Аналог объекта оценки

Аналог объекта оценки– сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Набор количественных и качественных характеристик объекта оценки напрямую связан с ценообразующими факторами, влияющими на его стоимость, и зависит от сложности объекта недвижимости. Так, для условно простых объектов недвижимости – типовых квартир, небольших встроенных нежилых помещений и др., этот набор характеристик относительно невелик по сравнению с характеристиками условно сложных объектов – например комплекса промышленно-складской недвижимости. Для наглядности представим набор характеристик, которые необходимы дляоценки типовой квартиры.

Описание количественных и качественных характеристик типовой квартиры

должно включать в себя:

– информацию о зарегистрированных на квартиру правах и об имеющихся правах третьих лиц;

– полный адрес, описание местоположения, района, микрорайона;

– план квартиры;

– данные об этажности дома, этаже на котором расположена квартира;

– информацию о числе квартир на этаже;

– размер общей и жилой площади, площади кухни, высоту потолков;

– информацию о наличии либо отсутствии балкона и/или лоджии;

– описание вида из окон;

– информацию о состоянии квартиры и о необходимых ремонтных работ;

– информацию о наличии и состоянии инженерных систем электро- и газоснабжения, холодного и горячего водоснабжения, канализации;

– год постройки дома;

– описание основных конструктивных элементов;

– общий износ дома;

– информацию о состоянии подъезда и внешнем виде фасада дома;

– данные о преимущественном социальном (профессиональном) составе жильцов дома и о престижности данного района;

– данные о транспортной доступности, близости к скоростным магистралям, расстоянии до метро, наличии маршрутов общественного транспорта;

– информацию о качестве обустройства двора: наличие зеленых насаждений, детских площадок, охраняемой парковки для автомобилей, расположенных рядом объектов, снижающих либо повышающих привлекательность конкретного двора и района в целом;

– данные об экологической обстановке;

– данные по средней стоимости 1 м2 жилой площади в данном районе/микрорайоне и другие данные, полученные в результате анализа рынка недвижимости.

Рассмотрим как зарегистрированные на недвижимость права могут влиять на ее стоимость.

Основу теории оценки недвижимости составляют принципы оценки, один из которых «принцип экономического разделения и соединения имущественных прав» означает следующее: имущественные права следует разделять и соединять так, чтобы увеличить общую стоимость объекта недвижимости.

Таким образом, собственник объекта может:

– сдать его в аренду, лишившись при этом на время права владения и пользования объектом, но получая за это арендную плату;

– пустить объект в качестве обеспечения кредита в сделке ипотечного кредитования, при этом собственник рискует потерять право собственности в случае невозвращения кредита, а его право собственности становится, как и в первом случае обремененным на некоторое время, но за это он получает дополнительный источник финансирования и может вложить полученные средства, например в развитие объекта;

– осуществить другие операции, связанные с разделением и соединением имущественных прав на объект.

Методика расчета влияния обременения такого рода на рыночную стоимость объекта недвижимости изложена в монографии С.В. Грибовского.

На третьем этапе оценки проводится анализ рынка недвижимости.

Оценщик определяет сегмент рынка, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор

Четвертый этапв оценке – основной с точки зрения получения методически обоснованного заключения о стоимости объекта недвижимости.

На данном этапе оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

Правительство РФ Постановлением от 6 июля 2001 г. № 519 «Об утверждении стандартов оценки» утвердило Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности. В соответствии со ст. 5 данного документа:

– затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;

– сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними;

– доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Метод оценки– способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

Таким образом, на четвертом этапе оценщик выбирает метод (методы)

оценки в рамках каждого из подходов к оценке и производит необходимые расчеты с учетом полученных ранее количественных и качественных характеристик объекта оценки, результатов анализа сегмента рынка, к которому относится объект оценки, а также обстоятельств, уменьшающих вероятность получения доходов от объекта оценки в будущем (рисков), и другой информации. Какой из методов оценки использовать в рамках каждого из подходов оценщик вправе определить самостоятельно. Подробнее о мето-

дах оценки недвижимости см. ниже.

На пятом этапеоценщик обобщает результаты, полученные в рамках каждого из подходов к оценке, и определяет итоговую стоимость объекта недвижимости.

Итоговая стоимость объекта оценки– стоимость, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Использование трех подходов, как правило, приводит к получению трех различных стоимостей одного и того же объекта. И лишь на идеальной модели рынка совершенной конкуренции результаты оценки тремя подходами совпадают. После анализа результатов, полученных разными методами в рамках трех подходов, итоговая стоимость объекта недвижимости устанавливается, исходя из того, какой подход наиболее полно соответствует оцениваемому объекту, отражает реальную рыночную ситуацию и опира-

ется на более точную и достоверную информацию.

На шестом этапесоставляется и передается заказчику отчет об оценке объекта недвижимости.

В нем должны быть указаны:

– цели и задачи оценки;

– дата составления и порядковый номер отчета;

– основание для проведения оценщиком оценки объекта недвижимости;

– место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии на оценочную деятельность;

– точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;

– стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при оценке данного объекта недвижимости;

– перечень использованных при оценке объекта недвижимости данных с указанием источников их получения, а также принятые при оценке объекта оценки допущения;

– последовательность определения стоимости объекта недвижимости и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

– дата определения стоимости объекта недвижимости;

– перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта недвижимости.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, а также подписан оценщиком – индивидуальным предпринимателем или работником юридического лица, который оценил объект недвижимости, и его руководителем.