Коэффицент покрытия долга

Мультипликатор валовых рентных платежей (МВРП) (Gross Rent Multiplier) (GRM)– отношение Vo к валовому рентному доходу. По определению в качестве знаменателя можно использовать либо ПВД, либо ДВД.

Аналитик должен определить, какой из этих показателей использовать в знаменателе, и затем придерживаться этого выбора (до или за вычетом потерь от недоиспользования).

Vо

МВРП = ———— .

ПВД

Данный показатель – один из наиболее используемых в анализе недвижимости (в особенности коммерческой) при ее покупке. Его легко рассчитать. Он широко распространен из-за легкости расчетов, но на надежность этого показателя как инструмента оценки не стоит полагаться. МВРП не учитывает различий в ОР между проектами, особенности финансирования, подоходных налогов, а использует лишь цену продажи.

Он дает упрощенную, грубую оценку, которая может быть использована только при сравнении не обремененных ипотекой ОН, физически схожих и находящихся в одном географическом районе.

Общий коэффициент рентабельности (доходности) (ОКР) (Overall Rate of Return) (OAR) – отношение ЧОД к Vo.

ЧОД

ОКР = ———— 100%.

Vo

Это коэффициент дохода на весь капитал вне зависимости от его источника (т.е. инвестора или ипотечного кредитора) и от продолжительности периода, в течение которого прогнозируется получение дохода. ОКР включает доход на все инвестиции плюс возврат их убывающей части. Положительное отличие ОКР от МВРП состоит в том, что он учитывает ОР. ОКР приемлемый инструмент для ранжирования сравнимых объектов,

не обременных ипотекой. Однако, когда на ОН имеется ипотечная закладная, полученный рыночным методом ОКР не может учесть особенностей существующего долга.

Ипотечная постоянная (константа) (ИП) (mortgage constant)– коэффициент, показывающий отношение ежегодных расходов по ОД к величине ипотечного кредита, выраженное в процентах.

ОД

ИП = ———————————————————— 100%.

Сумма ипотечного кредита

ИП – функция ставки процента, срока полного погашения ИК и частоты накопления кумулятивного процента.

Для того чтобы ИК был полностью погашен, ИП должна быть выше номинальной ставки процента по кредиту.

Превышение ИП над ставкой процента по кредиту обеспечивает выплату основной части кредита. Если ИП равна ставке процента по ипотеке, то погашение всей первоначальной суммы кредита произойдет «шаровым платежом» в размере всей суммы кредита.

Если ИП меньше ставки процента по кредиту, то выплаты по кредиту не покроют даже проценты по нему (невыплаченная часть процентов будет накапливаться вместе с основной частью долга, и их сумма будет расти).

Ставка дивидендов на собственный капитал (СДСК) (equity dividend rate)– отношение ежегодного поступления наличности до налогообложения (ДСК) к сумме вложенного инвестором капитала СК (наличный доход на вложенный капитал или процентный поток наличности, или текущая отдача)

ДСК

СДСК = ——— 100%.

СК

СДСК широко используется инвесторами при анализе возможности приобретения ОН. Несмотря на то, что этот показатель не учитывает последствия налогообложения текущего дохода, он позволяет оценить эффективность вложений инвестора. Некоторые инвесторы определяют минимально приемлемую ставку дохода наличных средств, затем рассчитывают цену, которую они могут заплатить за объект.

Некоторые инвесторы применяют данный коэффициент для ранжирования сравнимых инвестиционных проектов, другие используют его как средство для выявления наиболее выгодных инвестиций с учетом заданного минимального значения коэффициента СДСК.

Таким образом, анализ коэффициентов – важный аналитический метод для изучения приносящей доход недвижимости при:

– ее приобретении (сравнение альтернативных предложений);

– управлении ею (отслеживание тенденций развития ОН, эффективности менеджмента);

– решении вопроса о финансировании проекта (в частности, для расчета финансового левереджа), в инвестиционном анализе проектов;

– перепродаже ОН.