Сервисное обеспечение объекта

Основные параметры сервисного обеспечения объекты, влияющие на ставоки аренды объектов коммерческой недвижимости:

– предоставляемая арендодателем парковка: наличие/отсутствие, тип (открытая/крытая/гараж), охраняемая/неохраняемая, стоимость, парковочный коэффициент (например, число парковочных мест на 100 м2 площади арендуемых помещений), наличие и число парковочных мест для клиентов (посетителей);

– наличие погрузочно-разгрузочной площадки, железнодорожной ветки, подъемника (крана) и т.п., параметры и условия пользования ими;

– наличие, качественный уровень и стоимость использования дополнительного оборудования и компонентов, не относящихся к недвижимости (систем связи, спутниковых систем, специального оборудования, мебели и др.);

– наличие, качественный уровень и стоимость (если не включено ьв арендную плату) услуг по уборке, техническому обслуживанию арендуемых помещений, охраны, офисных услуг и т.п.;

– наличие и эффективность технических систем обеспечения безопасности;

– другие услуги и дополнительные преимущества объекта.

Планировании арендной политики следует обратить внимание на следующие обстоятельства:

1. Соотношение между общей, арендуемой и полезной площадью.

Как правило (особенно в бизнес-центрах) предмет аренды – не только

площадь самого офисного помещения, занимаемого арендатором, но и частично площадь помещений общего пользования (например коридоры). В связи с этим принято различать полезную и арендуемую площадь.

Полезная площадь офиса измеряется от поверхности стен, отделяющих офис от коридора и других несущих стен, до осевой линии перегородок, отделяющих офис от смежных помещений, и внутренней поверхности основной части внешних капитальных стен здания. Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.

Площадь этажа, сдаваемая в аренду (арендуемая площадь), измеряется

между внутренней поверхностью основных частей внешних капитальных стен здания, исключая любые крупные технические элементы конструкции, проникающие через пол (шахты). Эта площадь включает площадь несущих колонн и выступов здания.

Как видно из этого, арендуемая площадь (АП) превышает полезную. Для того чтобы определить соотношение полезной площади (ПП) и площади, сдаваемой в аренду, а также арендной платы в расчете на полезную или ьарендуемую площадь, используются следующие формулы:

Полезная площадь x АП/ПП = Арендуемая площадь

или

Арендуемая площадь

Полезная площадь = ——————————————— .

АП/ПП

2. Учет различий между контрактной и рыночной рентой (арендной

платой).

Под контрактной рентой принято понимать арендную плату, зафиксированную в договоре аренды между арендодателем (собственником, доверительным управляющим) и арендатором.

Рыночная рента – арендная плата, складывающаяся на рынке в актуальных условиях.

В зависимости от развития рыночной конъюнктуры контрактная рента может оказаться как выше рыночной, так и ниже нее. В случае превышения контрактной ренты над рыночной арендодатель получает преимущества перед другими арендодателями, сдающими недвижимость в аренду по рыночным ставкам. При превышении рыночной рентой контрактной ренты преимущества получает арендатор, издержки которого по оплате арендуемого имущества оказываются ниже издержек других арендаторов.

Отмеченные обстоятельства находят отражение в борьбе за разницу между контрактной и рыночной рентой, что практически может приниматьформы борьбы за сроки аренды и за право субаренды.

Установление сроков аренды и особенно сроков пересмотра арендной платы, может быть как в пользу арендатора, так и в пользу арендодателя.

Возможность разных по направленности тенденций в динамике арендной

платы должна быть учтена управляющим при формировании арендной политики,

выработке условий договоров аренды.

Во второй форме борьбы за право субаренды может быть заинтересован арендатор, сдавая часть занимаемых им помещений на условиях субаренды и присваивая таким образом разницу между ставками ренты.

3. Использование полной (общей), чистой или распределенной арендной

платы (ренты).

Установление арендной платы за недвижимое имущество, как уже отмечалось, может осуществляться на основе двух основных вариантов (принципов): полной (общей) и чистой ренты.

Уплата чистой ренты предполагает, что арендатор сам несет все операционные расходы по содержанию арендуемых помещений, оплате коммунальных платежей, а арендодателю выплачивает сумму, которая является чистым доходом от недвижимости. При общей ренте арендатор выплачивает арендодателю арендную плату, а все операционные расходы несет арендодатель.