Анализ рыночного спроса
Анализ рыночного спроса. На данном этапе анализируется спрос на каждый вариант использования объекта. Это предполагает интенсивное изучение спроса потенциальных клиентов, т.е. определение так называемого «целевого рынка» – тех пользователей, которые, скорее всего, могут купить или арендовать данную недвижимость. При определении целевого рынка следует изучить следующие факторы:
при анализе спроса на жилую недвижимость:
– численность и демографический состав населения;
– социальную структуру населения;
– реальные денежные доходы населения, покупательную способность;
– перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения;
при анализе спроса на офисную недвижимость:
– общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса;
– статистические данные о регистрации новых фирм;
– статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;
– статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещений различного типа;
при анализе спроса на торговую недвижимость:
– текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательному спросу
и реальным доходам;
– перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и соответственно структуры потребления;
– перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;
– состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;
– текущие тарифы на транспортные услуги.
при анализе спроса на промышленноскладскую
недвижимость:
– общее состояние экономики;
– степень экономической активности в отраслях, к которым объект оценки имеет или может иметь отношение при изменении функционального назначения;
– научно-производственный потенциал и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств и технологических процессов.
Факторы наилучшего и наиболее эффективного использования
План:
1. Критерии ННЭИ
Критерии ННЭИ
Первые два фактора ориентированы на землю, последние два – на улучшения. После того, как был проведен так называемый «полевой» анализ характеристик объекта и рыночной ситуации, аналитик вооружен достаточной базой для перехода к следующему этапу анализа ННЭИ – непосредственному рассмотрению конкретных вариантов использования объекта недвижимости. На данном этапе анализ ННЭИ застроенного участка разбивается на два направления
1) анализ ННЭИ участка как свободного и
2) анализ ННЭИ участка с имеющимися улучшениями.
Наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка как
свободного (вакантного).Его необходимо определить и для незастроенного участка, и для участка с постройками.
ННЭИ свободного земельного участка определяется даже при наличии на этом участке улучшений. В этом случае анализируется обоснованность дальнейшего использования участка.
На данном этапе необходимо получить ответы на следующие вопросы:
1) если земля есть или будет свободной, как ее следует использовать?;
2) какой тип здания или сооружения следует построить и когда?
Существуют случаи, когда наиболее эффективным текущим использованием будет промежуточное (временное) или спекулятивное. В широком смысле промежуточное использование – любое текущее использование, если оно:
а) не соответствует наилучшему использованию, но
б) обеспечивает превышение стоимости объекта в целом над стоимостью участка как незастроенного.
Критерием ННЭИ участка земли как свободного – максимальная остаточная стоимость земли.
Наилучшее и наиболее эффективное использование участка с имеющимися
улучшениями. Анализ ННЭИ объекта или участка с имеющимися улучшениями должен дать рекомендации по дальнейшей эксплуатации имеющегося объекта.
Так как снос построек – это все же крайняя мера, к которой может быть вынужден прибегнуть инвестор, ибо она предполагает, как правило, большие расходы и больший риск (обычно не сносят объекты, приносящие доход), аналитику необходимо рассчитать оптимальное использование участка с сохранением имеющихся построек. При этом, изучив рыночные тенденции, аналитик может рекомендовать перепланировать, перепрофилировать, надстроить здание или продолжить использовать его по-прежнему.
Для участка с постройками суждения о ННЭИ может свестись к одному из следующих выводов:
а) участок должен быть освобожден от имеющейся застройки с вычетом затрат на снос из расчетных доходов от его более выгодного использования;
б) объект должен быть реконструирован (отремонтирован) для получения от него больших доходов;
в) здания/сооружения должны использоваться по другому назначению;
г) объект должен использоваться по нынешнему назначению без какой-либо переделки.
Оптимальное сочетание факторов, приводящее к оптимальной стоимости, и есть ННЭИ.
Основная задача данного анализа – дать ответ на следующие вопросы:
1) как следует использовать существующие улучшения?;
2) какой тип реконструкции или модернизации следует выполнить и когда?
Критерий ННЭИ собственности как улучшенной – максимизация стоимости собственности при подходящей долгосрочной норме отдачи и величине риска.
Анализ вариантов по четырем критериям ННЭИ
1. Физическая возможность.Возможно ли физически осуществить поставленную задачу?
Эта проверка касается физических аспектов оцениваемого участка, для того, чтобы убедиться, что «идеальные» сооружения могут быть построены.
Проверка каждого варианта на соответствие данному критерию произво-
дится на основе данных, полученных в ходе анализа местоположения и ре-
сурсного качества участка
Размеры участка, его формы (непрямоугольный дороже разрабатывать и неудобнее использовать), фронтальность и глубина, доступ и т.п., должны быть благоприятны для застройки.
На физическую осуществимость проекта влияют и состояние почв (известное выражение «строить замок на песке» как раз отражает эту проблему), и опасность стихийных бедствий (землетрясений, подтоплений, паводков, наводнений и т.п.). Известное решение «здесь будет город заложен назло надменному соседу» было политическим, волюнтаристским и имело очевидные недостатки – подверженность территории наводнениям, состояние почв не позволяет считать славное деяние Петра примером безупречного умозаключения по критерию «физическая возможность».
Некоторые участки наилучшим образом используются только в соединении с соседними; это оценщику необходимо выявить и рассчитать.
В принципах оценки недвижимости эти критерии называются сбалан- сированностью и экономическим размером. (Сбалансированность– оптимальные для данного вида землепользования значения факторов производства, которые в сочетании максимизируют стоимость земли; экономический размер– количество земли, пропорционально необходимое для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте).
Проверка каждого варианта на соответствие данному критерию производится на основе данных, полученных в ходе анализа местоположения и ресурсного качества участка. Если варианты проходят по всем параметрам физической возможности, следует перейти к его проверке на предмет законодательной разрешенности.
2. Законодательная разрешенность (юридическая допустимость).Аналитик должен ознакомиться со всеми ограничениями, связанными с зонированием территории, на которой расположен объект (тип застройки – жилая, промышленная и т.д.; плотность застройки; высота зданий и сооружений; охрана памятников истории и архитектуры; разрешенные стройматериалы и технологии и т.д.).
Характер использования также может быть ограничен долгосрочными договорами аренды, что может препятствовать ННЭИ. Кроме того, могут иметь место частичные или временные ограничения, определяющие запрет на использование отдельных видов материалов, ограничение этажности, временный запрет на строительство в данном месте, ограничения, связанные со статусом объекта, как памятника культурно-исторического наследия. Частичные ограничения в большинстве случаев накладывают дополнительное бремя расходов для доведения объекта недвижимости до ННЭИ, особенно в районах исторической городской застройки. Кроме законодательных ограничений могут иметь место негативные настроения местного населения, что также может сделать невозможным определенный вариант использования.
Возможны ситуации, когда существующие ограничения не позволяют реализовать то использование, которое по расчетам будет оптимальным, но есть достаточные основания полагать, что в нормативные акты будут внесены изменения, которые разрешат осуществление такого варианта. Если такие основания действительно существенны и вероятность таких законодательных изменений высока, аналитик вправе включить в расчет этот условный вариант использования как будущее ННЭИ, а допустимое на данный момент ННЭИ признать временным, но при этом учесть фактор
времени.
Если некоторые варианты использования прошли и эту проверку, т.е. оказались юридически правомочными, следует перейти к следующему этапу – финансовой целесообразности.
3. Финансовая целесообразность.Финансовая целесообразность проекта определяется тем, способен ли он обеспечить поток денежных средств в достаточном количестве, что позволит инвесторам возместить вложенный капитал и получить необходимую и ожидаемую ими ставку дохода. При этом во внимание принимается время вложения и поступления денежных средств, валовая выручка, объем затрат, платежи по обслуживанию долга, выручка от продажи объекта.
Все физически возможные и юридически правомочные варианты использования,
при которых отдача больше затрат, считаются экономически допустимыми.
В связи с тем, что рыночные условия меняются, экономически оправданное в данный момент использование может стать неоправданным в будущем, и наоборот.
На данном этапе проверки следует учитывать принципы спроса и предложения, замещения, соответствия и т.д. Очевидно, что финансовая целесообразность в большой степени зависит от соотношения спроса и предложения и месторасположения, которые определяют такие характеристики, как валовый доход, операционные расходы, потери и т.д.
Если после проверки на финансовую целесообразность, осталось больше чем один вариант использования, то эти проекты можно считать «вышедшими в финал», т.е. в последний и самый сложный этап конкурса на звание ННЭИ – максимальная прибыльность.
4. Максимальная прибыльность.Максимальная прибыльность варианта использования означает, что данный вариант принесет наибольшийдоход.
Из всех финансово целесообразных вариантов, наилучшим и наиболее эффективным признается использование, которое:
а) создает максимальную остаточную стоимость земли или
б) обеспечивает максимальный возврат капитала (чистую текущую стоимость объекта или чистый доход).
В случае проведения анализа для участка как вакантного в качестве критерия максимальной прибыльности часто используют остаточную стоимость земли, в основе расчета которой лежит техника остатка. Остаточная стоимость земельного участка представляет разницу между суммарной стоимостью всего объекта недвижимости и остаточной стоимостью строений и/или затратами на их возведение.
Рассмотрим алгоритм анализа на максимальную прибыльность участка как незастроенного на базе техники остатка. Для земли как свободной определение максимальной доходности производится следующим образом.
Дата добавления: 2016-05-11; просмотров: 1395;