разведки континентального шельфа

и разработки его минеральных и живых ресурсов. Эти права являются исключительными в том смысле, что, если Российская Феде­рация не производит разведку континентального шельфа или не разрабатывает его минеральные или живые ресурсы, никто не мо­жет делать это без согласия Российской Федерации;

2) исключительное право разрешать и регулировать буровые ра­боты на континентальном шельфе для любых целей;

3) исключительное право сооружать, а также разрешать и регу­лировать создание, эксплуатацию и использование искусственных островов, установок и сооружений. Российская Федерация осуще­ствляет юрисдикцию над такими искусственными островами, ус­тановками и сооружениями, в том числе юрисдикцию в отноше­нии таможенных, фискальных, санитарных и иммиграционных законов и правил, а также законов и правил, касающихся безо­пасности;

4) юрисдикцию в отношении: морских научных исследований; защиты и сохранения морской среды в связи с разведкой и разра­боткой минеральных ресурсов, промыслов живых ресурсов, захоро­нением отходов и других материалов; прокладки и эксплуатации подводных кабелей и трубопроводов Российской Федерации.

Права Российской Федерации на континентальный шельф не затрагивают правового статуса покрывающих его вод и воздушного пространства над этими водами. Осуществляя суверенные права и юрисдикцию на континентальном шельфе, Российская Федерация не препятствует осуществлению судоходства, иных прав и свобод других государств, признаваемых в соответствии с общепризнанны­ми принципами и нормами международного права.

Находящиеся в государственной собственности земельные уча­стки закрепляются за государственными Предприятиями и учрежде­ниями на праве постоянного (бессрочного) пользования либо пере­даются в аренду, либо в безвозмездное срочное пользование.

Собственность на землю субъектов Российской Федерации. В соб­ственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами, либо те, которые приобретены субъектами Российской Федерации по ос­нованиям, предусмотренным гражданским законодательством. Право собственности субъектов возникает также на земельные участки:

• занятые недвижимым имуществом, находящимся в собст­венности субъектов Российской Федерации;

• предоставленные органам государственной власти субъек­тов Российской Федерации, государственным унитарным предприятиям и государственным учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

• отнесенные к землям особо охраняемых территорий регио­нального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответ­ствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися в собственно­сти субъектов Российской Федерации, землям фонда пере­распределения земель;

• занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Фе­дерации.

2. Муниципальная собственность на землю. Она возникает на те земельные участки, которые признаны таковыми федеральны­ми законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Российской Федерации. Так, в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге — земельные участки в муниципальную собствен­ность при разграничении государственной собственности на зем­лю не передаются. Право муниципальной собственности на зе­мельные участки в этих субъектах Российской Федерации возни­кает при передаче земельных участков из собственности городов Москвы и Санкт-Петербурга в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации (п. 4 ст. 19 ЗК РФ).

Муниципальные образования могут приобретать земельные уча­стки в собственность по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Право муниципальной собственности возникает на земельные участки, включенные в состав:

• земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной соб­ственности;

• земель сельскохозяйственного назначения; земель населен­ных пунктов; земель промышленности, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, энергетики и иного назначения; земель природоохранного, рекреацион­ного и историко-культурного назначения; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собст­венности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или в частной собственности, за исключением недвижимого имущества, указанного в законе;

• земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находя­щееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся для его при­ватизации в государственной собственности.

В целях развития муниципальных образований Земельный ко­декс РФ предусматривает возможность безвозмездной передачи зе­мель, находящихся в государственной собственности, в собствен­ность муниципальных образований, в том числе за пределами их границ (п. 3 ст. 19 ЗК РФ).

Сведения о земельных участках, включенных в перечни земель­ных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государст­венного земельного кадастра.

В исключительном ведении представительных органов местного самоуправления находится установление порядка управления и рас­поряжения муниципальной собственностью.

Согласно Федеральному закону «Об общих принципах органи­зации местного самоуправления в Российской Федерации» от 6 ок­тября 2003 г. в состав муниципальной собственности, помимо пе­речисленного в Законе имущества, входят также муниципальные земли и другие природные ресурсы.

В собственности поселений могут находиться:

• автомобильные дороги общего пользования, мосты и иные транспортные инженерные сооружения в границах населен­ных пунктов поселения, за исключением автомобильных дорог общего использования, мостов и иных транспортных сооружений федерального и регионального значения, а так­же имущества, предназначенного для их обслуживания;

• объекты культурного наследия (памятники истории и куль­туры) местного (муниципального) значения в границах по­селения;

• имущество, включая земельные участки, предназначенное для организации ритуальных услуг и содержания мест за­ключения;

• земельные участки, отнесенные к муниципальной собствен­ности поселения в соответствии с федеральными законами;

• леса, расположенные в границах населенных пунктов по­селения.

Муниципальной собственностью признаются также обособлен­ные водные объекты, принадлежащие на праве собственности горо­дам и сельским поселениям, а также другим муниципальным образо­ваниям. Эти объекты используются только для муниципальных нужд.

3. Частная земельная собственность. В Конституции РФ сказано: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю» (п. 1 ст. 36). Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, преду­смотренным законодательством Российской Федерации (п. 1 ст. 15 ЗК РФ).

Пределы функционирования частной земельной собственности вРоссии надо определять по субъектному составу, по кругу лиц, кото­рым земельное законодательство разрешает приобретать земельные участки для личной или предпринимательской деятельности.

Перечень лиц, имеющих право приобрести земельные участки в частную собственность, назван также в Указе Президента РФ «О га­рантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении всобственность земельных участков под этими объектами» от 16 мая 1997 г. № 485[23]. В нем установлено, что право приобретения в соб­ственность земельных участков (долей земельных участков), на ко­торых расположены ранее приватизированные здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, в первую оче­редь имеют физические и юридические лица — собственники ука­занных объектов недвижимости. При этом объектом продажи в на­званном случае является земельный участок (доля земельного уча­стка), ранее выделенный землевладельцу на правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или срочного пользования, в том числе аренды.

При отсутствии документов, подтверждающих указанные права, земельный участок предоставляется в фактических границах, сущест­вовавших (существующих) под приватизированным предприятием — на дату утверждения плана приватизации; под объектами незавер­шенного строительства — на дату вступления в силу права собст­венности на объект.

В собственности граждан и юридических лиц могут находиться, помимо земельных участков, обособленные водные объекты (замк­нутые водоемы) — небольшие по площади и непроточные искусст­венные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими по­верхностными водными объектами. Предельные размеры обособ­ленных водных объектов определяются земельным законодательст­вом Российской Федерации.

Древесно-кустарниковая растительность, расположенная на зе­мельном участке, находящемся в собственности гражданина или юридического лица, принадлежит ему на праве собственности, если иное не установлено федеральным законом. Владение, пользование и распоряжение этой растительностью осуществляется собственни­ком в соответствии с требованиями лесного законодательства и за­конодательства о растительном мире.

4. Иные формы земельной собственности. Они названы в Кон­ституции РФ как безымянные — «иные». И это правильно. Нельзя согласиться с отдельными авторами, которые утверждают, что упо­минание об «иных формах собственности» является результатом недоразумения, которое может дать базу лишь для чисто умозри­тельных политэкономических построений, не имеющих реального юридического смысла[24].

Записи в Конституции РФ нельзя считать недоразумением. Она есть отражение политических и экономических реалий общества. Новые формы собственности могут появиться в будущем, посколь­ку экономика выше права. Уже сейчас раздаются голоса в регионах о признании права собственности на землю казачьих обществ, соб­ственности на территории традиционного природопользования ма­лых народов Севера. В литературе уже давно практикуется термин «индивидуальная» собственность как разновидность частной. А об­щая собственность (совместная и долевая) даже законодательно признана Гражданским кодексом РФ.