Анализ местоположения

Анализ местоположения.Каждый участок имеет уникальное, присущее только ему, местоположение. Именно оно в первую очередь определяет вариант использования объекта и получаемый от него доход. В то время как здания, сооружения, благоустройство участка могут меняться, главные характеристики участка неизменны (или, точнее, гораздо менее вариантны), поэтому и доход от участка зависит от принятого варианта использования.

При анализе местоположения участка следует учитывать, как уже отмечалось в гл. 1, две основные характеристики: окружение и доступность, т.е. ответить на вопросы:

– как он соотносится с преобладающим в данном районе типом землепользования?;

– какова его доступность?

Потенциал местоположения одного и того же участка, в зависимости от рассматриваемого варианта землепользования, может быть как высоким, так и низким.

В данной связи необходимо провести анализ следующих факторов:

– тип окружающего землепользования;

– транспортная доступность;

– экологическое состояние района;

– социальная репутация;

– криминогенная обстановка;

– инфраструктура.

Наиболее важная характеристика участка в ходе определения ННЭИ принятый в данном районе тип землепользования, т.е. тип окружающей его недвижимости. Не исключено, что наилучшим будет использование объекта аналогично окружающим его объектам. Например, в промзоне не имеет смысла строить жилой дом, а в районе коттеджной застройки вполне целесообразно строить именно коттедж. Не стоит забывать также, что в районе с высокой социальной репутацией скромное жилье будет цениться больше, чем такое же, но в менее престижном.

При анализе окружения следует обратить внимание также на наличие инфраструктуры в районе данного земельного участка.

Не меньшее, а порой и определяющее значение при анализе местоположения объекта имеет его доступность. Под доступностью здесь понимается близость или отдаленность объекта для потенциальных пользователей, его удаленность от основных магистралей, пассажиро и грузопотоков. Особо важен этот фактор для торговых помещений и бизнес-центров, куда люди должны иметь возможность быстро и легко добраться на транспорте: личном или общественном. Для складских же помещений важна приближенность к шоссе или железной дороге. Фактор доступности не статичен, необходимо изучить его планируемые изменения и в соответствии с имеющейся или по-

лученной информацией планировать будущее изменение ННЭИ объекта.