Чистый операционный расход

Следующий и основной уровень дохода от объекта недвижимости – чистый операционный доход.

Чистый операционный доходопределяется как эффективный валовый доход за вычетом операционных расходов.

Операционные расходы– это периодические фактические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта. Точность определения операционных расходов необходима для обеспечения точности расчета чистого операционного дохода и денежного потока до налогообложения, а также потока доходов после налогообложения (чистой прибыли), в основном используемых при принятии инвестиционных решений1.

Операционные расходы могут быть разделены на:

- постоянные расходы;

- переменные расходы;

- расходы на замещение.

К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налоги на недвижимость, эксплуатационные расходы и страховые суммы за здание в целом или за его конструктивные элементы. Страхование бизнеса и личной собственности не относятся к постоянным расходам и не учитываются в расчетах.

К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования объекта оценки и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого вида недвижимости характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако практически для любого объекта недвижимости имеют место следующие основные виды расходов:

– на управление;

– по заключению договоров аренды;

– на заработную плату обслуживающего персонала;

– коммунальные – газ, электричество, вода, тепло, канализация;

– на уборку;

– на содержание, техническое обслуживание и ремонт;

– на содержание территории и автостоянки;

– по обеспечению безопасности и т.д.

Операционные расходы

План:

1. Расходы на управление, заработною плату, коммунальные услуги, содержание, техническое обслуживание, ремонт, содержание территории и автостоянки

2. Расходы по заключению договоров аренды, по обеспечению безопасности

3. Перечень операционных расходов при полой аренде помещений

Расходы на управление, заработною плату, коммунальные услуги, содержание, техническое обслуживание, ремонт, содержание территории и автостоянки

Расходы на управление независят от того, кто управляет – сам владелец или управляющий по контракту. Они определяются либо по фактическим затратам, либо в процентах от действительного валового дохода в зависимости от вида недвижимости.

Расходы на заработную плату включают оплату персонала, непосредственно занятого технической эксплуатацией объекта недвижимости.

Расходы на коммунальные услуги определяются по прошлым объемам их потребления или из сравнительного анализа функционирования подобных объектов. При анализе этой статьи расходов следует обратить внимание на распределение оплаты коммунальных услуг между владельцем и арендатором.

Расходы на уборку определяются в виде ставки на единицу площади независимо от того, будет ли уборкой заниматься обслуживающий персонал или специальная фирма. Эти расходы аналогичны расходам на горничных в гостиницах и могут возлагаться или на владельца, или на арендатора.

Расходы на содержание , техническое обслужива - ниеиремонт включают оплату регламентных работ, мелкого, среднего, текущего ремонта, ремонт инженерного оборудования здания. Сумма этих расходов связана с суммой расходов на замещение конструктивных элементов.

Расходы на содержание территории и автостоянки целиком зависят от сложности эксплуатации и могут быть включены в арендную плату арендаторам, которые ими пользуются.